近日有三個省會城市發佈了新的政策，關於樓市，其中包括逐步開放售樓處銷售。
本文為“房地產帶鹽人”的第120篇文章，今天我們繼續關注不斷出臺的各地樓市政策，並且探討一下眼下的市場機會如何判斷。
南京、瀋陽、濟南：逐步恢復銷售
最近各地企業復工是個往復來回的過程，有指導政策，有發文要求，但是落地尚需時間。房企也面臨差不多的情況，畢竟工地、售樓處都是人流較多的地方，而且異地員工較多，在防疫情的大背景下需要看情況。
2月20號，南京市住建系統的消息，說明自2月20號到3月底之間，逐步開放南京市商品房銷售。當然主要分兩個標準：
第一對人口密集的區域，如秦淮，建鄴，鼓樓等主城區施行疫情優先，逐步開放的措施。
第二對人口相對沒有那麼密集的近郊區域如浦口，溧水，六合，棲霞等區域則要在安全可控的情況下，全力推進售樓處放開銷售。
南京的情況有區分，但在省會城市裡算是啟動最早的，這一點在動作上可以看做對房企經營的一種支持，畢竟不開張哪裡來的銷售和回款呢？
同樣在2月20日，瀋陽房管部門同樣出臺了推進售樓處開放銷售的相關通知。從即日起不再對全瀋陽市區的售樓部和中介開放進行審批和備案，房企和房產中介按照市區縣房產主管部門的要求條件，自行開放即可。
可以說瀋陽的標準更加寬鬆一些，自行開放應該說是免於申請這個繁雜的過程，因此正是復工銷售應該會快一些。
到了2月21號，濟南市政府召開新聞發佈會，要求在做好嚴格防控疫情的情況下，研究逐步恢復新房售樓處和中介門店的營業活動。這一條消息我們之前已經第一時間發佈過消息：
順便補充一點：近期福州也出臺預約看房的政策，當然為了避免聚集也是有人數限制的，大概要求是不超過三人以上看房，跟部分地區最初復工限制人數差不多。
與復工開售同步的還有利率調整
各地近期政策出臺很快，一方面穩定房企資金流，加速去庫存，復工生產經營支撐經濟發展，另一方面同樣反應迅速的是影響利率的LPR報價。其實隨著對經濟恢復的緊迫性的預期，市場的反饋是一樣的，為什麼要在此時金融政策中的利率會隨之而來呢？
我們先從LPR的定價機制說起。LPR本身就是公開市場化利率定價，各家銀行對融資進行報價，並且跟貸款人協商溝通，根據自身融資成本、貸款客戶情況、所在城市情況等分別對貸款利率進行定價。通俗的說，貸款在LPR的定價基礎之上很像是在超市選擇商品，不同價格可以買到不同的貸款，不同的人可以不同的價格來獲得貸款。這種方式更靈活，也不像之前一刀切的基準利率上下浮那樣生硬。
在這種情況下，有兩個因素影響利率定價：
1、市場貨幣供應量和需求之間的關係；
2、金融政策。
兩者相輔相成，首先說貨幣供應量在過去幾年的量化寬鬆情況下，市場上的貨幣供給總體上是足夠的，而且通脹被控制在一定區間，但是也沒有太大的繼續擴大的空間了。直觀的感受大家可以看到物價基本上上漲速度還是不慢，2019年官方統計CPI約2.9%的漲幅，也許跟大家的感受略有些不同，當然這其中是不包括房價的。
其次，2019年由於全球經濟環境變化，眾所周知的原因，國內經濟下行壓力還是比較大，民營企業、中小企業的投資、生產擴張的意願沒有往年那麼強烈。普遍意義上對資金的需求擴張不足，與此同時，雖然有助力中小微企業的政策，但是這些企業的生產、經營和服務面臨市場需求的停滯，單純貸款便宜並不能創造出足夠的需求。
簡單一句總結：目前貨幣足夠，而需要貸款的經營者有限。
再加上家庭部門的貸款在過去五年激增，負債率正在攀高，在上一輪企業和個人都在加槓桿的時候，已經借了不少錢。個人家庭的大頭分兩類：房貸，消費貸款。其中房貸是大頭，佔比六成以上，去年貸款越的數字大體如此。
目前看潛在的貸款大戶仍然是房企和購房者，而這塊是需要控制的，一方面是房住不炒，一方面是控制金融風險。於是我們看到了LPR下調，但是很剋制。
5年期LPR（房貸利率）出現下降，1年期LPR最新報價為4.05%，5年期以上LPR最新報價為4.75%。也就是說和上一次報價相比，1年期LPR報價降低了10個基點也就是0.1%。5年期以上LPR報價降低了5個基點只有0.05%，這個幅度是不大的，原因前面已經分析了。
利率下調不是單純刺激樓市
也許有的觀點認為這是利率大幅下調的開始，而我認為利率只會緩慢長期的下降，而絕不會一步到位。
尤其值得重視的是：金融政策在支持實體經濟恢復和樓市恢復兩個方面是分開標準對待的，對實體經濟儘量支持，對樓市只是輕微的刺激。1年期的LPR降低了0.1%，主要是為了降低實體經濟的利率，更是為了讓大量的中小企業在融資過程中，減少資金成本壓力，更好的度過疫情後的難關。
