一、房產稅的納稅義務人

1.房產稅是財產稅性質的一種稅，房產稅暫行條例規定，房產稅由產權所有人繳納。

2.產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。

3.產權出典的，在出典期間，因為房產的產權所有人已無權支配房產，房產稅由承典人繳納。為了便於徵收管理，保證房產稅及時入庫，產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，房產稅暫行條例規定，由房產代管人或者使用人繳納。

4.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別徵收或免徵房產稅。

5.無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，代繳納房產稅。

6.融資租賃的房產由承租人繳納房產稅。

7.對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。

8.凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產權證書期間，應確定房屋的實際使用人為房產稅的納稅義務人，繳納房產稅。

9.軍隊無租出借的房產，由使用人代繳房產稅。

10.不論是否取得房產證，若屬於房產稅的納稅義務人，則應按規定繳納房產稅。

11.由於轉租者不是產權所有人，因此對轉租者取得的房產轉租收入不徵收房產稅。房產轉租，不需要繳納房產稅。

二、房產稅的納稅義務發生時間

1.納稅人自建的房屋，自建成之次月起徵收房產稅。

2.納稅人委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起徵收房產稅。

3.尚未決算但提前自用房產需要徵收房產稅嗎

4.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計徵房產稅和城鎮土地使用稅。

5.購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計徵房產稅和城鎮土地使用稅。

6.出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計徵房產稅和城鎮土地使用稅。

7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計徵房產稅和城鎮土地使用稅。

8.融資租入的房產，在合同約定租賃開始日期的次月繳納房產稅，合同沒有約定租賃開始日的，自租賃合同簽訂的次月繳納。

9.納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

10.《暫行條例》規定：房產稅按年徵收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

由於《暫行條例》授權了各地省級政府規定具體的納稅期限，所以在實務出現了比較大的差異。

三、哪些房產要交房產稅

1.位於城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產，要交房產稅。

城市是指經國務院批准設立的市。包括市區、郊區和市轄縣縣城；不包括農村。

縣城是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地；

建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批准設立的建制鎮；僅指鎮鎮府所在地，不包括所轄行政村。

工礦區是商業比較發達，人口比較集中，符合國務院法規的建制鎮標準、但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。

2.開徵房產稅的工礦區必須是經省、自治區、直轄市人民政府批准。

四、哪些房產要交房產稅

（一）房產

1.“房產”是以房屋形態表現的財產。

2.房屋是指有屋面和圍護結構（有牆或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

3.獨立於房屋之外的建築物，如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬於房產。

（二）附屬設施

1.為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施要交房產稅。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。（如消防設施：企業配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設施性質上屬於應繳納房產稅的配套設施，無論是否計入固定資產原值，均應納入房產原值繳納房產稅。如果是可以隨意移動的滅火器材，則不需要繳納房產稅。）

2.屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。

3.無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計徵房產稅。

4.對於更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新後不再計入房產原值。

（三）土地

1.對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

2.計入房產原值繳納房產稅的土地價款根據房產所在宗地的容積率確定。容積率小於0.5的，以“單位土地成本*房產建築面積*2倍”計算的價款併入房產原值，按10%-30%的扣除率計算出計稅餘值計稅；容積率大於0.5的，將整宗土地價款併入房產原值，按10%-30%的扣除率計算出計稅餘值計稅。

（四）其他

1.房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不徵收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。

2.凡在房產稅徵收範圍內的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定徵收房產稅。

3.加油站罩棚不屬於房產，不徵收房產稅。

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五、怎麼算房產稅

（一）房產原值為計稅依據

1.房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定，稅率1.2%。

2.對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。

3.沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

4.無租使用其他單位房產的房產稅問題無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產餘值代繳納房產稅。

