來源：本文作者：尤尼泰（北京）稅務師事務所：付晨、邢彩鈴、喬丹丹 審核：尤尼泰（北京）稅務師事務所合夥人 趙飛
私信回覆“進群” 加入城市更新稅務學習交流群
一、現行土地增值稅免稅政策
1、以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為不徵收土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字［1995］48號）第四條規定，細則所稱的“贈與”是指如下情況：
（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。
（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批准成立的其他非營利的公益性組織。
2、個人互換住房的免徵土地增值稅
根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字［1995］48號）第五條規定，對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。
3、個人銷售住房免徵土地增值稅
《關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）的規定，對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。
即個人銷售的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免徵土地增值稅。
4、銷售普通住房增值額未超過扣除項目金額20%免徵土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，有下列情形之一的，免徵土地增值稅：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條 條例第八條(一)項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。普通準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和百分之二十的，免徵土地增值稅;增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應就其全部增值額按規定計稅。
高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發［2005］26號）的規定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建築容積率在10以上；單套建築面積在120平方米以下；實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格12倍以下。
各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認。現在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格12（144）倍以下。但是現在絕大部分地縣級稅務機關卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。
對於納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。
5、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免徵土地增值稅
根據《關於公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第61號）的規定：
四、對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免徵土地增值稅。
八、享受上述稅收優惠政策的公租房是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批准的公租房發展規劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批准建設（籌集）,並按照《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。
九、納稅人享受本公告規定的優惠政策，應按規定進行免稅申報，並將不動產權屬證明、載有房產原值的相關材料、納入公租房及用地管理的相關材料、配套建設管理公租房相關材料、購買住房作為公租房相關材料、公租房租賃協議等留存備查。
本公告執行期限為2019年1月1日至2020年12月31日。
6、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免徵土地增值稅
根據《財政部、國家稅務總局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）第二條規定，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。
7、企業改制重組暫不徵收土地增值稅
根據《財政部 稅務總局關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知 》（財稅[2018]57號 ）的規定：
一、按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改製為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改製為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業將國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制後的企業，暫不徵土地增值稅。
二、按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合併為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合併後的企業，暫不徵土地增值稅。
三、按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立後的企業，暫不徵土地增值稅。
四、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不徵土地增值稅。
五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。
七、企業在申請享受上述土地增值稅優惠政策時，應向主管稅務機關提交房地產轉移雙方營業執照、改制重組協議或等效文件，相關房地產權屬和價值證明、轉讓方改制重組前取得土地使用權所支付地價款的憑據（複印件）等書面材料。
八、本通知所稱不改變原企業投資主體、投資主體相同，是指企業改制重組前後出資人不發生變動，出資人的出資比例可以發生變動；投資主體存續，是指原企業出資人必須存在於改制重組後的企業，出資人的出資比例可以發生變動。
九、本通知執行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。
8、資產管理公司處置房地產免徵土地增值稅
根據《財政部、國家稅務總局關於中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規定：
一 、享受稅收優惠政策的主體為經國務院批准成立的中國信達資產管理公司、中國華融資產管理公司、中國長城資產管理公司和中國東方資產管理公司，及其經批准分設於各地的分支機構。除另有規定者外，資產公司所屬、附屬企業，不享受資產公司的稅收優惠政策。
三、資產公司收購、承接、處置不良資產可享受以下稅收優惠政策：
5、對資產公司轉讓房地產取得的收入，免徵土地增值稅。
9、被撤銷金融機構用來清償債務的房地產免徵土地增值稅
