綠城中國負債1937億超貨幣資金7倍 回應：淨資產負債率46%不存在融資難
綠城中國（03900.HK）一直印刻著創始人宋衛平“精雕細刻慢工出好活”烙印，這個以高品質和配套生活服務聞名的房地產企業，近日卻“一反常態”進行快週轉。綠城中國近日對內發佈了《關於全面加強內源性現金流管理的通知》要求員工加快銷售，堅決執行“早銷，多銷、快銷”的策略。同時，加大應收款項回款力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對於不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。
長江商報記者發現，截至2018年一季度末，綠城中國的貨幣資金為270億元，而其負債為1933.66億元，是貨幣資金7倍多。現金流也一直在收緊。公開數據顯示，近三年和2018年一季度，其經營活動產生的現金流淨額分別為7.24 億元、18.35 億元、-138.39 億元和-68.90 億元。與此同時，促進其銷售增長的代建項目也遭遇維權。
針對公司經營及相關財務問題，長江商報記者致電致函綠城中國，綠城中國方面表示，領導們最近就類似的問題已經做了幾輪迴復了，近期不再單獨回覆。最新的數據將於半年報發佈期間公佈，請到時候關注公告。
對於外界最關注的負債問題，綠城中國方面回覆長江商報記者稱，關於負債率、融資這塊其實外界都有誤讀，其實我們的淨資產負債率才46.4%，是很低的，甚至低於行業平均水平。另外，我們的融資成本也很低，不存在融資難的情況。
易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，從綠城中國的經營經歷來看，其過去也面臨過資金面吃緊帶來經營困難的問題，所以對於此類負債方面壓力，應該說此類企業本身也會有所意識。這要求此類企業加快銷售，同時積極開拓融資機會等。
負債率一季度已升至84.9%
長江商報記者梳理綠城中國曆年年報數據發現，2017年其營收呈現跳躍式增長，近三年營收分別為260.47億元、289.76億元、419.53億元；淨利潤分別為12.59億元、22.23億元、26.71億元。
與此同時，近三年負債率不斷上升，負債一直處於高水平2015年資產負債率為74.63%，2016年資產負債率為76.84%，2017年資產負債率為80.16%，2018年一季度的負債率為84.91%，負債總額高達1933.66億元。
綠城中國負債的節節攀升源於公司的戰略轉型。2015年，中交集團以28.9%的持股比例成為綠城第一大股東後，公司開始重點佈局一二線城市，為此，綠城在一二線城市不惜高價拿地，土地儲備隨之增加。
土地儲備的增加還帶來公司現金流量下降。數據顯示，近三年末和2018年一季度，其經營活動產生的現金流淨額分別為7.26億元、34.50億元、-150.83億元和-68.90億元。據綠城中國提交的債券募集說明書得知，2017年及2018年一季度，綠城中國現金流量淨額下降至負數，主要系公司2017 年度新增購買北京、廣州、杭州等一、二線城市土地支付的土地款較多所致。
關於公司經營及相關財務問題，長江商報記者致電致函至綠城中國，綠城中國方面表示領導們最近就類似的問題已經做了幾輪迴復了，近期不再單獨回覆。最新的數據將於半年報發佈期間公佈，請到時候關注公告。
針對外界最關注的負債問題，綠城中國方面回覆長江商報稱，關於負債率、融資這塊其實外界都有誤讀，房企的負債都比較高是因為未交付樓盤銷售所產生的預售款都計入負債項的，把這項去掉，其實我們的淨資產負債率很低的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。另外，2017年綠城中國淨資產負債率達到46.4%，同比下降11.7%，處於行業較好水平，甚至低於行業平均水平。此外，目前公司日均賬面資金不低於500億元，現金充裕、安全，遠超公司未來一年內到期有息負債。公司各方面資信狀況持續向好，近半年來的各類融資成本均處於行業較好水平，不但完全滿足公司正常經營需要，而且能夠有力保障公司的發展需求。
一週內獲14億美金低息無抵押貸款
