從全生命週期看，房地產融資分建設前的光地抵押融資、建設中的在建工程抵押融資、商品房預售融資和建設後的現房按揭貸款融資。光地是一種通俗的說法，多為無地上建築物的純土地。光地抵押在房地產融資項目中較為普遍，房地產開發公司為了解決資金融通問題，將已買受的土地抵押於銀行，獲得建設資金。實務中光地根據開發的程度分為“生地”和“熟地”，“熟地”常指經過“三通一平”等前期基礎性開發工作的土地。對於此類抵押物，銀行在受理時應考量的法律風險有哪些？本節擬通過一則經典案例將光地抵押相關法律風險做通盤歸納。
（一）引例
某房地產開發公司申請土地抵押貸款，土地性質為出讓的國有建設用地使用權，面積5347平方米、約8.03畝，抵押時該銀行自行評估價值為643.8萬元，約80萬元/畝。銀行按50%的抵押率發放1年期流動資金貸款320萬元。在貸款存續期間，該公司在光地之上蓋起了在建工程。貸款到期後，因公司無力償還，銀行申請土地變現，拍賣時土地的評估價值為307萬元，約38萬元/畝，未竣工房產面積5270平方米，評估價值為296萬元，二項評估價值總額為603萬元。起拍價為603萬元，實際成交價690萬元。本案銀行最終以零損失結案。
請問：為什麼銀行在此案中最終無損失？抵押權銀行是否對在建工程296萬元的價值享有優先權？如何確保銀行享有在建工程價款優先受償？為什麼土地的價值發生巨大變化（拍賣時價值不到抵押評估時價值的一半）？ 本案對房地產開發類貸款法律風險控制的啟發有哪些？
（二）法律風險分析
從本案案情看，若在貸款逾期後，光地之上無在建工程，借款人也無其他還款來源，只有光地變現款307萬元，而銀行放款本金已達320萬元，加之利息及相關費用等，勢必形成銀行的風險敞口。但由於處置時已有在建工程296萬元，尤為重要的是，該借款人無其他債權人，故拍賣所得價款690萬元可全額用於償還銀行貸款，故該銀行在本筆貸款中零損失。
假定該房地產公司尚還有其他債權人，那麼則有必要探討在建工程在光地已抵押的情形下，是否也屬於抵押權銀行優先受償的範圍？
1.在建工程不屬於優先受償範圍
根據《物權法》第二百條的規定，“建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一併處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償”。因此，在此種情形下，在建工程不屬於光地抵押權銀行優先受償範圍。
但在實務中，有觀點認為，根據《物權法》第一百八十二條規定，“以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押”，在建工程雖未抵押，但其所在的建設用地使用權已抵押，故仍屬於抵押擔保的範圍。
就上述爭議而言，應認定《物權法》第二百條是關於新增建築物是否屬於抵押擔保範圍的特殊規定，根據“特殊規定優於一般規定”之原則，應根據第二百條執行。
2.銀行享有在建工程優先受償權之舉措
本案當中該公司無其他更多的債權人，實屬抵押權銀行運氣佳。但運氣的“好”與“壞”具有不確定性。因此，為確保抵押權銀行確定性的享有對在建工程價值的優先受償權，則應在貸後檢查過程中根據客戶實際還款能力，及時將光地抵押變更為在建工程抵押（含光地部分），或者將在建工程地上建築物部分追加抵押，防止房地產公司將在建工程部分單獨抵押給其他債權人，或者應及時追加在建工程抵押，確保成為在建工程變現價款的第一順位優先受償人。
此處的“將在建工程部分單獨抵押給其他債權人”實際上是指在建設用地使用權上設定了兩次不同抵押權主體的抵押，而在建工程部分單獨設定了一次不同於建設用地使用權首次抵押登記主體的抵押。假定光地原初抵押給債權人A，之後光地之上的在建工程抵押給債權人B，同時還有普通債權人C，則根據《物權法》第二百條的規定，但A、B和C都向法院主張實現債權時，則應將土地和在建工程一併整體拍賣，但拍賣所得中土地價款應當優先用於償還A的貸款，土地剩餘價值和在建工程價值再優先用於償還B的貸款，若還有剩餘價值則用於分配給C。
3.在建工程抵押注意事項
由於在建工程動態性和過渡性的特徵，銀行信貸工作人員在辦理此類抵押業務時應關注如下幾點：
