02.27 福州2020年第一場土拍結果分析

昨晚，就已經有不少文章開始描述今天舉行的土拍報名情況，以及各個地塊的關注度。今天土拍落幕，從這次土拍的結果來看，各有特色。

這次共拍賣了11幅地塊，6幅住宅，2020-09號洪塘蓋上地塊取消（看說明兩個競拍人沒有到場）。

其中土拍情況：商業的就不說了，說說住宅的情況，這次6幅地塊，倉山區4幅，晉安區2幅。

晉安區：2幅

宗地2020-01號：（晉安後浦村及周邊舊改地塊一），出讓面積19422平（約29.13畝），容積率2.2，安商房配建25%，龍湖+蘭園以7.81億的價格拿下，成交樓面價18278.24元/平，溢價率29.3%，可售樓面價21350元/㎡

宗地2020-02號：（晉安後浦村及周邊舊改地塊二），出讓面積20697平（約31.05畝），容積率2.2，安商房配建90%，永同昌+和隆商務以5.42億

分析：兩個晉安區的地塊位於五里亭站北面，兩個地塊相鄰，都需要配建安置房回購價17800元，02號地塊，配建90%，其實高配比的土地對拿地的開發商來說就是政府包工頭。01號土地配建25%，比例較低，在規劃上也允許安置房可集中佈局，對於後續開發有利。兩塊土地都以低溢價率拿下，從價格來看，周邊在售的新盤價格都在3w以上，從拿地價來說還算尚可

倉山區：4幅，2幅巨型TOD，金山綠軸2幅

2幅巨型TOD：

宗地2020-07號：（倉山東昇地鐵停車場上蓋及周邊地塊），出讓面積161795平（約242.69畝），容積率2.04，配建社會租賃住房2.4萬平，中駿以45.6億拍下該地塊，成交樓面價13815元/平，溢價率9.6%，可售樓面價15098元/㎡

宗地2020-08號：（倉山軌道交通4號線螺洲車輛段出讓地塊），出讓面積191900平（約287.85畝），容積率1.5，須配建限價商品房4萬平，首開以29.59億的拍下該地塊，成交樓面價10279.66元/平，溢價率零。

分析：兩幅地塊，都是巨型TOD，東昇地塊位於三叉街站附近，雖然需要配建2.4萬平，不過可以全部規劃在地塊B。對於後續的建設來看，樓盤好推銷，相對於目前周邊的福晟·雲樾東昇備案價32000，可售樓面價15000，對於開發商來說後期利潤也是巨大。

螺洲地塊，這次無人競拍，首開以底價拿下，雖然需要配建限價商品房，不過對於樓盤來說也相對好推銷，目前周邊的首開國仕府備案價28000，雖然按目前行情，螺洲的新盤均價應該在2w左右比較好賣，不過對於1w的樓面價來說，首開也算有一定的利潤空間，螺洲這片區域，首開在這邊的耕耘看來還要繼續下去。

金山綠軸：

宗地2020-10號：（倉山金山綠軸舊改項目一），出讓面積61334平（約92畝），容積率2.5，安商房配建50%，龍湖以23.85億的價格拿下，成交樓面價15554.18元/平，溢價率27.1%，可售樓面價19055元/㎡

宗地2020-11號：（倉山金山綠軸舊改項目二），出讓面積44217平（約66.33畝），容積率2.5，純住宅地塊，名城以24.6億的價格成功拿走該地塊，成交樓面價22253.88元/平，溢價率30.9%

分析：

綠軸項目一，需要配建50%安置房，不過也是可以統一規劃，按周邊價格29000左右來看，可售樓面價19000，利潤空間較小

綠軸項目二，這次唯一的純住宅地塊，樓面價22253，刷新了金山區域的樓面價，這次的關注度最高，以目前金山的榕心映月新盤28500均價來看，這個地塊開盤備案價32000以上才能有利潤，對於開發商而言壓力不小。

兩個綠軸地塊：這次金山兩個項目的報名人數是最多的，說明綠軸地塊的優勢也是較明顯，周邊配套較好，不過也並沒有很多人料想的火爆，地塊二的限價2.5w，並沒有觸發。

總結：從這次土拍來看，政府的政策也在變化，逐漸的推出TOD項目，也同意安商房的建設可以統一劃分安置房和商品房，同時要求全裝修比例應達到60%以上，相當於後續這些樓盤的上市都會是以精裝房面世，不知道對於購房者來說，是否願意買單。

從開發商來看，這次報名的開發商也不少，不過從拿地情況來看，並沒有出現以前熟悉的身影，大型的土地，參與度也是很低，整體的市場熱度並不高，所以大家也不必因為一個金山的2w2樓面價所影響覺得福州後面房價會大漲。

從結果來看，世茂，大東海在報名上很積極的參與了多個項目，不過最後出來的結果，他們都沒有拿地，至於那些我們熟悉的開發商有的連參加都沒有，說明目前很多開發商的資金壓力依然很大。從土地性質來看，安商房模式在目前還是不怎麼被大家接受，依然還是更鐘情純商品房，就算安商房，也儘量要求分割明確。

題外話：從一些較高的樓面價地塊來看，被要求了裝修比例，後續可能加上裝修之後的備案價會高不少，不過如果對沖一下現在的拿地價可能利潤也不是很多，

閱讀更多 剛需探房 的文章

關鍵字: 美好，一直在身邊 福州 麵價