一年多前，我的表哥準備搞個小型長租公寓公司，前期準備收十套八套房改造一番練練手。但沒想到，卻遇到了各大品牌長租公寓高價收房的“圍剿”。
在那個階段，以正常的價格基本是收不到房。
他說:“我覺得長租公寓是個雷，早晚要炸。”
當時的我，還沒意識到，這個雷來的會這麼快。
要臉還是要活著？
2020年1月17日，蛋殼公寓紐交所上市，股票代碼“DNK”
似乎在用上市來安定資方忐忑的心，畢竟長租公寓這幾年不是很太平。
但瞭解這個行業的人都知道，蛋殼公寓財報，2017年虧損2.72億，2018年虧損13.69億，2019年前三季度虧損25.16億……
這樣的一個階段，以規模和所謂現金流博得IPO，其背後的風險也顯而易見。
但不瞭解這個行業的人，去看待蛋殼公寓就截然不同了。
個人房東眼裡，蛋殼公寓是個高價收房的好“中間商”。
個人租戶眼裡，蛋殼公寓是個美國上市的公寓大品牌。
甚至，在這幾天“蛋殼事件”爆發之前，很多人還以為蛋殼是一個給租客免租的好房東！
但你可能沒想到的是，蛋殼公寓給大家上演了一出中飽私囊 的好戲。
2月初，蛋殼公寓給廣大租客發了一封信，很多媒體也都有過報道，大致是說是面對嚴峻的疫情，給不同城市的租客，返還一定的租金。
這本來是一件好事，蛋殼可能是第一家也是唯一一家給全部租客免租的大品牌長租公寓，因為先前的免租案例幾乎都是坐擁幾棟樓的村民房東。
但接下來陸續爆料出來的東西，卻是神反轉。
蛋殼是家長租公寓企業，開頭我們也說了，它的房源基本都是一間房一間房，從個人的業主手裡租回來的。
而當我們都以為財大氣粗的蛋殼，從自己利潤中拿出一些，給社會做貢獻，讓租客能減輕負擔。結果各地的個人房東卻在網上討伐蛋殼。
說蛋殼一分錢都沒出。甚至，還從中間賺差價。因為，蛋殼給租客免租的錢，都是從個人房東這扣的。
很多業主表示，疫情嚴重，大家作為社會的一份子，社會責任是有的，也願意和企業和租客共度難關。但蛋殼給的通知，卻是非武漢地區停止支付一個月租金。而武漢地區更是直接停止支付三個月。沒有商量的餘地，不論業主同不同意，租金是不會支付了。
凡事好商量，但以這樣一種強橫的態度，拒絕履約合同，顯然業主會有很大的意見。
但這還不是關鍵點，好戲還在後頭。
蛋殼拿著業主的錢，把自己塑造成一個有社會責任給客戶免租的良心企業。
但通知大家也都看到了，蛋殼一邊拒絕向業主支付1個月和3個月的租金。另一邊，給租客的優惠卻分別是10天和30天。
活脫脫的中間商賺差價啊，連疫情期間的免租期都可以賺差價，真的是刷新了我們認知的底線。
然而，據網上租客發佈的消息，純粹是賺了個差價也就罷了，但蛋殼給與的所謂免租也並沒有那麼純粹，因為返還的租金並不能提現或者抵當月，需要用於抵扣房屋服務費，維修金、水電燃氣費，以及未來的租金或租金首付。
意味著，蛋殼住戶假如現在要到期了，或者自己是長租一年已經交過費，或者使用租房貸之類的，無法享受這個所謂的免租。
甚至，還有一些租客反應自己租的房子，壓根沒有收到免租通知。如果這事兒得以證實的話，那蛋殼可不止是賺差價那麼簡單了，定義為發國難財都不為過。
蛋殼的這波操作，幾乎上可以說是把房東和租客都安排的明明白白。利用疫情這麼個數年不遇的機會，做起了兩頭通吃的操作。
蛋殼只是為了賺這點差價麼？顯然不是。
最近一個視頻在微信群裡瘋傳，似乎也讓我們找到了真正的答案。
視頻中，一位疑似是蛋殼的工作人員，在和房東們協商蛋殼違約之後的後續處理事宜。
按照他的說法，自己1月份2月份是拿不到工資的，這也和網上傳的蛋殼支付工資困難已經準備裁員的說法比較相符。
同時他還表示，按照蛋殼目前的現金流，打款到3月中旬幾乎就會面臨資金鍊斷裂。
而要臉和要錢只能二選一，要臉了就得死，要活下來只能不要臉。
無獨有偶
無獨有偶，另一家大品牌自如公寓的名聲也並沒有比蛋殼好太多。
轟動一時的甲醛導致白血病事件，正是發生在自如。
2018年初，阿里巴巴的王先生，在體檢時各項指標都很正常，身體健康。
但入住自如公寓僅過了六個月，就患上了絕症——白血病。不久因病情惡化離開了人世。隨後他所租的房子被查出甲醛嚴重超標。沒想到的是，在王先生屍骨未寒的情況下，自如卻發信息給王先生的妻子說解除房屋租賃合同。
