最近，東莞松山湖某二手房掛牌價讓樓校長震驚了一把。
11萬/平米的單價，將近2000萬的總價，你以為是南山或者福田的哪個豪宅盤？卻沒想到，這個樓盤在東莞松山湖。
連東莞的樓盤單價都超過十萬了，這是炒樓的手段還是真實的趨勢？
誰在炒作松山湖房價？
松山湖二手房價格的確有較大幅度上漲，從去年8月到11月的短短四個月 ，松山湖二手房掛牌價普遍上漲，漲幅最高的萬科松山湖1號直接到了73.9%。
去年鬧得轟轟烈烈的深圳二手房業主集體炒房事件，松山湖某業主群也跟著摻和了一腳，呼籲小區年底成交單價要突破4萬/平。
被抬高的掛牌價並不代表真實成交，只片面反映了賣家的心態和預期。買家能接受的松山湖最高價是多少呢？以萬科虹溪諾雅為例，目前最高成交單價為5萬元/平米，均價每平米4萬多。這表明，以萬科虹溪諾雅為代表的松山湖二手房，炒樓現象突出。
就松山湖5年來的樓市走向看，2015年松山湖的均價不過1萬/平左右，2020年均價超過了3.4萬/平，五年漲了三倍，超過深圳房價漲幅。
作為莞深兩地的“天子驕子”，五年漲三倍，似乎可以理解，但把掛牌價再提高近三倍達到11萬/平米，則令人難解。據深入瞭解發現，松山湖業主的底氣主要來自去年發生的兩件事，大大提高了購房者對松山湖的熱情。
第一件事是去年9月份松山湖拍了一塊地，成交價23.3億元，樓面價28000元/平，也意味著預計上市銷售價將不低於45000元/平。
第二件事是東莞去年實施的稅改，由原先二手房交易“三價合一”、個稅按差額的20%徵收，變成稅改按總價2%進行個稅徵收。
舉個例子，東莞一套二手房，在2010年交易時成本（加上建造成本、費用支出等）是100萬，現在是200萬，那麼增值幅度是100萬，按差額20%計算，個稅是20萬元，按總額2％計算，個稅是4萬元，一下就能省16萬元稅費。
由此可見：松山湖掛牌價大漲，跟去年年底深圳豪宅稅調整後，引發二手房業主集體炒樓，是同樣的“騷操作”。
經過調查瞭解，樓校長還發現，“華為人”是松山湖樓市的另一股特殊力量。
松山湖：“華為人”才是最賺的投資客
//據說，松山湖的一半業主都是深圳人。深圳人對松山湖熱愛，並非被松山湖的秀麗風光吸引，主要原因來自華為。而華為人是松山湖最特殊的炒房客。
華為斥資100億在松山湖基地建了個歐洲小鎮。看這鳥瞰圖，真是讓人羨慕啊。
最新消息，華為又斥資了14億建設華為東莞臺科園雲數據中心項目，佔地面積約109畝，預計2023年12月竣工。同時，華為南方工廠等大項目都在推進，華為在東莞各基地的佔地規模遠高於深圳坂田基地。
松山湖的房價，因華為而一路飛漲。但華為員工在松山湖買房，卻能以不到1萬/平米的單價買到。早在2018年，華為就宣佈在東莞會提供3萬套員工住房，包括：1、松山湖2000畝項目，預計2萬套；2、松山湖安居房項目443畝，預計5500套；3、湖畔花園175項目，預計3000套；4、華為松山湖南區公寓115畝，預計2500套公寓。像湖畔花園，帶裝修價格僅8500元/平，比市場便宜了70%。
但華為的人才房有硬性規定，前5年是租賃，期滿後由員工購買（員工擁有完整產權），購買5年後才能轉讓。也就是相當於總共要10年後才能入市流通。
華為人工資高，對買房的熱情也高。樓校長認識一箇中介朋友，一年下來帶看的華為客戶就至少幾十批。她透露，並不是每個華為員工都能申請到人才房，很多人還是比較熱衷於在松山湖買商品房。
在華為的帶動下，松山湖已經聚集了大量科技企業，對商品房有比較大的需求，這也是華為員工熱衷於投資松山湖商品房的原因。
樓校長的一位朋友表示，松山湖的房子雖然沒有深圳好租，但租金能達到一個月2400-3000元，若是買的早的，基本上都可以實現月租抵月供。
據瞭解，華為內部政策不反對員工投資房地產，如果員工在東莞有商品房，一樣可以享受華為人才房，這鼓勵了華為員工在松山湖買商品房。
在“華為人”的帶動下，越來越多的深圳人關注松山湖。那麼，2020年去松山湖買房還來得及嗎？
松山湖2020年投資置業參考
2019年松山湖片區房價漲得最快，成交量也居東莞各區第一。
即使是受疫情嚴重影響的2月份，松山湖的一手住宅仍然是整個東莞唯一網籤量破百的。3月份第一週，松山湖無論是新房還是二手房成交都表現不俗。
3月第1周東莞新房成交情況（來源：樂有家）
3月第1周東莞二手房成交情況（來源：樂有家）
最近的松山湖又多了幾個重要利好，一個是前文提到的華為加碼的14億投資；第二個是松山湖至深圳光明科學城正式通道動工，兩地直線距離僅7公里，一旦打通將促進兩地產業資源互補，更進一步發展；第三個是松山湖今年將新增2760個學位。
但值得注意的是，前文提到房價一路飛漲的松山湖目前寥寥幾個尾盤在售，鏈家上顯示的松山湖二手房，也僅有418套在售。
當下的松山湖，更多的在售樓盤是指環松山湖區域的項目，總共分為了七個板塊。
在松山湖整個大區域，挨著松山湖的大朗、大嶺山目前新房均價也達到2-3萬/平。
初步總結：
松山湖前途看好，是粵港澳大灣區規劃的重點區域，也是國家級高新技術產業開發區和國家自主創新示範區的核心區域，從成交情況和房價上漲情況也能看出購房者對松山湖的熱情。
2012年松山湖就宣佈不再批覆住宅用地，松山湖商品房呈稀缺狀態，房價都快趕上挨著松山湖的深圳光明。
購房者壓力降低，市場一下就活躍起來，二手房無論是成交價還是成交量都一路上漲。今年，松山湖熱度依舊，疫情還沒有過去，松山湖一小區翠瓏灣就有不少人戴口罩排隊看房了。
樓校長認為，松山湖核心區域，二手房業主炒房現象明顯，深圳人前往投資需謹慎。若是對松山湖片區看好，可以考慮距離松山湖較近的樓盤。目前整個大松山湖片區，有50個新房項目，最便宜的單價1.3萬/平。具體樓盤明細如下：
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