根據《財政部、國家稅務總局關於被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）
第一條規定，經中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設於各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業銀行、信託投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農村信用社，對被撤銷金融機構財產用來清償債務時，被撤銷金融機構轉讓房地產免徵土地增值稅。除另有規定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業，不享受免徵土地增值稅優惠政策。10、合作建房，分房作為自用暫免徵收土地增值稅
根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字［1995］48號）第二條規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。
11、因國家建設需要依法徵用、收回的房地產免徵土地增值稅
因國家建設需要，被政府依法徵用、收回的房地產取得的補償收入免徵土地增值稅。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第二款規定，因國家建設需要依法徵用、收回的房地產免徵土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條進一步規定，所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。
符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予徵收土地增值稅。
12、因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,免徵土地增值稅
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）四、關於因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的徵免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業汙染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批准的建設項目而進行搬遷的情況。
二、現行契稅免稅政策
1、財稅【2004】134號《財政部、國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》
第三條 已購共有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免徵土地權屬轉移的契稅。
2、《中華人民共和國契稅暫行條例》
第六條 有下列情形之一的，減徵或者免徵契稅：
（二）城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免徵；
（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情准予減徵或者免徵；
（四）財政部規定的其他減徵、免徵契稅的項目。
3、財務【2014】4號，財政部和國家稅務總局2013年12月31日下發《關於夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》
經研究，現將夫妻之間房屋、土地權屬變更有關契稅政策通知如下：
在婚姻關係存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免徵契稅。
4、《中華人民共和國契稅暫行條例》
第六條 有下列情形之一的，減徵或者免徵契稅：
（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵；
（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情准予減徵或者免徵；
（四）財政部規定的其他減徵、免徵契稅的項目。
5、財法字【1997】52號《中華人民共和國契稅暫行條例細則》
第十條土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免徵契稅。
第十五條根據條例第六條的法規，下列項目減徵、免徵契稅：
（一）土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用後，重新承受土地、房屋權屬的，是否減徵或者免徵契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定。
（二）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用於農、林、牧、漁業生產的，免徵契稅。
（三）依照我國有關法律法規以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免徵契稅。
6、財稅【2008】62號 《財政部 國家稅務總局 關於認真落實抗震救災及災後重建稅收政策問題的通知》
第四條 契稅：因地震災害滅失住房而重新購買住房的，准予減徵或者免徵契稅，具體的減免辦法由受災地區省級人民政府制定。
7、財稅【2012】82號《財政部、國家稅務總局關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
經研究，現就近期各地反映的契稅政策執行中若干問題通知如下：
第一條、對金融租賃公司開展售後回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章徵稅。對售後回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免徵契稅。
第三條、市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定徵收居民房屋，居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免徵契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契稅。居民因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免徵契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定徵收契稅。
8、財稅【2013】101號《財政部 國家稅務總局關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》：
第三條、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免徵契稅。
第五條、個人因房屋被徵收而取得貨幣補償並用於購買改造安置住房，或因房屋被徵收而進行房屋產權調換並取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關規定免徵個人所得稅。
9、財稅【2018】135號《財政部 國家稅務總局關於易地扶貧搬遷稅收優惠政策的通知
第一條、關於易地扶貧搬遷貧困人口稅收政策 第二款 對易地扶貧搬遷貧困人口按規定取得的安置住房，免徵契稅。
10、財政部稅務總局公告2019年第61號《財政部 稅務總局關於公共租賃住房稅收優惠政策的公告》
第一條、對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免徵契稅、印花稅；對公租房租賃雙方免徵簽訂租賃協議涉及的印花稅。
11、財稅字【2000】176號《財政部 國家稅務總局關於免徵軍建離退休幹部住房移交地方政府管理所涉及契稅的通知》
