在大灣區，有一個城市，前擁深圳香港、背靠廣州，被三大國際大都市環繞。
沒錯，就是東莞。
得天獨厚的地理位置優勢，加上過硬的製造業實力，東莞或是大灣區未來最有潛力的城市。
為什麼是東莞？
粵港澳大灣區是中國未來十年最有價值的都市圈，確定無疑。
即便如此，大灣區九城的樓市潛力也不盡相同，會呈現差異化。
以當前的房價和未來發展空間來看，灣叔認為東莞將是未來房價升值潛力最大的城市。
1，深圳都市圈進程要加快，東莞最受益
深圳此前印發的《關於統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作的若干措施》中，再次明確加快編制深圳都市圈計劃。
深圳都市圈發展加速，最先受益的無疑是東莞。
東莞離深圳最近，最關鍵一點，東莞的製造業實力過硬，也為日後深圳部分產業向環深城市轉移提供了最大的保障。
產業轉移完成之後，東莞的樓市價值就不只是停留在環深城市這個概念上，而是東莞的經濟和產業支撐著東莞房價。
其次，廣州作為廣東的省會城市，樓市最近顯得有些低迷，疫情過後，廣州也要發力了，無論是經濟還是產業，樓市，背靠廣州的東莞，將雙重受益。
2，東莞土地資源也很稀缺
都知道深圳房價高，土地資源稀缺。
東莞土地資源也很緊張，商品房供應水平一直處於較低水平，2013年到2019年，逐年下滑。
2019年，東莞全市共計推出商品住宅485.52萬㎡/40118套，供應面積同比減少9.10%，供應量連續6年回落。
商品房供應面積持續減少的同時，東莞的人口吸虹效應卻在不斷演繹。
東莞常住人口數量839萬，在廣東僅次於廣州、深圳，位列地級市第一。
作為大灣區的重要城市，毗鄰深圳，產業優勢對人才的吸引力，東莞未來人口超千萬的目標指日可待。
不斷增加的人口，疊加稀缺的土地供應，東莞的樓市值得期待。
3，東莞當前房價相對於其他灣區城市低估明顯
近期（3月16日）東莞市統計局官網發佈《2020年2月份東莞市新建商品住宅網上籤約銷售情況》。
數據顯示，2020年2月，全市新建商品住宅網上籤約銷售429套，銷售面積5.02萬平方米，銷售均價23276元/平方米。
在疫情影響下的2月，東莞房價不跌反漲，也說明了市場對東莞樓市的未來持續看好。
不僅如此，連社科院也預測東莞樓市2020年會上漲，僅排在深圳後面，位居第二位。
東莞均價現在2萬出頭，深圳就不說了，均價已超過6萬，上漲空間基本沒有了，再說，也實在不能再漲了，後續的調控措施將會陸續出臺。
廣州，近年來樓市顯得有些低迷，而且現在的價格也不便宜，房價要重新大幅回暖，可能性也不是很大。
惠州，土地供應充足，2019年網籤排第一，但價格依然在一萬左右徘徊，無論是臨深距離，經濟水平，還是人口，土地供應，都與東莞有不小的差距。
佛山，成為廣東第三個GDP破萬億的城市，但東莞的經濟也並不弱，佛山的地理位置，與深圳的距離，決定了佛山的潛力不如東莞。
中山，主要看深中通道建成通車的情況，還有幾年時間，現在討論尚早。
濱海灣片區是不二之選
置業最重要的三件事就是：地段，地段，地段。
如果在東莞置業，哪裡是未來最有潛力的地段？
毫無疑問，是濱海片區。
1，政策支持
《關於貫徹落實的實施意見》、《廣東省推進粵港澳大灣區建設三年行動計劃》兩份文件，專設一個小節專門對東莞濱海灣新區的建設進行了闡述。
《廣東省推進粵港澳大灣區建設三年行動計劃》第八項《共建粵港澳合作發展平臺》第92項工作是“支持東莞濱海灣新區建設”。具體內容是：
打造具有國際水平的濱海灣創新鏈走廊，建設國家科技成果對接轉化示範區，構建高端電子信息發展軸、現代服務產業發展軸和戰略性新興產業發展軸“三軸”聯動核心產業空間。打造國際化、法治化營商環境新高地，帶動商貿物流等傳統產業轉型升級。
這也意味著，未來的濱海灣新區將是東莞重點發展區域，無論是資金還是政策支持，都將是大力的，持續的。
街鎮變大都市，不再是圖紙規劃，而是真真切切的現實。
2，交通發力，打造東莞核心
濱海灣新區地處粵港澳大灣區環珠江口東岸經濟走廊、交椅灣區域的幾何中心，也是穗莞深三市的交界點，地理位置十分優越。新區南與深圳相鄰（距離前海約25公里），北靠東莞長安鎮和虎門鎮，西隔珠江與廣州南沙相望，更擁有便捷的交通網絡，大約20分鐘可到深圳前海。
濱海灣新區具備堅實的經濟腹地支撐，更是珠江口東岸最大的可集中連片開發的戰略性區域。