5年期以上的LPR只降低了0.05%，是指導長期貸款利率不會大幅調整，而長期利率更多的影響到的是房貸利率。說白了利率政策不會允許樓市快速激烈的反彈，不會讓投資需求過分擴張（當然會有一定利好），更不會讓價格顯著變化。
要記得去年的幾個穩字當頭：穩房價、穩地價、穩預期、穩金融、穩經濟、穩就業。
全球經濟而言利率一直在下降通道
我之前的文章分析過，無論是歐盟的主要經濟體德國、還是英國、法國，以及東亞的日本，還有美國，世界主要經濟體在金融政策上先後量化寬鬆，到達負利率是過去一兩年的趨勢。這個跟美元的進一步通脹、美國的孤立主義抬頭、川普的美國優先政策有關係，各國央行似乎在博弈誰的資金成本更低，而不是幣值穩定。
沒辦法，經濟增速在過去兩年都不算太亮眼，除了中國和部分發展中中小國家，但是包括中國在內的經濟增速，尤其是貨幣投放的邊際效率都在降低。L型的走勢是許多人的共識，而沒有新的思路能提出別的解決方案。
從金融方面的調控而言，市場化的利率政策，有助於在緩慢降低的利率趨勢下，保持穩金融、穩經濟的作用，因為市場定價比政策的敏銳性更強，而且不會是單一方向的，在這個過程中利率再次出現波動也是正常。雖然是長期趨勢，也不意味著房貸利率會只降不升。
蘇州的樓市政策樣本
地方的樓市調控政策一向有更大的彈性，因城施策給了大家自由度和空間。蘇州，長三角經濟圈裡的重量級城市，也是上一輪因為地價、房價快速上升被重點關注的，這一輪發布利好政策走在了前列，真是一個容易當主角的城市。
2月19號，蘇州市自然資源和規劃局發佈了一條名為《關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》整個通知裡，最關鍵的一點，就是蘇州取消了封頂和現房銷售等一系列的措施。
這一措施，等於徹底結束了2016年8月11號以來，蘇州為了壓制當時房價迅猛飆升的最關鍵政策。
要知道早在2016年開始蘇州的調控收緊，與當前的政策可謂截然相反，那時候很多地方價格還沒有大幅波動的時候，蘇州的限價已經開始。在2016年8月份，蘇州樓市當時的政策要求土地出讓成交價格只要超過了市場的指導價，必須樓房主體封頂後，才可預售，如果土地出讓價超過指導價的10%，就必須工程竣工驗收後，才可以銷售，簡單說就是現房狀態才可以銷售。
這個政策跟北京當年的限地價的方式類似，也屬於最嚴格的的一類。因為這個政策直接卡住了買地的房企現金流，實屬過熱的情況下才會有的狠招。
而如今蘇州的政策翻開了新篇章，政策的改變，可以在最大程度上減少蘇州市場上房企的資金週轉壓力，讓房企在蘇州賣期房再次成為可能。一句話：加速現金流週轉速度，支持快速銷售。
而更深層的影響是，這條政策的改變，能在最短時間內影響到土地市場，讓房企可以放開手腳積極拿地，不用再有因土地溢價問題，而造成無法預售房屋，房企可以預售期房，土地市場拿地溢價必然會大概率上升，蘇州的土地市場再次被激活了。
那麼蘇州的例子會不會被其他城市學去，大家抄作業的可能性有多大，我們拭目以待更多的利好會逐步出臺，尤其是在今年一季度末。
最後一個問題：何時出手？
無論是買家還是準備換房的賣家，何時出手是大家關注的。
j簡而言之，我認為兩個標準：
1、房地產項目可以正式放開銷售，你所在的城市大面積復工、開盤的項目成為主流；
2、各大房企在項目上真正的優惠，包括經紀人推薦、付款方式、簽約等優惠，包括新推房源，這些標誌值得關注，因為這個時候你看到的才是真的價格，而不是現在恆大那種全國75折的噱頭。
在上述情況出現後，你可以像平時一樣去分析對比適合自己的項目，並且談價格、選房型，此時你會有機會拿到各家房企最清晰透明，也最有利的折扣。
注意一點：如果銷售恢復後一段時間，例如2~3個月的促銷期之後，房企銷售任務的壓力釋放了，響應的折扣也會部分收回，當然這個具體看區域板塊和項目，剛需盤的價格空間本來就不大，折扣釋放週期可能會短於改善型高價盤。
對於二手房交易我的建議是：
三四線城市較為紛亂，一二手房互相傾軋的，而且價格同步變動，所以賣房可以儘早，定價不要太離譜，如果不著急索性多等等。只有一手房價格穩住了，二手房價格才有機會。
一二線城市，對比周邊一手房樓盤，保持一個合理的價格差（當然你是好學區房除外），新房降價其實在一二線城市對二手房直接衝擊沒有那麼大，大城市的新房、二手房市場是兩個不太聯通的市場。二手房本身就在一個波動較小的區間裡，你有多大降幅空間呢？
尤其是很多房齡在5~10年的二手房，無論是稅費低，當初買入的價格也低，與近幾年拿地的高價地項目的售價而言，天然還是有優勢的，再強調一句這裡說的是一二線城市。那麼二手房的出售可以沒有那麼大限制。
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