驚蟄剛過，春天萬物復甦的感覺，在近兩天展現得很赤裸。
最直接了當的表現就是，最近給我打電話的銷售，越來越多。
闊別了一個漫長的冬天，再次聽到熟悉的推銷用語在耳邊響起，感動、驚喜的同時，還伴有些感嘆：
怎麼一個冬天，劇情就變化如此之大？
之前，我們預測過，在疫情結束之後，廣州樓市不少項目為了出貨，估計會以價換量。
但沒想到，不少項目已經開始搶跑了！
近期，我們瞭解到，越來越多的樓盤推出特價房源，甚至有些樓盤部分房源價格已經低於地價了！
.01
如何判斷項目售價
是虧本還是盈利？
我們先來說一下，如何判斷一個項目目前的售價是盈利還是虧本。
一個項目的成本，主要由以下幾個方面組成：
一個項目的成本價格，主要由以下三個因素決定：
土地費用，一般指項目的拿地價格，也就是我們常說的地塊樓面價。
裝修成本，這個要視項目的裝修標準而定。一般來說，普通裝修的裝修成本一般在3000元/平左右，一些檔次較高的項目，裝修標準能去到5000元/平左右。
最後，還有房企的融資成本。由於房地產開發企業屬於資金密集型企業，從取得土地使用權開始就需要借款，一直到房產全部售出之後，所借款項才能陸續歸還。所以，一般房企都會被收取較高昂的融資利息。
從近兩年房企的融資成本來看，平均數大致在2000元/平/年左右。舉個例子，2018年的拿地成本為1.2萬/平，到了2019年，加上融資利息之後，拿地成本就加到了1.4萬/平。
說完了判斷標準之後，我們來看一下，目前有哪些項目已經進入房價低於地價的時代。
招商臻園
拿地價：20195元/平
目前售價：1.9萬-2.6萬/平
目前，項目在售109-143平大戶型產品，售價1.9-2.6萬/平，其中賣2.1萬/平的是117平的低層房源。
當時1.9萬的價格放出來時，我們群友都沸騰了，紛紛相邀去抄底。不過，這樣價格的房源據說是秒光。也有部分房源是2.1萬左右，但據說主流價格還是在2.3萬左右。
該項目的樓面價是2萬/平，僅次於新塘land king。首次開盤之後，售價一直在3萬/平左右徘徊。
2019年初的時候，我跟袁叔一起去看過一次，當時項目最低價2.5萬/平，我跟袁叔一致覺得，這個價格很值，畢竟2.5萬/平的售價，也逼近成本紅線。
而且項目雖然價格低，但是用料很實誠，裝修標準很高，項目最初的定位就是豪宅盤，交標水平在新塘的新盤中數一數二。
而且小區內配備有健身房和恆溫游泳池，出入門廳也做得相當豪華，很有豪宅風範！
加上項目旁邊就有萬達商業廣場，未來生活舒適度應該不低。
所以，該項目最低1.9萬/平的售價，應該是底部。據說不少購房者這兩天已經奔赴項目現場“抄底”了。
碧桂園·雲頂
拿地價：23963元/平
售價：28000-30000元/平
該項目的起點稍微高一些，畢竟它是新塘land king，當年開盤前一直放出要衝4萬/平的消息，結果開盤時叫出3.2-3.5萬/平的售價，最低單價去到2.9萬/平。綜合來看，該樓盤的價格還算相對穩定。
開盤時的項目銷控表
不過，從目前該盤的售價來看，盈利空間應該不大，也是倒逼開發商保本的那種。
該項目是帶精裝交樓的，交樓標準也絲毫不含糊，三星電子門鎖、怡口淨水器、科勒水龍頭、西門子三件套和歐派廚櫃等品牌家電，智能新風系統、智能魔鏡、中央空調、三重過濾淨水系統……
據說交標在新塘的新盤中是最高的，而且還加了智能化設備，在交標這塊項目應該是下了重本。
再加上地塊的融資成本，現在它的售價其實也已經到達了底部。
融信·天樾府
樓面價：1.57萬/平
目前售價：2.2萬/平
