前 言
我們所有的預判都是基於短期（三五年），基於宏觀政策環境不變的前提下。以往文章內給到的東西也都是貨真價實的乾貨，很具體很乾脆，都是提前預判，也不怕打臉。
先說大環境和大趨勢，就目前中國所處的發展階段而言，房地產仍然是一箇中長期穩定向上的優質產業。短期過程中難免會有波動起伏，原因在於政策和市場的作用在不斷變化，很多人將此定義為週期，我們也是比較認可的。
一個完整的房地產週期大約6-8年。週期內房價先漲後跌，上漲幅度大於下跌幅度，底部跟隨週期不斷抬升。週期輪迴的標誌是政策的來回轉向。
中國樓市是政策市，要認清這一點。本輪週期從15年下半年開始，18年到達頂峰，正常邏輯應該在21年前後出現底部。
從18年開始，一堆人還在大唱房價報復性上漲，現在已經兩年過去了，情況怎麼樣呢？所以，判斷樓市變化，要根據政策而來。政策也存在一定的滯後性，因為人們的預期慣性存在，慣性持續時間大概在1-2年。
簡單來說就是政策出臺防止房價上漲，房價會繼續上漲1-2年，到達頂部；政策出臺防止房價下跌，房價會繼續下跌1-2年，到達底部。
央行目前的主基調還是房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟的工具。
一句話就把天聊死：政策不變，你都不用看房子；政策變了，你也有足夠的時間去準備。
對於青島房價的短期走勢，我們18年已經做過預測，參考上一輪週期，預測2018-2020年為下跌週期，2020年年底探底，2021年企穩回升。但是由於國家本輪調控超預期，週期變長，現在預測2018-2022年為下跌週期，預計2022年年底探底，2023年企穩回升。
當然預測的時間和價格純屬個人見解，也不是最主要的，（價格對我們來說已經失去意義，時機要看何時國家的調控政策轉向），最主要的是看政策信號和風向標城市。
參考的信號是：國家層面的調控（五限）全面解除，信貸放鬆利率持續下調，首付比例降低，契稅減免，貨幣寬鬆等。
參考的風向標是：一線北上廣深房價重回升勢，持續6-12個月，強二線城市跟隨一線城市補漲，主要看北方的天津、濟南等城市的具體情況。
信號不出現，過程就可以不用看，小打小鬧翻不起大浪，我們只做最頂層的宏觀把控。信號出現了，哪怕房價沒回調到位，也要做好再次持有優質房產的準備，打贏通脹時代的資產保衛戰。
目前青島房價，二手房下跌了20%左右，新房下跌了5%左右，還遠不及我們的預期，預計還有一波相同幅度的回調，保守估計市場底部需要二手房下跌40%，新房下跌10%-20%，個別特價房源幅度會更大，這也是我們投資的首選。
為什麼對青島做出如此預測？因為本輪青島房價漲幅全國第二，第一是燕郊。青島在全國普漲的格局下，又因上合峰會多漲了一輪，顯然與城市基本面不符。這也是我們18年套現的根本原因。
房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。就青島目前而言：
1、短期政策不會發生重大轉變，局部微調；
2、中期土地供應在持續增加，且存量也大；
3、長期人口流入嚴重不足，購買力透支。
這三條都不足以支撐青島房價短期上漲，哪怕房價不跌橫盤為主，也等於失去了投資屬性，實現了房住不炒。
剛剛，青島2019年各區市人口數據詳情公佈，全市新增10.5萬人！而南方的杭州2019年人口淨增55.4萬，兩相對比，杭州一年增加的人口是青島的五倍。
南方人口聚集度高，產業結構和營商環境更加合理，人均收入水平高，所以南方城市房價更有支撐，甚至出現上漲。
反觀山東省乃至整個北方經濟活力不足，新舊動能轉型緩慢，GDP縮水下滑，人口出現流出，這都是很令人擔憂的。這也是傳統規模型、勞動密集型製造業和重工業經濟萎縮趨勢帶來的必然結果。