一是關注在建工程抵押合同的有效性問題。根據《擔保法》司法解釋第四十七條的規定，“以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”，因此銀行信貸工作人員應當將在建工程獲准建造的合法性作為貸前調查、審查的前提。
二是關注在建工程抵押合同要素的完備性問題。根據《城市房地產抵押管理辦法》第二十八條的規定，“以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當於土地使用權出讓金的款額；已投入在建工程的工程款；施工進度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量”。換言之，銀行應當在抵押合同中鎖定抵押時在建工程的工程量和工程價值。此條規定，呼應了《不動產登記暫行條例實施細則》第七十六條關於在建工程抵押登記的要件要求，即“申請在建建築物抵押權首次登記的，當事人應當提交下列材料：抵押合同與主債權合同；享有建設用地使用權的不動產權屬證書；建設工程規劃許可證；其他必要材料”。
三是關注在建工程竣工後轉商品房抵押的操作風險問題。《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條規定，“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記”。按此規定，應先註銷在建工程抵押，再辦理新的房地產抵押登記。由於在註銷原抵押權登記和辦理新抵押權登記的過程中可能存有時間差，若期間發生該房屋被有權機關查封、權利人轉讓或第三人提出異議登記等情形，將對原抵押權人產生不利影響，且在註銷原在建工程的抵押登記後，銀行的抵押優先順位也將可能發生變化，故此建議根據《房屋登記辦法》第六十二條的規定，“在建工程竣工並經房屋所有權初始登記後，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記”，此條中的“轉為”區別於“重新辦理”，只是對原有抵押登記的變更，而非滅失，故不存在時間差問題導致銀行原有抵押權懸空之風險。
同時應當注意的是，為更有利於保護銀行自身，將在建工程抵押登記變更為竣工房屋抵押登記時，應將全部房屋所有權全部納入到新的抵押登記範圍，即在《不動產登記證明》中將”房屋所有權編號“和”土地使用權編號”一併登載。
實務中，有些地方的登記部門要求必須先註銷在建工程抵押後方可辦理房屋抵押登記。在無法溝通的情形下，銀行應重新排摸債務人資產負債狀況、是否存在涉訴風險，以及瞭解該地登記部門是否受理網絡查封。在綜合把握上述信息後，儘快辦理出新的抵押登記，縮短空檔期可能引發的風險。
四是關注抵押權銀行能否同意在建工程辦理預售的問題。
（1）在建工程未抵押情形
根據《城市商品房預售管理辦法》第五條和《城市房地產法》第四十五的規定，房地產開發商需滿足“已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”等四個條件後可開辦預售。
（2）在建工程已抵押情形
若未經抵押權銀行的同意，房地產管理部門就給予辦理了預售許可證，並且開發商將其出售，根據《物權法》第一百九十一條第二款的規定，“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”，則開發商和購房者簽署的買賣合同可能被撤銷或無法執行，易誘發購房者、抵押權銀行與開發商之間的糾紛。
且《房屋登記辦法》第三十四條也規定，“抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書”，因此是否具有抵押權銀行同意房屋轉讓的書面文件是房地產公司能否辦理得到預售許可的前提條件。
（3）銀行是否可以同意取決於對風險的控制
根據《物權法》第一百九十一條第一款的規定，“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存”，若買受人直接代為清償，或者抵押權銀行、房地產公司以及購房者能夠達成資金監管，確保購房資金銷抵開發商所欠銀行債務，抵押權銀行可與債務人在相關協議中（如抵押合同或資金監管協議等）約定一次性辦理在建工程抵押權的註銷登記，或在每銷售一套時辦理一次在建工程抵押權的變更登記。
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