2019年，對長租公寓而言，形勢發生了很大變化。
過去的租賃市場缺乏監管，租賃交易與買賣交易不同，租賃因為不用過戶確權，所以很難被監管。這種情況下，租賃市場在過去一段時間野蠻發展，租賃企業也各種打擦邊球，包括隔斷出租、租金貸等違規違法行為非常多發。目前來看，政策已經關注到這個領域，代表了未來租賃企業將被規範化。
首先，政策導向從不間斷的扶持政策，轉向穩定和規範。
這是因為，2018年以來，租賃市場出現了很多亂象。比如，有的長租公寓平臺“跑路”、“爆雷”，出現質量問題(甲醛房)、秩序問題(炒租金、針孔攝像頭等)、金融風險問題(租金貸)。
其次，長租公寓市場也開始從過熱轉向平靜。
2016年以來，各地扶持租賃的政策紅利不斷，加上“互聯網+”和分享經濟的“風口”正旺，住房租賃備受資本青睞。根據貝殼研究院統計，2018年年中機構房源擴張最快的時候，熱點一二線城市租金同比上漲10%左右，部分城市同比漲幅超過20%。
進入2019年，租賃機構前期擴張的房源開始投放市場。同時，2018年以來國家強調要建立兩個住房體系(市場+保障)，政府公共租賃住房也開始發力。再加上近年來樓市火熱，商品房、各類公寓(商住房和“類住宅”)也大量投入租賃市場。於是，租金趨於穩定甚至下降。今年7月，一線城市租金很穩定，深圳北京同比僅上漲1%，而熱點二線城市租金普遍下跌3%左右。
再次，長租公寓平臺告別快速擴張，進入重構期。
近年來，開發商紛紛進入租賃市場，房源擴張計劃宏偉。但現在來看，前期政策紅利的邊際效應減弱，在打擊“炒房租”、建立指導租金等措施下，政策轉向行業整頓。同時，租金上漲減緩，公租房及人才租賃分流需求，疊加資本不再大舉投入，長租公寓平臺也開始分化和重組。開始轉型為輕資產運營商，著重點放在租房客戶的社群文化、運營管理等附加值服務上。
從目前暴雷的公寓企業來看，共同特徵都是維持不了正常的現金流，資金鍊斷裂之後，只能等死。簡單分析幾點公寓企業致死原因，希望共勉，儘量避坑。
1高價收房導致空置率過高
2為求擴張，放棄公寓免租期
3為求房源，放棄或縮短公寓裝修期
4為接業務，降低裝修價格，忽略裝修成本
5高收低租，盲目擴大房源量
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