■本報記者 王麗新
“搭建新平臺”言猶在耳，正式離職5個月後，曹舟南以浙江藍綠雙城科技集團董事長的身份加入了創業隊伍，並於1月20日一口氣簽了14個項目的合作協議。
簽約當天，作為綠城和藍城兩家公司的創始人宋衛平（綠城中國聯席主席、藍城集團董事長）來為曹舟南站臺了，另一個為其站臺的是綠城中國新任CEO張亞東。《證券日報》得到的消息是，綠城目前尚未參股藍綠雙城平臺，但宋衛平將會深度參與新平臺業務，不排除藍城與藍綠雙城開展各種合作的可能性。
對於一個地產職業經理人變身為創業者，曹舟南向《證券日報》記者表示，傳統開發模式舉步維艱，可以預見的是，未來幾年內中國大量房企將面臨重大合併重組，投資與開發加快分離，房地產基金模式將成為市場主流，承接房地產基金落地的專業服務商作用凸顯。
而藍綠雙城平臺的主營業務都將圍繞後房地產時代創新業務為中心佈局，不管是投資板塊還是代建板塊，都有適合房地產基金運作的業態。未來，藍綠雙城將秉承宋衛平對產品和服務品質的要求，設立投資、輕資產、科技產業、生活服務、設計、開發等業務板塊，建立“藍綠雙城發展基金”，爭取四年內達成輕資產、高質量上市的目標。
獨立開放性平臺
“綠城是我的孃家，宋總（宋衛平）是老東家，中交是我的婆家。”曹舟南這樣描述過去與現在的個人發展經歷，但他也坦言，藍綠雙城是全開放的，不受限制，和綠城是兩個獨立法人，與綠城中國等實力企業均存在合作的可能性。
過去幾個月，曹舟南跑了很多核心城市，經過幾個月的籌備，藍綠雙城於2018年11月1日註冊成立，註冊地為中國（杭州）人工智能小鎮，註冊資本金為5億元人民幣，2019年1月16日升格為藍綠雙城科技集團。
組建不到3個月，藍綠雙城已完成旗下小鎮開發公司、建設管理公司、景觀設計公司、科技服務公司、生活服務公司等五家子公司架構體系的搭建，並已取得房地產開發一級資質和建築設計甲級資質。
按照曹舟南向外界透露的信息來看，藍綠雙城已具備策劃、設計、營造、服務、運營等核心競爭能力，落定全國17個項目，總建築面積超過350萬平方米，總貨值超過800億元，鎖定代建收入超20億元、投資收益近10億元。
“17個項目多數是小股操盤項目，股權比例多是30％左右，也有無股權投資的純代建項目。”曹舟南接受《證券日報》記者採訪時表示，60%的項目來自此前工作時的合作伙伴，佈局城市包括杭州、深圳、成都、廣州和雲南等地。
目前來看，藍綠雙城多采取小股操盤的開發模式，將產生代建收益和投資收益，但曹舟南也表示，不排除去公開市場拿地的可能性，但投資會非常謹慎。
搭建輕平臺瞄準IPO
輕資產化，圍繞後房地產時代創新業務佈局，做專業的服務商，是曹舟南的經營邏輯。這是他在房地產紅海市場中找到的藍海業務。重要的是，曹舟南瞄準的是4年內力爭完成IPO，力爭市值達到100億元。
對於業務佈局，在投資板塊，美麗鄉村、特色小鎮、青年創業公寓和新型養老公寓是重點投資領域。其中，在美麗鄉村方面，與政府、合作社（農民）、服務商、運營商一起共同建設“生態鄉、生態村”（目前無盈利指標）；在特色小鎮方面，要城市近郊1小時左右的車程距離，500畝以上的建設規模；在青年創業公寓方面，面向大學畢業3年-5年的青年人才，單套面積60平方米-80平方米、總價60萬元左右可分割物業出售。
在代建業務板塊，主要包括代建類、城市有機更新、農村農民房代建等業務，圍繞代建的迭代變革尋找商機。據悉，藍綠雙城的代建業務以政府代建為基礎，以資本代建為主導，以小股操盤為核心內容。主要有以下四種模式，第一，按土地款一定比例參股投資，形成小股操盤；第二，按註冊資本金一定比例入股，形成“投資+代建”模式；第三，按建築體量定額取費，形成對賭條款，超額分成，優化傳統純代建模式（傳統代建模式是收取銷售額的5％的費用）；第四，政府代建項目，按EPC模式展開。
在科技和產業板塊，組建藍綠雙城科技服務公司，與高新科技、先進產業開展系統的戰略合作。
在物業服務板塊，組建藍綠雙城生活服務公司，以科技賦能為基礎，圍繞美好生活展開一系列的物業服務、生活服務、健康服務、養老服務、教育服務等。
在房地產基金方面，聯合主要銀行、實力金融機構，設立“藍綠雙城發展基金”，包括投資基金、小股操盤基金、代建基金、創新基金，為業務發展提供相對充裕的資金支持。目前其資金成本是8%，這在行業內目前尚屬於較低水平。
總體來說，在曹舟南設計的業務佈局中，房地產基金是資金動力，也是投資收益主要來源之一，而資本代建業務是差異化核心競爭力之一。畢竟，綠城的開發、營造和服務能力在業內尚屬較高水平，而目前藍綠雙城核心人員部分來自綠城。
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