直到後來有了，那篇《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》在朋友圈廣泛傳播。自如才有高管出來道歉，承諾會承擔相關責任。
隨後，大量的租客得知消息，開始自測甲醛，半年內新房甲醛數據超標情況慘不忍睹，遭到各大媒體痛批！
雖然自如做出了一些公關、承諾，但顯然和蛋殼一樣，要麼要臉要麼要命，房子裝好如果都通風半年再出租，損失的現金流真的可以要命。
於是，直到2019年年底，依然有入住自如公寓之後患白血病的新聞，但按照新聞裡的說法，自如堅決不承認房子問題。
而近期，疫情肆虐，有租客爆出自如稱疫情期間，漲租10%到30%，反而要求房東降低租金，網上一片罵聲。
客觀來講，自如的做法的確不人道。
網傳的這些漲租，基本都是剛好在年關疫情期間到期續租的租戶，對於很多城市來說，交通停運，社區隔離，無法返程辦理退房，理應當給客戶進行延期退房或者，短期續租。
但自如的做法，就是你長租到期了，就算你續一年，我也要漲價。更別說因為疫情來不了退房，再租一個月了，貴是必須的。
我想說，自如的做法不違規不違法，遵從合同，公平公正。但這件事，不人道，不地道，甚至我想用趁火打劫來形容。
難道真的少了這10%的租金，企業就活不下去了麼？
行業現狀
相比之下，長租公寓市場還有能量的只剩下魔方、優家和泊寓了。
魔方在1月底，發佈通知，針對因封城無法及時返回的武漢門店租客，以及其他城市門店因回鄂探親並被疫情滯留、不能及時返鄉的湖北籍租客，給予2月份房屋租金減半，或租期順延一個月的政策。
而主打華南市場和一線城市的優家國際青年公寓，雖然是第一個站出來倡導免租的（廣州公寓協會由它發起），但自己卻意外沒有任何動作。疫情期間不僅僅沒有針對全員減免租金，武漢的租戶相關政策也沒有看到，甚至連任何推遲延遲付款的動作都沒有。依然是月初5日之前，推送訂單並全額支付。
想想也可以理解，畢竟在友商都在迅速擴張的情況下，它並沒有什麼擴張動作，相比資金鍊還是有些緊張。
而萬科這座大山旗下的泊寓，近況其實也不是很好。在高調提出“萬村計劃”並且高歌猛進幾十棟幾十棟收樓的關鍵時刻，深圳萬科宣佈“萬村計劃”全面暫停簽約新房，按照各路媒體的說法，萬科賠了不少違約金。
這中間很複雜，牽扯到政、商、農和租，四方面的利益牽扯，在此就不展開說了。但很顯然，按照日常泊寓一些門店的空置率來看，泊寓的資金怕是也沒有那麼充足。
於是，我們看到了泊寓在此次疫情下，也沒有相關的免租政策。僅僅是把賬單和付款日期向後延長到了15日和20日。
而像是華潤，龍湖，世聯、碧桂園旗下的長租公寓，不能說沒有體量，但在這個小圈子裡，終究是沒有太大存在感的。
也就不一一說了。
為何個個都缺錢？
為什麼長租公寓，普遍現金流都這麼緊張呢？
這還要從長租公寓的模式說起。
長租公寓分兩種，一種是分散式，一種是集中式。像是蛋殼、自如、紅璞都是以分散式為主，而泊寓、優家、魔方、有巢之類的以集中式為主。
但不論是哪一種模式，都逃不過收房這個問題。
一次性租一棟也好，還是一間一間收也好，都面臨著同行高價收房的競爭。
正如文章開頭，我表哥的遭遇一樣，各家收房的時候都面臨著同行出高價的競爭，在資本充足的情況下，提高收房的價格，換來能收到房的概率。
以不斷提高自己規模，提高市場份額，來遊說資本繼續多輪投資。
路演時的說法，大多都是說自己做到足夠大的規模，便擁有行業定價權。同時，簽約的房屋
大多都是5年期以上，每年的遞增可以保證後續的盈利。
但顯然，並沒有持續走高的租賃市場，以及高昂的運營成本，逐漸走低的空租率，把不少長租公寓打的措手不及。
資本認為，有足夠大的房源就能決定租金，這是典型的賣房思維。
但對於租房市場來說，窮人租客決定了租金，這是賣房和租賃完全不同的地方。
窮人在沒有租房能力的情形下，會做出降低住房開支甚至離開這座城市的決定。
所以，你會看到這幾年即使房價高漲，租金卻漲的不緩不慢，甚至有些城市多年未漲，不漲反跌。
沒有充裕的資金繼續注入，加上市場環境差，長租公寓的問題自然就越發明顯！
所謂成也資本，敗也資本。
今天的蛋殼也好，下一個蛋殼也罷。也許，沒有這次新冠疫情。
長租公寓的“雷”，怕也離炸，不遠了。
閱讀更多 樓面 的文章
