1、改善需求的覺醒
來看一張圖。講的是過去7年時間裡，鄭州住宅產品的成交分析，包括不同面積段、不同戶型的佔比。
鄭州年度住宅產品不同戶型成交佔比▼
不難看出，100-144㎡的佔比不斷增長，與此相對應，兩房的需求急速下跌。
毫無疑問，鄭州房地產需求端，改善群體正在崛起。
十年前，提起鄭州的改善之地，沒有絲毫猶豫，大家一定會把票都投給老東區，沒有其他選擇。
放在現在，鄭州的改善可以有更多的選擇。
比如，高端改善、終極置業，這類購房者可以接受的買房總預算在500萬以上，北龍湖，未來最核心的居住區、最高端產品聚集地，總有一款可以滿足他們的需求。
比如，再改置業，這類購房者能接受的房價2萬-3萬之間，夠不上北龍湖。能選的區域也不少，高鐵區的大部分新房、二手房，鄭州主城區洋房，可以帶院。帶院洋房對再改置業人群的吸引力很大。
比如，首改置業， 這類購房者大多小房換大房，能接受的房價在1.8萬-2萬之間。
對照鄭州目前主力在售區域，終極置業和再次改善都能有較多的區域和產品選擇，最尷尬的反倒是數量龐大的首改置業。
鄭州目前主力在售區域房價（高層）▼
如果放在2016年的前半年，1.8萬-2萬單價的首改置業在鄭州除了北龍湖、老東區之外可以盡情選擇，洋房也可以。但，目前的情況是，經過2016年夏天那一輪上漲，1.8萬-2萬單價區間的在售、待售樓盤在鄭州沒有太多選擇空間。
2、首改的三種選擇
1.8萬-2萬單價區間，滿足產品改善、面積改善，大多數人會這樣選擇。
第一種選擇，向東、再向東，買不了北龍湖、高鐵站，我買白沙、綠博。
這兩個區域一個有政府利好，是規劃中的省級行政文化中心，是東區自然外溢客戶，另一個則是產業加持，主打娛樂、休閒的區域。兩個區域都是鄭州城市向東的方向，所以，早就是鄭州最熱門的置業區域之二。
首次改善置業，買在這個區域，錢是足夠的，可以買洋房，大尺度戶型也是能夠滿足需求的。
最終也有不少改善是選在了這兩個區域，尤其是綠博。致使這個區域大戶型單價明顯要比90㎡剛需戶型的單價要貴。
但，首改、改善買在這倆區域，最大的問題，是你需要去等，等配套的成熟，不止地鐵、還有教育、醫療等資源。兩個區域，尤其是白沙，也有不少投資者進駐，未來區域內將有不少二手房源等待出手。
第二種選擇，很多人轉向了老經開、濱河國際新城。
這倆區域，在之前特別火爆。尤其是經開老城開的幾個盤，去化都不錯。在限價之下，還一度走起了雙合同，精裝另算價。
但依舊阻擋不了首改的購買，有三個原因。這兩個區域拍出的高樓面價，讓他們只能做相對改善、高端的產品；這些產品在周邊區域沒有同等價格的改善競品；且價格在首改、剛改的可接受範圍之內。
老經開這個區域，目前房源不多，且由於比較高的樓面價，對於首改、改善置業群體而言，性價比不高。濱河國際新城，也需要去等，等時間去完善配套，包括教育、醫療、交通等。
第三種選擇，三環主城區內，零星出現的偏改善樓盤。
在三環主城區內，至今還零星分佈有偏改善樓盤。
在鄭州限價基礎上，目前鄭州主城內，較多區域出現一二手房倒掛的現象，是入手主城新樓盤的合適時機。
主城區土地的供應、成交量逐漸減少，目前鄭州郊縣出讓、成交量逐漸佔據主導，再加之政府對老舊小區的再改造，房企開發的主戰場已經移至四環以及四環以外，主城區內的新樓盤越來越稀缺。
主城區和郊區供應土地年度對比▼
站在未來看，主城內的偏改善樓盤會成為稀缺品。很明顯，目前階段下，如果夠不到北龍湖、夠不到高鐵片區，我更建議首改、改善置業選擇三環內的改善項目。
3、這何嘗不是改善的機會？
什麼是首改、改善置業？
這類置業人群很多是以小換大的地緣性客戶，他們大多有這樣的需求：
年齡在30歲-45歲之間。
可承受房價在1.8萬-2.4萬，最好是四房，130㎡起步。
對區域的要求是成熟，要有配套，最好有中學配套。
對環境有一定的需求，最好有公園或者有條河。
自住為第一需求，但一定要能保值增值。
還有重要的一點，伴隨房價的上漲、持續攀升的房貸利率，大多數首改、改善置業是以小換大，近兩年有居住需求。
目前的主城區三環內，在售改善樓盤，少之又少，金尊府可以算一個。
金尊府，位於管城東南片區，三環內，航海路沿線。
管城東南片區，是改善置業上車的首選區域，因為這個區域樓盤房價最紮實。
管城東南片區內，中州大道航海路沿線，二環上，價值長期被低估。區域內對改善居住的需求一直都很旺盛，奈何只有萬科美景龍堂一家改善樓盤，這讓周邊30萬新中產轉身投入相鄰的經開區。
