沒辦法，實在太多人問了。
從昨天開始，存量房貸“換錨”工作開始，相信很多小夥伴都接到銀行的短信通知，開始糾結了。
到底是轉成LPR還是維持現有利率更划算？
轉換時間應該選1月1日還是對月對日？
房貸轉LPR會有坑嗎？
該如何“避坑”才是對的？
LPR不是什麼新事物了，局姐去年也解讀過房貸利率轉換的事兒，但畢竟只有一次轉換機會，涉及一輩子的債務管理，這幾天，局姐又被反反覆覆問了好多次。
為了不重複答問，還是寫一篇吧。
一文讀懂，所有房貸轉換的那些事兒。
為什麼說，你的存量房貸一定要轉成LPR？
首先，比起轉成固定利率，轉成LPR很快就可以省錢了。
為什麼呢？舉個栗子。
假設小明在2019年初買了一套房，用的是商業性個人住房貸款。原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，那麼，現在執行的利率應該是4.9%×（1+10%）=5.39%。
問題來了，到了2020年3月，小明接到了銀行短信，告知可以通過銀行“一鍵轉換”來調整貸款合同。
要調整，首先要計算一個“初始加點數值”。
各銀行公告顯示，初始加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019 年 12 月發佈的 LPR，也就是4.8%。
具體房貸利率折扣和加點之間的對應關係，下面的圖已經幫大家算好了：
那麼，他這筆貸款的加點應該是5.39%-4.8%= 0.59%。
這樣算出來的轉換後利率為4.8%+0.59%=5.39%，與當前的房貸利率是一樣一樣的。
需要注意的是，這個“59個基點”在後續貸款中是永遠不變的。
從此以後，小明這一筆房貸利率永久=5年期LPR+0.59%。
加點是固定的，LPR是浮動的，今年2月份，5年期LPR剛剛下浮了5個基點到4.75%。也就是說，如果選擇LPR，到下一個重定價日，你的房貸馬上可以便宜一點。
下浮5個基點，房貸利率會少多少呢？假設小明貸款100萬，貸款時長30年，下一個重定價日之後，每個月大概可以省下31塊錢吧。
嗯，對，這裡涉及到一個“重定價日”的問題。
“重定價日”就是利率重新調整的日期。每到這一天，利率水平都會由最近一個月的相應期限LPR與固定的加點數值重新計算確定。
在很多銀行，“重定價日”有兩種選擇方式：“每年1月1日”，或者“按年對月對日”。
“對年對日”的意思，是指你貸款發放的日期。
兩種方式該怎麼選呢？具體要看貸款發放的日期和銀行政策來定。
再舉個栗子吧。
還是以小明為例。假設他是在工商銀行做的房貸。
工商銀行官方公佈的轉換細則是醬紫的：
假設小明的房貸是2019年的4月6日發下來，那麼，如果他選在3月3日轉換到LPR定價，然後選擇“按年對月對日”的方式，今年4月6日之後，每個月房貸就可以省下31塊錢了。但如果選擇“每年1月1日”的方式，就要等到2021年1月1日才重新調整房貸利率，開始省錢。
但！是！敲黑板了！
假如小明沒有在4月6日之前選擇轉換，而是在5月份才選擇轉換。那情況就變了。
因為已經過了2020年的“對月對日”了，如果在這個時候選擇“按年對月對日”，那就要等到2021年4月6日才完成貸款利率轉換，下調還款額了！
這個時候，就不如選擇“每年1月1日”，重定價的時間會更早一些。
總結一下，因為這一輪貸款轉換的時間範疇在2020年3月1日-8月31日，所以：
如果你貸款的發放日期是1-2月，選“每年1月1日”；
如果是9-12月，選“按年對月對日”；
如果是3-8月，那麼，你選擇轉換的日期在貸款發放的日期之前，就選“按年對月對日”，若貸款發放日期過了你才選擇轉換，就選“每年1月1日”。
然後，從大的角度來說，儘早轉，會比較省錢。
然後，未來能不能省錢，關鍵在於後續5年期LPR會怎麼走。
那麼，是什麼在影響5年期LPR？
LPR主要由18家報價行按公開市場操作利率（主要指MLF）加點報價後，計算得出。
也就是說，LPR=政策利率+市場化加點。
（注：這裡的加點，不是個人利率的固定加點，個人利率是LPR+固定加點，這裡是拆解LPR的組成）
政策利率就是MLF，它的走勢主要取決於我國的宏觀經濟情況。簡單點說，就是經濟好不好。
在當前經濟降速、瘟疫重創、房價漲幅趨緩，甚至止漲回落的大環境下，
政策利率沒有上升的可能，持續調降是大概率事件。局姐也特地查了一下MLF的走勢，還是很有下行空間的。
而市場化加點的走勢，主要取決於金融機構的內部資金成本。 現在政府在推進金融體系改革，提高資產管理能力，甚至傳出降低存款基準利率的風聲，未來，市場化加點下調也是很有空間的。
當然，這樣的判斷，也只是站在當下的經濟環境做出來的。未來一二十年，我們的利率會怎麼走？
我們再看看當下發達經濟體的利率，就會明白，如果我們相信中國正在向著發達國家奔走，不會落入“中等收入陷阱”的話，未來即使是LPR的下行趨勢稍有反覆，也絕對不會再高到哪裡去。
以上。
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