值得收藏!蘇州樓市吹響集結號!投資、自住、改善、剛需值得一讀

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3.20日,蘇州發佈人才引進政策,作為地產信息發佈的第一平臺,很多次產自媒體大號自然不會放過,事後發佈了一系列“解讀”。

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我們驚喜的發現,讀完後除了一股酸溜溜的味道外,啥也沒看出來。

論點無非這個政策很普通嘛,其他城市早就有了

房住不炒大基調沒變,

樓市怎麼走該咋滴咋地

諸如此類的。

說一些政治正確的話很容易,說真話很難。

或者說能夠看到問題的本質並把它說出來有點難,作為一家深耕蘇州的地產自媒體,在今年節後的第一篇文章——疫情之後,樓市!蘇州!,在那個才剛剛被疫情所籠罩的、經濟形式一片悲觀的時間段,我們就“不合時宜”的提醒我們的讀者今年可能會是一個“地產大年”。

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臉皮厚點說我們才是蘇州樓市復甦的“吹哨人”也不為過。


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沒想到這才過去1個多月,蘇州樓市真的已經“全面”復甦了。並且,還在這個時間節點上,出臺了人才引進新政,這意味著什麼?

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全球性經濟危機真的來了


後臺還是有很多小夥伴出於對全球性經濟危機的擔心而放緩購房腳步的,這很正常,是常規理性的思維。但是,沒有看到問題的本質。

美股為什麼在創世紀般的連續4次熔斷之後還止不住下跌的腳步?

要解釋這個問題很簡單,我們要理解這個世界運行的最底層規律——

整個人類社會是運行在共同的想象基礎之上的。

如果不能理解的可以多讀幾遍,或者把本公號開號第一篇文章——從上帝的視角看為什麼要買房找出來讀一讀,裡面有詳細的解讀。

影響股市、樓市走向的從來不是經濟的基本面,而是人們共同的預期。

因為疫情在歐洲、北美等地區控制不住,所以人們對於經濟的共同預期是往下的,所以美國無論出臺如何刺激的寬鬆政策,也止不住美股下跌的腳步。

本次全球性的經濟危機確實來了。

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在這種情況下還能買房麼?


這取決於你對未來經濟形勢的判斷,中國能否頂住疫情的衝擊?

現在現實的情況是:股市、債市、期貨、原油、黃金、比特幣無一倖免,全線下跌,傳統的“避險資產”無險可避,而中國的核心城市的房產卻“穩如泰山”

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蘇州的房子還能買麼,蘇州的房價會怎麼走?


要回答這個問題,我們先要看看蘇州樓市原本的走勢

19年始於5.21終於7.24的政策調控組合拳

上漲的本質是什麼?是整個長三角城市群優質城市價值的整體覺醒,在出頭鳥被按住之後,接棒蘇州的是誰?是蘇南的南通和浙北的寧波,這2個同為長三角中心區位的優質城市“低調”的吃到了一大波漲幅。

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2019年南通房價走勢

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2019年寧波房價走勢

從全盤的角度出發才可以看到19年蘇州房價的“瘋牛”並不是個案,而是長三角城市群這個中國最具潛力的城市群,它的中心區位核心二線城市的整體價值迴歸。

在最強二線調控政策之下被強行按住的蘇州的表現如何?

大半年時間過去了,我們回頭看看新房市場基本就沒冷過,2手房市場徹底“歇菜”

始於5.21終於7.24的二線最強調控持續時間超過了半年,最終2019年蘇州的二手房成交量依然小幅跑贏新房成交量。


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在中國,到目前為止,每年二手房成交量能穩定超越新房的城市不超過5個,只有在這樣的城市裡,房子才算得上是優質的“可流通資產”。

今年蘇州的樓市復甦又領跑全國:

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不知道大家注意到沒有,近期二手房的成交量也逐漸追上甚至超越新房成交量了,這還是在二手房成交絕對大戶園區的成交量依然處於冰封狀態下的前提下。

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3月20日蘇州新房二手房成交數據

不出意外,2020全年的二手房成交量依然會超過新房,這是蘇州這座城市的經濟基礎所決定的。

很多人已經快忘記現在的調控政策已經是“史上最強”了,蘇州的19年行情是在原本的調控政策之下走出來的,然後再被加上“二線獨一份”的力度按住了。

一切的一切,說明蘇州這座城市從底子裡(先天的)依然具有強烈的向上的趨勢,這種趨勢被人為的(後天的)調控政策所打斷,但這種人為的干預只能延緩它發展的趨勢,而不能改變這種趨勢,好比彈簧,被壓的越緊,反彈的力度也就越大。