這個項目相對來說比較低調，1.57萬/平的樓面價雖然不高，但在東部來說，也不算便宜。
這個項目面市之時，也頗有雄心壯志，定位是打造該片區範圍內的標杆盤，所以採用了純板樓結構，有樓棟還做了專梯專戶配置。
從室內交標來看，項目的交樓標準也比較高，西門子的燃氣灶和抽油煙機、水槽一體全自動洗碗機、VRV中央空調、科勒衛浴陶瓷暖浴寶、馬桶、涼霸等，可以說是用剛需的價格，享受改善級別的配置。
項目是2017年拿的地，加上融資成本，目前的地價已經接近2萬/平，加上建安費用，現在基本也沒什麼盈利空間。
此外，項目的周邊配套也比較齊全，學校、大型商超都有。
不過，項目位於荔城，如果是生活與工作圈都在荔城的購房者，可以閉眼入。但是如果主要活動範圍在廣州主城區，通勤就不太方便。
保利·東灣
樓面價：14997元/平
目前售價：2.45萬/平
該項目是今天參賽選手中唯一的複式產品，項目的優勢很明顯，複式贈送率高，且靠近地鐵，適合廣州剛需入手。
項目是2018年拿的地，加上融資成本，目前成本價已經接近1.9萬/平。
從售價上來看，已經逼近盈虧平衡點。
保利花城紀
樓面價：8479元/平
目前售價：1.65萬/平
雖然從目前來看，這個項目的拿地價是一眾參賽選手中最低的，但其實人家可是區域land king。
項目是2017年拿的地，由於是剛需盤，加上建安費用和融資成本，我們估算它現在成本價已經去到1.4萬/平。
這個項目主要針對的是年輕的廣州剛需客們，從目前的情況看，1.65萬/平的均價確實也是保本型的價格，有一定吸引力。
保利中海金地·大國璟
樓面價：12489元/平
目前售價：1.95萬/平
這個項目也是令我印象深刻，它也是主打剛需群體。之前項目的小面積三房戶型面世的時候，還轟動了一陣。
而且，這個項目對於剛需客來說相對友好很多，首先，小面積做三房的設定，很符合資金短缺的剛需。此外，項目靠近地鐵口，對於在主城區上班的剛需們來說，相對友好。
項目拿地時間短，2018年才拿地，從目前來看，只有一點微利空間。
.02不少樓盤“狂打折”2020年首場價格戰已“開打”？
而在我們此次收集資料的過程中，除了發現上述這些房價低於地價或與地價相近的樓盤，我們還發現了不少樓盤降價幅度也不小，但由於拿地時間較早，仍有盈利空間。不過對於購房者而言，也是一個抄底的機會。
像是花都的廣州融創文旅城，最近推出帶華師學位的B4區，毛坯售價2.4-2.6萬/平。要知道，去年，該項目帶華師學位的B區房源售價都在3萬/平以上。
位於朱村的疊溪花園，近期就推出10套促銷單位，該盤最便宜的一套房源為建面約76.19㎡的三房兩廳，一口價僅103萬元，摺合約1.35萬元/㎡。比2017年1.7萬/平的開盤價還便宜了近4000元/平。
疊溪花園
同樣是位於東部的科慧花園，也推出了部分特價單位，其中最便宜的一套折後單價1.9萬/平，比去年2.1萬/平的均價還要低。
近半年來折扣不斷的地鐵大盤實地薔薇國際，近期也推出了5套優惠促銷房源，摺合單價約1.7萬/平，相比項目2017年時1.9-2.2萬/平的開盤價，優惠了近23%。
實地薔薇國際
位於新塘的合景譽山國際日常均價也從1.65萬/平下調到了1.35萬/平。
合景譽山國際
敏捷綠湖首府從2018年的1.73萬/平到2019年的1.58萬/平，再到如今的1.38萬/平，每平方米降了近4000元/平。
敏捷綠湖首府
.03想趁低價買房？這些建議你不得不聽！
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