3月23日，綠城中國發布2019年年度報告。
粗略看一眼摘要，合同銷售額增長29%、營業收入增長2.1%、股東應占利潤大幅增長147.3%、加權平均利息成本僅5.3%。
除了營收增長外，其餘數據均讓人眼前一亮，讓人聯想到熱火朝天、大幹快上的姿態。公司彷彿一臺賺錢機器，夜以繼日地生產真金白銀。
然而，美麗的海面之下潛藏著數不清的暗礁。隨著年報閱讀逐漸深入，越來越多的疑點漸次浮出。
首先讓人大跌眼鏡的，是綠城的實際歸母淨利潤。在層層盤剝之後，原本40億的稅後利潤竟然只剩不到12億。
還有28個億去哪兒了？通過閱讀利潤表可以發現，非控股股東首先拿走了14.5億。
僅此一項，就將接近40億的稅後利潤壓縮至24.8億，拿走接近40%。然而這還沒完，在第19頁的財報附註裡，還隱藏著關於利潤的重要信息。
圖中可以看到，償還永續債利息12.8億！這可謂雪上加霜，從原本就不多的利潤裡再次拿走了一半多。至此，綠城的歸母淨利潤只剩下不到12億，僅為稅後利潤的30%，讓人不得不感嘆：綠城辛辛苦苦掙錢基本上是為他人作嫁衣裳啊！
在很多人的印象中，萬科每年都能用少數股東權益從淨利潤這塊蛋糕裡颳走一大部分。正好萬科早些時候發了2019年財報，可以用來對比。
查閱財報可知，萬科2019年淨利潤551億，其中少數股東損益佔了162億，歸母淨利潤為388.7億。由此可以得出結論：萬科真正的歸母淨利潤佔70%，剩餘的30%被少數股東權益侵佔了。
反觀綠城，40億的利潤裡，歸母淨利潤只佔30%，足足70%流到了“別人的口袋”。對比之下，著實讓人嚇了一跳。萬科已經屬於擅長“坑害”小股東的“差生”，沒想到綠城竟有過之而無不及。
再拿房企裡的優等生——融創中國，跟綠城PK一下，看看差距有多大。由於融創暫未發佈19年財報，所以我們選用2018年年報的數據進行比對，不影響我們得出結論。
查閱財報可知，融創中國在2018年取得稅後淨利潤113億，其中少數股東權益8.3億，永續債利息1.7億，扣除前兩項後歸母淨利潤高達103億，佔比91%！說明融創絕大部分利潤都是股東的。
看來不同房企的股東之間，待遇上還真是天差地別。
綠城的小股東應該記得，高管在2019年的交流會上曾承諾過，2019年不會計提減值，資產減值會統一在2020年集中處理，給小股東吃了一顆定心丸。雖然沒有留下任何書面上的證據，但口頭承諾畢竟是承諾，如果做不到失去的將是信譽。
房兄先科普一下什麼是計提減值準備。減值準備，是從財務的謹慎性角度考慮，將某項資產可能造成的損失先計算出來，當做損失從利潤中提取扣除。
顯然，大幅度計提減值準備，會顯著降低當期的利潤，這是中小股東不願意看到的。
對於公司來說，大額計提資產減值準備是上市公司自我打臉的行為藝術。如果一家上市公司經常進行大額資產減值計提，會被貼上“管理粗放”的標籤。
回到綠城上，翻閱財報，在綜合損益表中可以清晰看到2019年進行了大約15億的減值計提，其中包含一次性虧損的各種項目14億，以及酒店物業的減值近1億。
雖然上半年確實沒怎麼計提，但下半年全炸出來了，之前的承諾形同虛設。
深入探究下，房兄在公開信息上查到，綠城曾於2018年3月在瀋陽全運村拍下12塊地共計186萬方。由於交通不便，這周圍漸漸成了“鬼城”。
於是乎，一把減值了4億人民幣。天津的全運村也因為同樣的原因而慘遭減值1.7億，從這兩個例子中，可以看出綠城的選地能力不容樂觀。
其實，在2019年之前，綠城已經連續2年計提資產減值，分別是：2018年17.3億，2017年9.9億。連年計提減值準備，無疑會消耗投資者的信心。所以才有了前文所說的，承諾不計提一事。
沒想到，承諾竟是一紙空文。於是，年報發佈當天，綠城中國以-16.4%開盤。截止收盤，最終下跌14.6%。雖然股價的影響因子眾多，但出爾反爾的大額計提無疑在其中起到了重要的推動作用。
在年報發佈當天，不少股東觀看了綠城中國業績發佈會直播。在交流環節，關於資產減值“暴雷”的問題相關高管給出了這樣的答覆：本次計提減值是按照會計政策走的，是審核合規的，是對投資者負責的行為。
當被問及後續是否會繼續計提減值時，並沒有給到明確的回答，只表示會根據實際情況進行評估後再做決定。
在中小股東心裡，這種模稜兩可的回答近似於暗示“我們接下來很可能會繼續計提資產減值損失。”也難怪部分股東選擇腳投票，賣出避險。
綠城的路在何方？股價下跌至此，綠城是否有投資價值？
根據發佈會的消息，公司表示2019年新拓展的區域能夠創造大約200億的利潤，假設綠城在其中的權益佔比為75%，那歸屬於上市公司的利潤都有150億。對應當前150億港幣的市值，只有1倍PE，簡直低估得令人髮指。
然而，2020年會產生多大的減值準備？永續債利息和少數股東權益又會吃掉多少利潤？這一切都是未知數，讓原本“顯而易見”的“低估”變得模糊不清。投資，從來就不是一件簡單的事兒。
再說說人事變動。
回望2019年，綠城中國人事變動頻頻。在7月11日，綠城中國正式召開新聞發佈會，宣佈創始人宋衛平、劉文生辭任綠城董事會聯席主席，主席一職由張亞東擔任。交接後，宋衛平只在綠城掛了一個“閒職”且不領薪酬。
此前，在宋衛平的領導下，綠城的生存之道就是“誠意”二字。誠意滿滿、超出預期、服務熱情，這三項可貴的品質讓“綠城造”在杭州積累了良好的口碑，光是綠城這個品牌就值15%的溢價。
迎來“張亞東時代”後，他首先大幅改組了綠城的董事會。引人注目的是，新上任的執行董事中有4人均來自大股東中交集團，毫無疑問，中交對於綠城的控制力和影響力大幅提升。
除了人員更替，張亞東還對公司的架構進行了大幅調整。不過目前看來，雙管齊下的努力暫時沒有得到資本市場的認可。
展望未來，張亞東否帶領綠城走出困境？讓我們一起拭目以待。
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