北方需要做的，是利用傳統制造業優勢，擁抱以5G為基礎的新基建，發展工業互聯網（物聯網），搶佔先機，追回失去的20年。因為，製造業，才是一個國家的根本。
下跌週期的市場表現形式（僅供參考）：
1、（2018.7-2018.12）滯後的調控效應起作用後，二手房最先開始回調。因為一二手房價倒掛，市場轉冷，二手房需要降價才有成交。
2、（2019.1-2019.7）隨著二手房的回調，市場開始出現觀望情緒，特別是遠郊區的新房，開始出現降價促銷，以價換量。
3、（2019.8-2019.12）二手房持續回調，只因前期漲幅太大，新房降價促銷開始向近郊區蔓延，市場冰凍。
4、（2020.1-2020-7）二手房橫盤，新房以價換量。
5、（2020.8-2020.12）二手房繼續回調，新房降價促銷開始向主城區蔓延。
6、（2021.1-2021.12）橫盤期，新房二手房基本價格穩定，不排除個別樓盤特價促銷和個別業主著急甩賣的情況。
7、（2022.1-2022.12）大概率調控解除，新房二手房再次下跌探底，市場完全進入買方市場。
8、2022年以後，政府只要不出臺鼓勵購房的政策，房價就會持續橫盤，想要回暖上漲，必須全面出臺刺激政策。
以史為鑑，隨機應變。預測歸預測，肯定不準確，還是要密切關注政策和市場的最新動態，特別是同類城市的房價階段走勢，一有風水草動，政策和風向標變向，我們也要第一時間洞察。
轉向不是一蹴而就，需要一段時間和政策的連續性。比如降息，需要連續降息多次再來觀察市場變化，而不是一有降息就覺得市場要變天了。
我們既不是“多頭”，也不是“空頭”，我們是隨風搖擺的“滑頭”，短空長多。
這兩年你所看到的二手房下跌～橫盤～再下跌，新房降價，業主維權，利率緩慢下調，老破小（大）有價無市等等，都是下跌週期中的必然現象，要抓住主線，看透本質，坐懷不亂。
2020年，因為疫情的黑天鵝事件，市場很難預判，只能隨機應變，做好多空轉換！美聯儲開啟無限量化寬鬆政策，打開印鈔機，大通脹時代即將拉開。密切觀察政策邊際效應。
中國跟不跟？怎麼跟？什麼時候跟？至關重要。作為全球利益共同體，沒有一個國家可以獨善其身。當然機會也在危機中孕育。
就青島房地產來說，我們能做的，就是觀察風向標，聚焦全球市場和國內政策變化。市場企穩以後，一二線核心城市的優質房產還是要做為抵抗通脹的主要選擇，不要加槓桿。
再就是績優上市公司的股票，可以交給專業投資機構或者定投指數基金，期望不要太高，跑贏通脹就很厲害了，分散投資。
我們給剛需一個建議，剛需不一定非要買在最低點，只要房價在合理的底部區間即可，目前的時間節點也還可以，結合自己的工作地點，優先選擇新房限價最嚴格的區域購買。
簡單說說青島剛需購房目前可以考慮的板塊：
1、城陽區：高新、白雲山、夏莊可逢低買，上馬、惜福鎮暫不考慮；
2、西海岸：靈山衛、辛安、活力區、中德生態園可逢低買，膠南老城區暫緩，西客站暫不考慮；
3、即墨區：創智新區、金茂智慧城可逢低買，西部老城區暫緩，藍色硅谷暫不考慮；
4、膠州市：大部分都暫不考慮
5、萊西、平度不考慮
具體樓盤選擇：大品牌開發商、優質物業、交通、學區、配套完善，價格合理並有優惠促銷。非優質學區的老破小和老破大，遠郊區供應量充足的區域堅決不碰。
所有的預判，這一切的一切都是基於房住不炒的短期定位，一旦定位發生改變，我們就要第一時間風格轉換，我們相信時間的力量。
後 語
剛需擇機上車，投資擇時抄底！
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