另類地產，這是外界給華夏幸福貼的一個標籤。
迥異於傳統開發商，華夏幸福通過跟地方政府簽訂產業園區協議，拿下地塊進行一級開發和基礎設施建設，在隨後的土地二級開發中，通過特設的條件，以相對低價拿下住宅開發地塊，通過“賣房子”的利潤來反哺此前的投入和此後的運營。
在賣房利潤下跌之時，華夏幸福還可以通過資本運作來籌款。
最近，華夏幸福突然將其近二成的股份“賣出”，到手137億元。
這背後到底有何玄機？
華夏幸福剛剛公佈的經營簡報顯示，其產業新城的園區結算收入大幅下降，房地產銷售則急劇上升，而這種上升是在犧牲利潤下的走量。
華夏幸福，到底經歷了什麼？
又要靠賣房子單騎救主了？
華夏幸福總裁孟驚不太喜歡“另類地產”這個詞，他更願意用官方的定義：產業新城運營商。
確實，從2017年的財報來看，華夏幸福產業新城的業務，好比一枚火箭，正在脫離房地產的助推器，扶搖直上。
在當年的總收入中，華夏幸福產業新城，佔比47.7%，達284億元。這源於產業新城的利潤率要遠高於住宅開發。
2017年，華夏幸福銷售額1522億元。其中，產業新城的園區結算收入299億元，房地產業務簽約銷售額1200億元。
在去年京津冀樓市一蹶不振的大勢下，華夏幸福的產業新城收入讓華夏幸福沒有倒下。
華夏幸福財務總監吳中兵稱，華夏幸福左手是房地產，右手是實體經濟園區。
華夏幸福得益於兩隻腳走路，一隻腳跛了的時候，另一隻腳可以撐住，另一隻腳跛了時，這一隻腳也可以撐住。
2017年華夏幸福靠產業新城撐住房地產的頹勢，到了2018年二季度，它又要靠房地產來撐住產業新城的跛腳了。華夏幸福的經營簡報顯示，2018年二季度，其產業園區結算收入為49.28億元，同比陡降44.82%。
而與此同時，二季度其房地產銷售300.19億元，漲了57.91%。
在從區域結構來看，二季度房地產銷售中，主要來源為京津冀，其二季度銷售面積達246萬平米，佔總銷售面積（385萬平米）的64%。
華夏幸福環京售樓的復甦從2018年開始已有跡象，一季度京津冀房地產銷售面積為152萬平米。
2017年一二季度，是華夏幸福環京售樓最慘淡的時候，當年二季度銷售面積僅為90億平米左右。當年，為了彌補環京區域的慘淡，華夏幸福發力環南京、環杭州等新拓展區域的住宅銷售，非京津冀地區的銷售佔比從7%提升至23%。
2016年是環京樓市的黃金時期，華夏幸福2016年二季度京津冀售樓面積接近300億。
2018年二季度，華夏幸福環京售樓又接近恢復到了2016年的高度。
房子賣得好是靠降價促銷？
在2018年2000億元的銷售目標占比中， 孟驚希望“環京和外地各佔一半”。
從目前數據來看，非環京區域下半年還需要繼續努力，才能達成孟驚的目標。
然而，華夏幸福今年在環京津冀銷售量快趕超2016年高峰期，是在犧牲了利潤的前提下做到的。也就是說，這種走量，是降價促銷的走量。
數據顯示，2018年二季度，華夏幸福住宅的銷售均價為7785一平，而在2016年二季度，均價為10470一平。
除此之外，2018年華夏幸福的住宅銷售面積跟以往相比，是“注水”的。此前，華夏幸福由於其跟地方政府簽署了產業園區協議，在其獨攬一級開發和基建之下，在其“勢力範圍”內的住宅開發，一般都是華夏幸福獨家操盤。
吳中兵就表示，現在房企的銷售排行榜上前二十名裡銷售額和權益銷售額只有一家是100%相等的叫華夏幸福，別人都是50%到70%、80%。
在房地產行業凜冬已至，房企普遍抱團取暖的大勢之下，華夏幸福也開始尋求外部合作伙伴。