5.出典房產的房產稅：由承典人依照房產餘值繳納房產稅。

6.融資租賃的房產，由承租人依照房產餘值繳納房產稅。

7.自2010年12月21日起，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

8.自用的地下建築，按以下方式計稅：

（1）工業用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

（2）商業和其他用途房產，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。

（3）對於與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建築的有關規定計算徵收房產稅。

9.承租他人房產自己裝修部分：作為承租人不屬於房產稅的納稅人。而且房產稅是以房屋的原值減去規定的比例後的餘值或租金收入作為計稅依據，裝修費用不應計算繳納房產稅。

10.企業根據法律法規和會計準則規定和要求進行的評估增值，例如企業合併、分立、股權重組、接受資產投資等，應調整房產的賬面價值，並按其賬面價值計徵房產稅。企業根據經營需要自行對房產的原值進行的評估增值，比如為了抵押貸款進行的評估，房產稅仍按照歷史成本計徵房產稅。

（二）以房屋租金為計稅依據

1.房屋出租房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率12%。

2.房產用於出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

3.房產出租的，計徵房產稅的租金收入不含增值稅

如果出租方享受免徵增值稅的，確定計稅依據時，租金收入不扣減增值稅額。

4.出租房屋的租金應包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨計價的各種附屬設施及配套設施的租金收入。對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等，凡單獨計價的可予以扣除；凡不能單獨計價或者計價明顯偏高及劃分不清的，由稅務部門核定扣除。

5.出租的地下建築，按照出租地上房屋建築的有關規定計算徵收房產稅。

6.對個人出租住房，不區分用途，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按4％的稅率徵收房產稅。

7.自有商業房產部分自用部分出租徵收房產稅：自用的按照從價計徵，按照房產餘值計徵房產稅，出租的按照從租計徵，按租金收入計徵房產稅。具體：

（1）自用部分按房產原值*（自用面積/總面積）來作為計稅房產原值。

（2）出租部分，按租金收入12%計算繳納房產稅。

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六、房產稅收優惠政策

1. 個人按市場價格出租的居民住房，減按4%徵收。（財稅（2008）24號）

2.企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4％的稅率徵收房產稅。（財稅（2008）24號）

3. 2019年1月1日至2021年12月31日，增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減徵房產稅。

增值稅小規模納稅人原有依法享受資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地佔用稅、教育費附加、地方教育附加等其他優惠政策的，在正常享受之後，再疊加享受減徵50%的政策。（財稅（2019）13號）

4.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。（國發（1986）90號）

5.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產。（國發（1986）90號）

6.宗教寺廟、公園、名勝古蹟自用的房產。（國發（1986）90號）

7.個人所有非營業用的房產。（國發（1986）90號）

8.納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減徵或者免徵房產稅。（國發（1986）90號）

9.企業辦的各類學校、醫院、託兒所、幼兒園自用的房產。（（86）財稅地字第008號）

10.經有關部門鑑定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用後，可免徵房產稅。（（86）財稅地字第008號）

11.中國人民銀行總行自用房產。（（1987）財稅字第036號）

12.軍需工廠凡生產軍品的房產。（（1987）財稅字第032號）

13.軍人服務社專為軍人和軍人家屬服務的房產。（（1987）財稅字第032號）

14.武警部隊專門接待武警內部人員的招待所。 （財稅地字（1987）12號）

15.武警部隊專為武警內部人員及其家屬服務所辦服務社的房產。（財稅地字（1987）12號）

16.高等學校自用的房產。（（1987）財稅地字第014號）

17.少年犯管教所的房產。（（1987）財稅字第021號）

18.勞改工廠、勞改農場等單位，凡作為管教或生活用房產，免徵；生產經營用房產，徵收。（（1987）財稅字第032號）

19.監獄主要用於關押犯人的房產。（（1987）財稅字第032號）

20.由主管工會撥付或差額補貼工會經費的全額預算或差額預算單位自用的房產。（國稅函發（1992）1440號）

21.血站自用的房產。（財稅字（1999）264號）

22.非營利性醫療機構自用的房產。（財稅（2000）42號）

23.營利性醫療機構自用的房產，自其取得執業登記之日起，3年內免徵。（財稅（2000）42號）

24.對疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產。（財稅（2000）42號）

25.老年服務機構自用房產。（財稅（2000）97號）

26.按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還產權並以政府規定租金標準向居民出租的私有住房。（財稅（2000）125號）

