一年多前，我的表哥准备搞个小型长租公寓公司，前期准备收十套八套房改造一番练练手。但没想到，却遇到了各大品牌长租公寓高价收房的“围剿”。
在那个阶段，以正常的价格基本是收不到房。
他说:“我觉得长租公寓是个雷，早晚要炸。”
当时的我，还没意识到，这个雷来的会这么快。
要脸还是要活着？
2020年1月17日，蛋壳公寓纽交所上市，股票代码“DNK”
似乎在用上市来安定资方忐忑的心，毕竟长租公寓这几年不是很太平。
但了解这个行业的人都知道，蛋壳公寓财报，2017年亏损2.72亿，2018年亏损13.69亿，2019年前三季度亏损25.16亿……
这样的一个阶段，以规模和所谓现金流博得IPO，其背后的风险也显而易见。
但不了解这个行业的人，去看待蛋壳公寓就截然不同了。
个人房东眼里，蛋壳公寓是个高价收房的好“中间商”。
个人租户眼里，蛋壳公寓是个美国上市的公寓大品牌。
甚至，在这几天“蛋壳事件”爆发之前，很多人还以为蛋壳是一个给租客免租的好房东！
但你可能没想到的是，蛋壳公寓给大家上演了一出中饱私囊 的好戏。
2月初，蛋壳公寓给广大租客发了一封信，很多媒体也都有过报道，大致是说是面对严峻的疫情，给不同城市的租客，返还一定的租金。
这本来是一件好事，蛋壳可能是第一家也是唯一一家给全部租客免租的大品牌长租公寓，因为先前的免租案例几乎都是坐拥几栋楼的村民房东。
但接下来陆续爆料出来的东西，却是神反转。
蛋壳是家长租公寓企业，开头我们也说了，它的房源基本都是一间房一间房，从个人的业主手里租回来的。
而当我们都以为财大气粗的蛋壳，从自己利润中拿出一些，给社会做贡献，让租客能减轻负担。结果各地的个人房东却在网上讨伐蛋壳。
说蛋壳一分钱都没出。甚至，还从中间赚差价。因为，蛋壳给租客免租的钱，都是从个人房东这扣的。
很多业主表示，疫情严重，大家作为社会的一份子，社会责任是有的，也愿意和企业和租客共度难关。但蛋壳给的通知，却是非武汉地区停止支付一个月租金。而武汉地区更是直接停止支付三个月。没有商量的余地，不论业主同不同意，租金是不会支付了。
凡事好商量，但以这样一种强横的态度，拒绝履约合同，显然业主会有很大的意见。
但这还不是关键点，好戏还在后头。
蛋壳拿着业主的钱，把自己塑造成一个有社会责任给客户免租的良心企业。
但通知大家也都看到了，蛋壳一边拒绝向业主支付1个月和3个月的租金。另一边，给租客的优惠却分别是10天和30天。
活脱脱的中间商赚差价啊，连疫情期间的免租期都可以赚差价，真的是刷新了我们认知的底线。
然而，据网上租客发布的消息，纯粹是赚了个差价也就罢了，但蛋壳给与的所谓免租也并没有那么纯粹，因为返还的租金并不能提现或者抵当月，需要用于抵扣房屋服务费，维修金、水电燃气费，以及未来的租金或租金首付。
意味着，蛋壳住户假如现在要到期了，或者自己是长租一年已经交过费，或者使用租房贷之类的，无法享受这个所谓的免租。
甚至，还有一些租客反应自己租的房子，压根没有收到免租通知。如果这事儿得以证实的话，那蛋壳可不止是赚差价那么简单了，定义为发国难财都不为过。
蛋壳的这波操作，几乎上可以说是把房东和租客都安排的明明白白。利用疫情这么个数年不遇的机会，做起了两头通吃的操作。
蛋壳只是为了赚这点差价么？显然不是。
最近一个视频在微信群里疯传，似乎也让我们找到了真正的答案。
视频中，一位疑似是蛋壳的工作人员，在和房东们协商蛋壳违约之后的后续处理事宜。
按照他的说法，自己1月份2月份是拿不到工资的，这也和网上传的蛋壳支付工资困难已经准备裁员的说法比较相符。