根據國務院、中央軍委指示精神，民政部、總後勤部等八部（委、局）日前發出的《關於印發〈移交政府安置的軍隊離退休幹部住房保障改革實施辦法〉的通知》（〔2000〕後營字第70號）規定：軍隊離退休幹部住房由國家投資建設，軍隊和地方共同承擔建房任務，其中軍隊承建部分完工後應逐步移交地方政府管理。
軍建離退休幹部住房移交地方政府管理是軍隊離退休幹部住房保障和管理方式的調整，是軍隊住房制度改革的重要措施之一。為配合國務院、中央軍委決策的順利實施，免徵軍建離退休幹部住房及附屬用房移交地方政府管理所涉及的契稅。
12、財稅【2017】55號《財政部 國家稅務總局關於支持農村集體產權制度改革有關稅收政策的通知》
第一條、對進行股份合作制改革後的農村集體經濟組織承受原集體經濟組織的土地、房屋權屬，免徵契稅。
第二條、對農村集體經濟組織以及代行集體經濟組織職能的村民委員會、村民小組進行清產核資收回集體資產而承受土地、房屋權屬，免徵契稅。
13、財政部稅務總局公告【2019】67號《國家稅務總局關於繼續實行農村飲水安全工程稅收優惠政策的公告》
為確保如期打贏農村飲水安全脫貧攻堅戰，支持農村飲水安全工程(以下稱飲水工程)鞏固提升，現將飲水工程建設、運營的有關稅收優惠政策公告如下：
第一條、對飲水工程運營管理單位為建設飲水工程而承受土地使用權，免徵契稅。
14、財稅【2003】141《財政部 國家稅務總局關於被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知 》
第一條 、被撤銷金融機構清理和處置財產可享受以下稅收優惠政策：
第3款 對被撤銷金融機構在清算過程中催收債權時，接收債務方土地使用權、房屋所有權所發生的權屬轉移免徵契稅。
15、銀髮[2000]21號《中國人民銀行 農業部 國家發展計劃委員會 財政部 國家稅務總局關於免繳農村信用社接收農村合作基金會財產產權過戶稅費的通知》
為了做好農村合作基金會的清理整頓工作，增強農村信用社抗風險能力，減少農村信用社接收農村合作基金會的負擔，經國務院同意，農村信用社在辦理接收農村合作基金會財產產權過戶手續時，減免有關稅費。具體通知如下：
對於農村信用社在清理整頓過程中，接收農村合作基金會的房屋、土地使用權等財產所發生的權屬轉移免徵契稅，所辦理的產權轉移書據免徵印花稅；免收土地登記費和交易費；免收房產登記費和丈量費等其他費用；降低中介機構收取的評估費等中介服務費標準；免繳地方政府規定的交通工具過戶費。
16、財政部 稅務總局公告【2019】第76號 《關於養老、托育、家政等社區家庭服務業稅費優惠政策的公告為支持養老、托育、家政等社區家庭服務業發展，現就有關稅費政策公告》如下：
第一條、為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，按照以下規定享受稅費優惠政策：
（三）承受房屋、土地用於提供社區養老、托育、家政服務的，免徵契稅。
17、財稅[2001]156號 《財政部 國家稅務總局關於社會力量辦學契稅政策問題的通知》
根據《中華人民共和國教育法》提出的“任何組織和個人不得以營利為目的舉辦學校及其他教育機構”的精神，以及國務院發佈的《社會力量辦學條例》中關於“社會力量舉辦的教育機構依法享有與國家舉辦的教育機構平等的法律地位”的規定，對縣級以上人民政府教育行政主管部門或勞動行政主管部門批准並核發《社會力量辦學許可證》，由企業事業組織、社會團體及其他社會組織和公民個人利用非國家財政性教育經費面向社會舉辦的教育機構，其承受的土地、房屋權屬用於教學的，比照《中華人民共和國契稅暫行條例》第六條第（一）款的規定，免徵契稅。
18、財稅[2018]17號 《財政部 稅務總局關於繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財政局：
為貫徹落實《國務院關於進一步優化企業兼併重組市場環境的意見》（國發〔2014〕14號），繼續支持企業、事業單位改制重組，現就企業、事業單位改制重組涉及的契稅政策通知如下：
一、企業改制
企業按照《中華人民共和國公司法》有關規定整體改制，包括非公司制企業改製為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，原企業投資主體存續並在改制（變更）後的公司中所持股權（股份）比例超過75%，且改制（變更）後公司承繼原企業權利、義務的，對改制（變更）後公司承受原企業土地、房屋權屬，免徵契稅。
二、事業單位改制
事業單位按照國家有關規定改製為企業，原投資主體存續並在改制後企業中出資（股權、股份）比例超過50%的，對改制後企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免徵契稅。
三、公司合併
兩個或兩個以上的公司，依照法律規定、合同約定，合併為一個公司，且原投資主體存續的，對合並後公司承受原合併各方土地、房屋權屬，免徵契稅。
四、公司分立
公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立後公司承受原公司土地、房屋權屬，免徵契稅。
五、企業破產
企業依照有關法律法規規定實施破產，債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免徵契稅；對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工規定，與原企業全部職工簽訂服務年限不少於三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業土地、房屋權屬，免徵契稅；與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少於三年的勞動用工合同的，減半徵收契稅。
六、資產劃轉
對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免徵契稅。
同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免徵契稅。
母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免徵契稅。
七、債權轉股權
經國務院批准實施債權轉股權的企業，對債權轉股權後新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免徵契稅。
八、劃撥用地出讓或作價出資
以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的，不屬上述規定的免稅範圍，對承受方應按規定徵收契稅。
九、公司股權（股份）轉讓
在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不徵收契稅。
19、財稅[2019]17號 《財政部 國家稅務總局關於繼續實施支持文化企業發展增值稅政策的通知》
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、黨委宣傳部，新疆生產建設兵團財政局，國家稅務總局各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務局：
為貫徹落實《國務院辦公廳關於印發文化體制改革中經營性文化事業單位轉製為企業和進一步支持文化企業發展兩個規定的通知》（國辦發[2018]124號）有關規定，進一步深化文化體制改革，繼續推進國有經營性文化事業單位轉企改制，現就繼續實施經營性文化事業單位轉製為企業的稅收政策有關事項通知如下：
第一條、經營性文化事業單位轉製為企業，可以享受以下稅收優惠政策：
（四）對經營性文化事業單位轉制中資產評估增值、資產轉讓或劃轉涉及的企業所得稅、增值稅、城市維護建設稅、契稅、印花稅等，符合現行規定的享受相應稅收優惠政策。
來源：本文作者：尤尼泰（北京）稅務師事務所：付晨、邢彩鈴、喬丹丹 審核：尤尼泰（北京）稅務師事務所合夥人 趙飛
聲明:我們致力於保護作者版權，除我們確實無法確認作者外，未註明來源，如涉及侵權，請及時聯繫我們刪除，並表示歉意，謝謝!
閱讀更多 地稅說 的文章