27.非營利性科研機構自用的房產。（財稅（2001）5號）

28.信達、華融、長城和東方資產管理公司(以下簡稱“資產公司”) 回收的房地產在未處置前的閒置期間，免徵房產稅。（財稅（2001）10號）

29.應稅單位以收取抵押金形式出售職工住房使用權，房屋產權未轉移的，暫免徵收。（國稅函（2001）659號）

30.被撤銷金融機構清算期間房地產免徵房產稅。（財稅（2003）141號）

31.鐵道部所屬鐵路運輸企業自用的房產。（財稅（2003）149號、財稅（2006）17號）

32.國家撥付事業經費的各類學校、託兒所、幼兒園自用的房產。（財稅（2004）39號）

33. 2004年1月1日起，釣魚臺國賓館免徵房產稅、企業所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地使用稅。（財稅（2004）72號）

34.納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免徵房產稅。（國稅函（2004）839號）

35.自2004年8月1日起，對軍隊空餘房產租賃收入暫免徵房產稅。（財稅（2004）123號）

36.青藏鐵路公司及其所屬單位自用的房產。（財稅（2007）11號）

37.廉租住房租金收入免徵房產稅。（財稅（2008）24號）

38.股改鐵路運輸企業及合資鐵路運輸公司自用的房產。（財稅（2009）132號）

39.凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免徵房產稅。（國稅發（2012）53號）

40.國家機關、軍隊、人民團體、財政補助事業單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，用於體育活動的房產。（財稅（2015）130號）

41.經費自理事業單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業單位擁有並運營管理的體育場館，同時符合財稅（2015）130號有關條件的，其用於體育活動的房產。（財稅（2015）130號）

42. 2019年1月1日至2021年12月31日，高校學生公寓免徵房產稅。（財稅（2019）14號）

43.自2018年10月1日至2020年12月31日，對按照去產能和調結構政策要求停產停業、關閉的企業，自停產停業次月起，免徵房產稅，企業享受免稅政策的期限累計不得超過兩年。（財稅（2018）107號）

44. 2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業孵化器、大學科技園和國家備案眾創空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產。（財稅（2018）120號）

45.自2019年1月1日至2021年12月31日，對農產品批發市場、農貿市場（包括自有和承租，下同）專門用於經營農產品的房產。（財稅（2019）12號）

46.自2019年1月1日至2020年12月31日，對向居民供熱收取採暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房。（財稅（2019）38號）

47.自2019年1月1日至2020年12月31日，對飲水工程運營管理單位自用的生產、辦公用房產、土地，免徵房產稅、城鎮土地使用稅。（財政部、國家稅務總局公告2019年第67號）

48.對公租房免徵房產稅。（財政部、國家稅務總局公告2019年第61號）

49. 2019年1月1日至2021年12月31日，商品儲備管理公司及其直屬庫自用的承擔商品儲備業務的房產、土地，免徵房產稅、城鎮土地使用稅。（財政部、國家稅務總局公告2019年第77號）

50. 2019年6月1日起執行至2025年12月31日，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構自有或其通過承租、無償使用等方式取得並用於提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，免徵房產稅、城鎮土地使用稅。（財政部、國家稅務總局、發展改革委、民政部、商務部、衛生健康委公告2019年第76號）

51.2018年1月1日起至2023年12月31日，從事大型民用客機發動機、中大功率民用渦軸渦槳發動機研製項目的納稅人，及其全資子公司從事研製項目自用的科研、生產、辦公房產及土地，免徵房產稅、城鎮土地使用稅。（財政部、稅務總局公告2019年第88號）

52.2019年1月1日起至2020年12月31日，從事大型客機研製項目的納稅人，及其全資子公司從事研製項目自用的科研、生產、辦公房產及土地，免徵房產稅、城鎮土地使用稅。（財政部、稅務總局公告2019年第88號）

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