2017年華夏幸福在任丘、永清、香河的地塊已經引入了其他房企。2018年2月，華夏幸福子公司與旭輝集團子公司在嘉善區域內聯合競得兩塊土地。在環南京區域，華夏幸福跟東原、弘陽等地產企業已開始開展合作。
“也就是說，華夏幸福二季度的地產銷售量已經不同於往年，100%屬於它的了，由於存在合作開發的情況，歸到華夏幸福下的就會變少，具體要看其權益比重。”一位主要佈局在京津冀的房企高管表示。
倉促賣股為哪般？
產業新城收入陡降，住宅開發低價促銷導致利潤下降，這讓華夏幸福的資金鍊頗顯緊張。
2018年一季度財報顯示，一季度末其淨資產為388.31億元，扣非淨利潤為21.57億元，經營活動產生的現金流-96.03億元，投資活動產生的現金流為-32.68億元，籌資活動現金流為-68.33億元，上述三項現金流合計之後，其現金及現金等價物減少197.15億元。
此外，華夏幸福的控股股東華夏控股已將其一半以上的股份質押。
目前，華夏控股直接持有華夏幸福股份 1822373118 股，佔本公司總股本的61.67% 。 華夏 控 股累 計 質 押 本公司 股 份 合 計 1151020000 股，佔其持有本公司股份的63.16%，佔本公司總股本的 38.95%。
7月10日，華夏幸福的控股股東華夏控股將其19.7%股權轉讓給平安資管。
地產公司引進其他戰略投資者，本是常事。
2017年7月27日，旭輝控股按每股3.5港元向平安投資管理人增發5.45億股股份，佔擴大後股本約7.4%。
2015年4月，碧桂園引入平安集團成為第二大股東，中國平安以每股2.816元，斥資62.95億元入股，佔當時碧桂園擴大後股本的9.9%。
不過上述兩個案例都是地產公司發行新股來引資，而華夏幸福則是通過老股轉讓的形式。
不僅此也，華夏幸福此次“賣股”還附設著苛刻的條件。
華夏幸福對平安資管做出業績承諾：從2018年起連續三年淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，即不低於114億元、144億元、180億元。
此外，本次交易之後，華夏幸福須出讓兩個董事會的席位給平安資管。
疾風暴雨的架構調整
接近華夏幸福的人士王敏表示，目前（華夏幸福）公司內部正在進行人員和架構調整。
王敏稱，他在華夏幸福工作4年多時間的時間裡換了5個分管總經理，很多員工沒待多長時間就走了，有一個員工待了一個月就離職了。
“為了拓展業務，華夏幸福從知名房企挖來不少人，但是那些人面對華夏的公司文化和業務節奏又不一定能夠適應，這導致華夏人員變動太快。”王敏表示。
而華夏幸福在環京之外的拓展並不順利，王敏稱，華夏以前在環京辦什麼事都順利，但是出了京津冀地區，這一套就不一定吃得開了，尤其是到了比較發達的地區，政府不一定非需要你不可。
王敏稱，在環京區域，華夏掌控了土地一級開發環節，在隨後的土地招拍掛中，華夏跟政府溝通好了，基本都是通過設置特定條件以起拍價拿地，但是在無錫等地，就不一定行得通了。比如有一次有一地塊拍賣，突然殺出一家叫華髮的開發商，以1.2萬一平的價格拿下了地塊，讓華夏非常吃驚。
“在鎮江也有類似情況，在籤產業園區協議的時候，華夏以為政府能夠在二級土地開發上低價把土地給它，但之後發現，政府還是以公開招拍掛的形式讓價高者得。”
對於華夏幸福資金鍊的情況，王敏表示，從住宅開發這塊來看，工程方面的供應商從華夏幸福拿款沒有像之前那麼順暢了。（文中王敏為化名）
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