一、開發商做出什麼，我們就買什麼
有時候去看房子，看完後發出感嘆：哎呀，居然是這種設計及規劃？
到了開盤時，即使有不喜歡的情緒，可也要買——開發商做出什麼，我們就買什麼。
這應該是大多數城市的現實。
有人會問，為什麼不喜歡也要買呀？
試想一下，有哪些房子會按照大多數客戶需求做設計規劃嗎？極少有的。
又比如東區現在供應那麼少，能有新房就已經很不錯了。特別是針對剛需剛改的的房子，如果有總價150萬左右的3~4房供應出來，即使存在這樣那樣的“雞肋”，難道還不去買？
很多人咬咬牙肯定去買了，地段為王嘛。
又比如翠亨馬鞍島的西灣匯以及火炬的香山墅，那種雙層產品，不少本地人不喜歡也都以為他們賣不掉。但也在去化，西灣匯賣得還很好，是吧？
因此，這個市場並非是客戶說我要買這種啊，然後開發商就會根據我們的需求來做相關的產品。
市場上行期，房子不愁賣時，開發商基本是在算好自己“利益最大化”後，比如容積率用盡，其它各方面“差不多”就行了——只要營銷做的好，渠道上夠、再不行比旁邊項目低100元，還能有賣不出的房子？
二、疫情後的買房需求
這次疫情，大家待在家裡的時間足夠長，除了無聊到數地磚、數大米，大概也會發出感嘆“如果房子再……就好了”
再大一點？
再多一間書房？
再裝修舒適一點？
再通風一點？
都可以往省略號裡填。
一份針對“疫情後的購房計劃”調研顯示，客戶需求看似很基礎，但又有了明顯變化——一種買房的篤定，如果缺少這樣那樣東西，就不買了，不再是你開發商做什麼我就買什麼。
產品設計
對於住宅產品形式，被訪者更偏好
中低層樓盤、建築面積在91-130㎡和三居室的產品。對於購房關注度排前三的因素，分別為樓盤周邊環境、地理位置和物業服務。
（周邊環境如此重要，太靠近大路邊、“工住”混合區，都要謹慎，山景在中山應該是不錯的選擇）
據本地專業機構統計數據，中山市2019年網籤量最多的面積段依次是100-120㎡、90-100㎡、120~144㎡、80~90㎡。
相比2018年，90~100㎡這個面積段是增長最多的，120~144㎡反而是減少。也證明高房價下，小面積、功能齊全、總價可控的房子更受歡迎。
房哥認為110㎡左右做小四房、90㎡做帶套間三房，都是有極大市場的。
樓體採光
對於樓體設計方面，消費者更在意採光朝向 、通風性能和產品戶型 等因素；對於小區主題則是綠色健康更為重要。
室內設計及配套
對於室內設計及配套方面，消費者更偏好客廳空間更大的產品，原因是大客廳能夠滿足舉行家庭活動的條件；超過 半數被訪者偏好可改造的靈動戶型。消費者對室內新風、淨水、消毒和垃圾處理等智能處理系統需求明顯。
小區配套
對於小區配套，消費者更偏好於大型綜合商超、快遞服務和藥店；消費者購房時將更加看重小區優質的物業服務，具體來說包括：使用門禁卡、必備物質集中供應、無接觸送貨和入戶消毒等
符合上面調研結論的戶型究竟長什麼樣？蘇州一個項目，從小區及戶型都做了講解，自稱為“抗疫戶型”。
（戶型的“髒區分隔”、“通風通透”、“分區預留”，新名詞張口就來。其實，就是要有入戶花園、南北通透、獨立套間大主臥。房哥提多一句，後續如果有雙套間的房子，相信會更好賣。）
（花園要夠大，水系、綠植重重疊疊，曲徑通幽，轉角是新景，那就是很完美的花園了。並非一條跑道、一個滑梯兒童樂園、簡單樹木種植，就完事的。）
三、中山版本的“抗疫戶型”
而我們城市是否有類似的戶型？搜遍整個朋友圈，古鎮天禧提法是“戰疫戶型”，與“抗疫”一字之差。相關畫面強調了特殊時期下的產品特性，其它盤鮮見有類似提法。可以看看下面畫面，有較多特點與前述客戶調研需求吻合，可看看。
調研結果，很多開發商都會看得到，但以後就一定會這樣做嗎？還是之前那句話，如果市場恢復到“房子不愁賣”，就別想那麼多了。
所以，分享一個判斷，就是買房前可以稍微瞭解一下哪家開發商有客戶研究部的，那這種開發商的房子會更加值得買，因為它畢竟會針對本地市場最近幾年甚至將來幾年一段時間的需求做過比較好的研判，產品也相對會更加有競爭力、符合大家需求。
房哥瞭解目前做得比較好的客戶研究有龍湖、融創，龍光也是在逐步完善。
（這是一位設計師推崇的強大“戰疫戶型”，偏大，153㎡，房哥自然十分喜歡。若買得起又買得到，就相當於麥太搞出了“雞胸肉”，正啊~~~）
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