這種優越的地理位置，現在正要通過交通真正落地，把地理優勢變成實實在在的車程時間。
《東莞市濱海灣新區城市總體規劃（2018-2035年）》對新區交通網絡作出了細緻規劃。濱海灣新區將佈局“一主三輔”綜合交通樞紐。其中，“一主”為濱海灣站主樞紐，將構建高鐵、城際、地鐵、公路於一體的“全國鐵路節點、灣區城際樞紐”；“三輔”則包含威遠島城市軌道交通樞紐和沙角半島港澳客運碼頭等，將為新區接入粵港澳大灣區互聯互通的交通網絡發揮積極作用。
據悉東莞濱海灣站，是新建鐵路深圳至茂名鐵路深圳至江門段一個擬設站點，初步選址於廣東省東莞市虎門路東廣場，車站中心裡程DK37+710，上行為深圳機場站，下行距離南沙站17.758公里，為新建高架站，中間站性質車站，為2臺6線，車站標高為15.16m，位於平坡段。
濱海灣新區交通建成之後，會真正實現到廣州，到深圳的一小時甚至是半小時都市圈。
3，片區如何選擇
實際上，現在濱海灣新區並沒有新房在售，市場中濱海灣新區樓市多指的是虎門，長安以及沙田。
長安鎮位於東莞南端，東鄰深圳，南臨珠江口，西連虎門港，面積98平方公里，與虎門、厚街、沙田及濱海灣新區同屬於東莞濱海片區。
長安面積只有虎門的一半，人口卻和虎門差不多，在土地和商品房供應上，長安明顯要更稀缺一些，房價的升值空間也更大。
在經濟方面，GDP常年穩居東莞一哥的虎門也被長安超越，產業方面，東莞標誌性的企業OPPO和VIVO為長安增色不少。
特別是東莞在大灣區的定位是國際製造中心，長安的產業實力將給未來房價提供足夠支撐。
東莞最新房價信息顯示，鳳崗價格最高，37619元/平方米；虎門34197元/平方米、莞城33005元/平方米、東城32780元/平方米、長安30050元/平方米。
長安房價相對不高，未來空間不可小覷。
虎門的威遠島+沙角片區就屬於濱海灣新區，同時，虎門還是東莞的副中心，雖然GDP最近被長安超越，但虎門十多年東莞一哥的地位還是顯示了其產業實力。
穗莞深城際和已經開始招標的2號線延長線，後續還有遠期的地鐵9號線+10號線，都給虎門帶來了很大想象空間。
相對於長安和虎門，沙田的受益程度可能小一些，但沙田當前房價也更便宜一些，也值得關注。
有限資金如何作最優選擇？
不要說同一片區，即使是同一小區，同一棟樓，房子也有很大區別，無論是自住舒適度還是以後的升值潛力。
如何花同樣的錢，能買到價值最大化的房子？
1，朝向最關鍵
很明顯，朝南的房子，採光最好，享受陽光沐浴的機會最大。朝東的房子上午的陽光會不錯，朝西的房子會有西曬，最差選擇就是朝北了。
2，戶型選擇很重要
戶型方面，南北通透最好，南北都有窗戶，可以保持空氣流通，冬暖夏涼，南面的房間更能吸收到陽光，朝北的房間夏天更清涼。
當然，南北通透並不是只代表南北都有窗戶，南北各有臥室，這樣也可以空氣對流，還可以保護個人隱私。
客廳和餐廳應該沒有牆面遮擋，也會增加空氣流通。
進深方面，要適中。
進深指建築物縱深各間的長度。即位於同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。各間進深總和稱通進深。一般指一間房屋南北牆之間的距離。
進深大的戶型，可以更大程度利用空間，提高房價利用率，但也會導致通風和採光不好。
反之亦然，進深小的戶型，採光和通風更好，但房間利用率會降低不少。
3，樓層選擇也有門道
樓層太低當然不好，特別是一樓，潮溼不堪，還有綠化，特別是夏天會招惹蚊蟲，也不太安全，噪音也很大，房子前感覺都是障礙物，採光也不好。
那是不是樓層越高越好？
也不盡然。
高樓層，空氣好，採光好，空氣流通好，但萬一遇到電梯故障，特別是停水停電，會特別麻煩，還應該考慮到一些突發因素，尤其是有老人和小孩的家庭，並不是樓層越高就越好。
買高層的最佳樓層應該是大樓的3／1到3／2之間處，以30層的大樓為例，它的最佳樓層是10到20層之間，採光，正好，便捷程度適中。
買房是人生中的大事，同時也是個技術活，不僅要選擇好的城市，好的地段，還要選擇好的戶型。
無論怎樣，大灣區都是未來中國最有價值的都市圈，東莞獨特的地理位置優勢，潛力也十分巨大，濱海灣則是東莞置業的不二之選。
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