面對負債率過高和現金流收緊，綠城中國一方面加速回款；另一方面，加大融資。長江商報記者發現，7月一個月內綠城中國獲得兩筆共14億美金低息無抵押貸款，用於公司現有境外債務再融資：7月3日，公司與若干香港主要銀行訂立貸款協議，獲予一筆8億美元銀團貸款；7月9日，綠城中國及其若干附屬公司與中國銀行（香港）有限公司訂立貸款協議，獲6億美金雙邊貸款。
在國內頻頻收緊融資渠道，發債難度增加，房企市場化融資成本還在走高的情況下綠城中國如何應對融資難，成本高問題？綠城中國方面回覆長江商報稱其融資成本也很低，不存在融資難的情況。
克爾瑞數據顯示，2017年中期綠城的平均融資成本已由2016年末的5.9%進一步壓縮至5.6%。嚴躍進指出，今年應該界定為資金小年，所以資金面收緊顯然也要求此類地產企業積極做好創新，包括依託中交等平臺積極尋找融資機會等。部分項目也可以採取聯合開發等模式。
對於如何平衡融資及追求規模之間的關係，綠城中國執行董事、執行總裁李青岸曾公開表示：對於房企而言，追求經營性現金流流入是企業根本的要求，在堅守品質的情況下，儘可能快銷、多銷，確保現金流暢通，是綠城堅持的方向。
2017年拿地面積為前三年總和
綠城近年開始積極拿地佈局。2017拿地總面積幾乎相當於2014—2016年之和。克爾瑞數據顯示，2017年綠城總共新增了37個項目，其中有7個是收併購所得。
截至2017年，綠城土地儲備總建面為3032萬平方米，較2016年有所增加，結束了2013年以來的總土儲逐年減少的趨勢。據克而瑞統計數據顯示，2018年上半年，綠城中國新增土地貨值603.7億元，是其去年1147.8億元貨值近一半。
根據綠城的發展戰略，綠城要重點佈局北上廣三大一線城市，深耕長三角地區，戰略性進入中西部，同時也要佈局一些位於核心城市輻射區域內並極具發展潛力的三四線城市。
值得一提的是，今年僅4月份，綠城中國便在德清、舟山、常熟這些三四線城市拿下多宗地塊。是否與公司之前逐步去化三四線城市的項目的戰略計劃相悖，與此同時，綠城的存貨和存貨資產比一直在攀升， 2015年—2017年末，綠城存貨餘額分別為526億元、716億元和1191億元，佔總資產的比例分別為45.61%、50.36%和56.78%，三四線城市的存貨是否會影響到公司的盈利？
綠城方面稱，如果公司未來不能持續保持三四線城市去化力度，將對公司經營業績和持續發展造成不利影響。
嚴躍進指出，類似拿地說明其對於核心三四線城市拿地機會的看好。當然三四線城市也面臨一些政策調整，這都需要此類地產企業積極研究新的市場機會，防範高位進入三四線城市，導致部分項目去庫存反而困難的現象出現。
代建項目佔8550億可售儲備一半
在傳統房地產業務提速緩慢進程中，綠城代建業務產生的高額淨利潤成為促其銷售增長的重要一環。
年報數據顯示，2017年綠城中國實現合約銷售額約1463億元，同比增長了28.45%；合約銷售面積約827萬平方米，同比增長了32.11%。其中，代建項目帶來的合約銷售額約為430億元，同比增長了138%，對綠城合約銷售額的貢獻度由2016年的16%增長到了2017年的29%。綠城中國在2017年業績發佈會上表示，目前可售儲備約8550億元，其中代建項目幾乎佔一半，達到了4200億元，未來代建項目的貢獻可能還會提高。
公告顯示，今年1—5月，包括代建業務在內，綠城前5月累計取得合同銷售金額約587億元，代建項目所取得的銷售金額為236億元，佔總銷售金額的40.2%。其代建業務的價值由此可見一斑。
由於合作、代建項目較多，綠城權益銷售佔比較低，利潤總額跟同等規模企業相比也較低。2017年綠城總的權益銷售額佔比約為37%，其中非代建項目的權益銷售額佔比約為53%。
然而，代建業務提速讓綠城曾經堅守的“精雕細刻慢工出好活”的品質理念遭到考問。近一年內，山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、山東青島李滄綠城鬱金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發生過業主維權。涉及問題包括外立面開裂、房屋滲水、牆體空鼓等房屋質量問題。
嚴躍進認為，代建業務中間的協調工作很關鍵，如果沒有此類協調，那麼會面臨一個很尷尬的問題，即代建業務背後的質量問題和品牌管理問題，所以從這個角度看，需要積極研究代建所帶來的部分負面問題的解決。
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