中房報記者 李燕星 北京報道

經過近一個月的市場預熱與推介，備受市場關注的萬科翡翠書院近期開始由預租轉向正式出租。

來自北京萬科的信息，萬科翡翠書院近期先後推出70餘套房源，截至5月16日，成交客戶已經達60人。其中，10年期長租期客戶為55人，3年和5年中短租期客戶為5人。主要客戶來自中關村地區的高新技術企業。

萬科翡翠書院不是一個簡單的項目，它是全國首個企業自持租賃房項目，一舉一動皆牽動市場神經。項目入市之初，各界就曾圍繞高租金與盈利模式以及是否涉嫌以租代售等展開過激烈討論。多重壓力下，如今的局面算是一個良好的開端。

不過，一些房地產企業對於它的盈利狀況仍較為擔心，希望能夠最終通過REITs（資產證券化）化解，也為眾多企業進入這一領域找出一條正確的道路。

希望租期長期穩定

“近期先推出2棟樓，滿租後又推出1棟樓，總計70餘套。”北京萬科方面相關負責人表示。

與預租意向客戶來源一致，此次60名成交客戶多為中關村地區的高新技術企業，其中以科技類和金融類居多。據媒體報道，在首批入駐的租戶名單中，被指出的幾個意向租賃客戶，包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智能創始人王昊、36氪CEO馮大剛，其實均來自萬科v盟未來精英聯盟的合作伙伴。這一信息也被中原地產首席分析師張大偉所證實。

據北京萬科方面相關負責人介紹，選擇10年租期的租客基本選了180平方米的四居室戶型，選擇3年租期和5年租期的租客中選擇了90平方米戶型，這些租客主要是家庭型訴求，一般都有老人和孩子。

這些租客也都表達了共同訴求，尤其是選擇10年租期的租客表示，“希望租期長期穩定，且租期內租金不漲。”

一位考察過萬科翡翠書院的房地產人士告訴中國房地產報記者，“其實我們瞭解過，對於中關村很多高淨值人群來說，吃什麼玩什麼對他們倒不是最重要的，最關注的還是住得怎麼樣，他們和北京普通租客的想法是不一樣的。何況，對於他們來說，180萬元在北京是買不到較好地段、較好質量的房子的。”

另外，萬科翡翠書院2020年預計交付的100套房源也將陸續在1至2個月內推出預租。

可實現近2億元收益

對於萬科翡翠書院此次推出的70餘套房源的價格，北京萬科方面相關負責人未作具體介紹。但是，如果按照萬科翡翠書院此前的整體規劃來看，90平方米戶型月租金1.5萬元至1.8萬元，租期最長10年；180平方米戶型月租金3萬元至4萬元，租期最長10年。

中國房地產報記者瞭解到，租客在與萬科翡翠書院簽訂租賃合同時，需要支付總租金的20%作為定金。對於這一定金，北京萬科方面相關負責人表示，“設有完善的保障客戶權益的條款。”

如果按照10年租期租客為55人，3年和5年租期租客為5人，按照90平方米戶型3年最低租金為54萬元、180平方米戶型10年最低租金360萬元，同時按照10年租期租客多選擇180平方米戶型，3年和5年租客多選擇90平方米戶型的數據粗略預估，萬科翡翠書院目前成交的60套房源的總租金可實現近2億元收益。

按照租客需繳納總租金20%作為訂製租賃定金來計算，萬科翡翠書院目前可實現近4000萬元現金流。

對於萬科翡翠書院的長遠走勢，復地集團北京區域投資執行總經理陳亮表示，“我們按照萬科拿到的工業地價和目前的租金水平測算出來的結果是，每平方米每天能夠實現的租金可能不到6元水平，按照當時地價水平核算出的租金回報率週期會遠遠超過20年甚至30年，我認為萬科今後還是希望通過REITs方式退出，這對於萬科來說可能也是緩釋方案。”

首創集團房地產部總經理蘇健則表示，“當時政策出臺時，房企都是先上車後買票，希望未來政策會有一些空間，或者給開發商留一點彈性，沒想到拍完地以後細則出臺了，不能銷售。萬科現在這種銷售模式也是一種無奈之舉。既然是無奈之舉，也能基本適應國家‘房住不炒’的政策，所以對萬科來說也是一個站臺。希望未來政策會有一些空間。”