原本,在正常的市場環境裡,上面可以採用時間換空間的策略來慢慢撫平房價與經濟之間的差距,但疫情的出現和全球性漫延改變了這種情況。

在股市、債市、期貨、原油、黃金、比特幣等所有常規資產都止不住的大幅下跌之際,只有一種資產似乎可以對抗這種全球性的經濟衝擊。

在這種危機之下,7.24調整政策裡最狠的一手,房子買下來之後3年、5年不能賣還是問題麼?

你是更關心自己的資產能否安全的度過本次經濟危機?還是覺得現在手上有一筆資金有很好的投資渠道?

去美股抄個底?去原油、期貨抄個底?還是A股抄個底呢?

所以我不認為最近一線城市中深圳、上海,二線城市中杭州、蘇州出現的樓市“反彈”裡買房的小夥伴都有這種全局性的戰略眼光,他們的行為更接近於一種“本能”,一種全球經濟危機下的“求生本能”!

沒有人會想到第一、第二次世界大戰是PVP,第三次“世界大戰”會是PVE,經過這次世界大戰的洗禮人民才能意識到,只有少部分能跨越除了戰爭之外所有“突發情況”的人類共同的優質——那些政局穩定,有發展潛力的核心城市中的優質房產。

什麼是財富?財富是人類的共同想象!


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so,有著千年繁榮的蘇州再一次在人類突發的共同危機中證明了自己的價值,在樓市以及全面“復甦”之際,上面又適時(早就該放開了,同級別城市杭州、南京早的多)的推出了人才引進政策,會不會成為壓垮調控之手這根彈簧的最後一根稻草,這個真不好說。

樓市之所以能夠如無底洞般的吸收著巨大的資金,是因為財富效應的聚集,現在還又多了種抗疫效應。

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在蘇杭這樣的核心二線城市中,短期的上漲預期財富效應被壓制住了,但“打新”這種體彩大樂透式的財富效應壓不住呀,只要真實的二手房成交量和成交價存在,這種明顯的倒掛空間就會吸引越來越多的參與者進來。

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所以,人才引進不稀奇,很多城市都有了,但蘇州的人才引進很“稀奇”,因為,這裡有國內為數不多的穩定的“打新”空間,有二線城市裡性價比最高的3張“房票”。

只要有財富效應存在,資本就會不受控制的源源不斷的流入這裡。

而廣大的“本科生”們的湧入會更好的夯實了這個城市的“基礎”,從而釋放出大量的改善需求。

改善需求在新房市場得不到滿足時,必然還會迴歸2手房市場。而2手改善市場的主戰場在哪裡?很顯然,這裡是園區的天下!

我們在之前的文章裡數次提及,自貿區不稀奇,園區的的自貿區才稀奇!建立在園區已有的傲視全國的發展基礎之上,自貿區才能發揮出更大的作用。

園區的目標已經確立,這裡要成為全球一流的地方,擁有天時、地理、人和的園區,我們認為它有這個基礎。

那麼問題來了,園區的改善型新房,還有多少呢?

我們“驚恐”的發現,真的不多了。去年還被很多人不怎麼待見的奧體板塊、青劍湖板塊、獨墅湖板塊如今已經是園區改善的主戰場了。不幸的是,不出意外,今年這3個板塊裡寥寥無幾的項目也會“一搶而空”,大概率從明年開始,除了零星的項目,園區的新房可選方向只能是婁葑、車坊和勝浦,很明顯,這些板塊難以撐起改善的需求。

園區主流板塊二手房全面復甦的日子已經“掐指可數”了。

瞭解世界運行的底層規律,影響股市、樓市運行的從來不是經濟的基本面,而是預期。所以股市中才經常會出現股價大幅上揚,之後利好才出現,等到利好正式兌現,股價“同步下跌”的情況。

所以,理論上推斷,園區的二手房市場最晚應該是在明年就會“全面復甦”,但實際情況往往大幅提前,至於提前到什麼時候,就要看市場什麼時候能夠形成較為統一的共同預期。

作為蘇州樓市復甦的“吹哨人”,在此我們再次提醒我們的小夥伴,改善型需求的園區二手房也可以關注起來了,留給大家的“抄底”時間不多了。



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