萬科美景龍堂二手房成交價格2萬出頭，老經開區目前新盤價格在19000-20000。釋放價格18000左右的金尊府，何嘗不是首改、改善的一次機會？
對照前文，我們總結的首改、改善置業的主力需求，我們來一一分析。
140平的主力戶型，將客戶目標直接鎖定為純粹改善。
改善，不論是終極置業還是改善置業，對戶型面積的配比是最基本的要求。簡單來說，一個改善型社區，就應該是大三房、四房為主力戶型的社區。在80多、90剛需戶型中穿插的零星大面積戶型，並不是純粹改善社區。
盛澳金尊府一期總共有16棟樓，8棟高層，3棟小高層，5棟洋房，高層中只有16號樓為81-125㎡戶型，其餘戶型均為118-140平。小高層位142㎡，洋房為175平和200平。由於周邊購物中心足夠使用，沒有規劃底商，進一步加強居住的純粹性。
盛澳金尊府主力戶型圖▼
戶型段以140平為主力戶型。如圖，四室兩廳兩衛，戶型方正，多飄窗設計，可利用空間大；南北通透，三開間朝南，客廳直接連接南向陽臺；雙衛設計，實用性強，可以滿足三代需求。
被低估的二環主城價值迴歸，限價之下改善置業的上車時機。
改善置業，最主要的第一需求是自用居住，但一定要有保值增值的空間。有傳，金尊府首次開盤的價格為18000元左右。
盛澳金尊府周邊樓盤價格對比▼
7公里之外的高鐵站，房源較少，盯著的人不少。可參考的新盤價格在23000-27000，價差在5000元-9000元之間；緊鄰的老經開城區，目前可參考新盤價格在19000-20000，有個別開到22000的價格，價差在1000元-3000元。更遠的經開濱河，可參考新盤價格在16000-17000。
對比周邊二手房，基本和相鄰的美景鴻城二手房同等價格，比萬科美景龍堂價格低2000元左右。
這個價格，在主城區偏改善規劃樓盤來說，基本上是最低價格窪地。且大盤首期首開，往往是最低價格上車。
4號線5號線交匯，交房後即可享受地鐵紅利
在房地產市場上，把與地鐵站步行5分鐘之內的樓盤叫純地鐵盤。通往北龍湖的4號線與唯一一條環形地鐵線5號線在七里河地鐵站交匯。七里河地鐵站離金尊府只有走路5分鐘路程。4號線果園路站與金尊府南側僅有400米距離，步行7分鐘。
金尊府交房之後，即可享受雙地鐵交匯的通行便利。尤其是5號線，作為鄭州唯一一條環形地鐵線，與1/2/3/4/6多條地鐵線實現換乘，對於周邊房價、租金同樣有帶動作用。這也是為什麼美景鴻城目前二手房出房量有所減少的原因，有部分房東準備等地鐵5號線通車之後再將房子置換。
12年一站式入學，小學中學簽約雙名校，實現真正就近入學。
管城東南片區，作為管城城區向外擴展的區域，發展較晚，優質教育資源極其稀缺。居住在美景鴻城、陽光城、橡樹玫瑰城等社區的小學畢業生，要到3公里之外的南曹鄉讀鄉鎮初中。
金尊府引入兩所重點學校，小學簽約的是管城區名校——創新街小學，命名創新街小學團結路校區。中學還未確定具體簽約學校，但依舊是與一所名校強強聯手。
對比周邊社區的對口學校，金尊府的小學、中學已經贏在起跑線上。在管城東南片區，有教育需求的改善置業，可優先考慮金尊府學校配套。
中式園林景觀，三環主城區內極其稀缺
很多主打高端、終極置業的樓盤在園林景觀的打造上，都會首選中式景觀，比如在北龍湖，中式建築、中式景觀就非常常見。但是放在老城區的改善盤上，我見得非常少。用個通俗易懂的話，中式景觀太費勁兒，需要耗費大量的精力、時間、金錢。
金尊府的景觀示範區已經開放。園區的道路上採用青瓦立鋪工藝，我們在示範區可以看到，每五片青瓦中，只保留一篇厚度、顏色、弧度相契合的瓦片鋪就，特別耗費人力和時間。比如我們圖中所看到的一處青瓦立鋪，足足用了三天的時間。
盛澳金尊府青瓦立鋪▼
放大到未來園區的景觀，金尊府打造了九大組團景觀，融入北方皇家園林與南方蘇州園林的精髓，園區內的景觀均出自北方的圓明園，承德避暑山莊，洛陽宮九洲城和南方的蘇州拙政園。
盛澳金尊府景觀▼
這是一個主城區三環內純粹改善盤，從戶型、園林、景觀、外立面等等的設計上，可謂是頗有誠意的作品。
寫在後面的話：
伴隨著去年那一撥漲勢，持續攀升的房貸利率，主城區供地量逐漸減少，未來在鄭州以小換大的改善居住機會會更少，成本會更大，難度也將持續增大。
終極改善，能夠夠得上北龍湖的購房者，就儘早上車。
其他改善，5年內有自住需求，還是更建議守在主城區，各種配套成熟的純粹改善社區，大尺度高層、洋房都是不錯的改善選擇。
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