同时他还表示，按照蛋壳目前的现金流，打款到3月中旬几乎就会面临资金链断裂。
而要脸和要钱只能二选一，要脸了就得死，要活下来只能不要脸。
无独有偶
无独有偶，另一家大品牌自如公寓的名声也并没有比蛋壳好太多。
轰动一时的甲醛导致白血病事件，正是发生在自如。
2018年初，阿里巴巴的王先生，在体检时各项指标都很正常，身体健康。
但入住自如公寓仅过了六个月，就患上了绝症——白血病。不久因病情恶化离开了人世。随后他所租的房子被查出甲醛严重超标。没想到的是，在王先生尸骨未寒的情况下，自如却发信息给王先生的妻子说解除房屋租赁合同。
直到后来有了，那篇《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》在朋友圈广泛传播。自如才有高管出来道歉，承诺会承担相关责任。
随后，大量的租客得知消息，开始自测甲醛，半年内新房甲醛数据超标情况惨不忍睹，遭到各大媒体痛批！
虽然自如做出了一些公关、承诺，但显然和蛋壳一样，要么要脸要么要命，房子装好如果都通风半年再出租，损失的现金流真的可以要命。
于是，直到2019年年底，依然有入住自如公寓之后患白血病的新闻，但按照新闻里的说法，自如坚决不承认房子问题。
而近期，疫情肆虐，有租客爆出自如称疫情期间，涨租10%到30%，反而要求房东降低租金，网上一片骂声。
客观来讲，自如的做法的确不人道。
网传的这些涨租，基本都是刚好在年关疫情期间到期续租的租户，对于很多城市来说，交通停运，社区隔离，无法返程办理退房，理应当给客户进行延期退房或者，短期续租。
但自如的做法，就是你长租到期了，就算你续一年，我也要涨价。更别说因为疫情来不了退房，再租一个月了，贵是必须的。
我想说，自如的做法不违规不违法，遵从合同，公平公正。但这件事，不人道，不地道，甚至我想用趁火打劫来形容。
难道真的少了这10%的租金，企业就活不下去了么？
行业现状
相比之下，长租公寓市场还有能量的只剩下魔方、优家和泊寓了。
魔方在1月底，发布通知，针对因封城无法及时返回的武汉门店租客，以及其他城市门店因回鄂探亲并被疫情滞留、不能及时返乡的湖北籍租客，给予2月份房屋租金减半，或租期顺延一个月的政策。
而主打华南市场和一线城市的优家国际青年公寓，虽然是第一个站出来倡导免租的（广州公寓协会由它发起），但自己却意外没有任何动作。疫情期间不仅仅没有针对全员减免租金，武汉的租户相关政策也没有看到，甚至连任何推迟延迟付款的动作都没有。依然是月初5日之前，推送订单并全额支付。
想想也可以理解，毕竟在友商都在迅速扩张的情况下，它并没有什么扩张动作，相比资金链还是有些紧张。
而万科这座大山旗下的泊寓，近况其实也不是很好。在高调提出“万村计划”并且高歌猛进几十栋几十栋收楼的关键时刻，深圳万科宣布“万村计划”全面暂停签约新房，按照各路媒体的说法，万科赔了不少违约金。
这中间很复杂，牵扯到政、商、农和租，四方面的利益牵扯，在此就不展开说了。但很显然，按照日常泊寓一些门店的空置率来看，泊寓的资金怕是也没有那么充足。
于是，我们看到了泊寓在此次疫情下，也没有相关的免租政策。仅仅是把账单和付款日期向后延长到了15日和20日。
而像是华润，龙湖，世联、碧桂园旗下的长租公寓，不能说没有体量，但在这个小圈子里，终究是没有太大存在感的。
也就不一一说了。
为何个个都缺钱？
为什么长租公寓，普遍现金流都这么紧张呢？
这还要从长租公寓的模式说起。
长租公寓分两种，一种是分散式，一种是集中式。像是蛋壳、自如、红璞都是以分散式为主，而泊寓、优家、魔方、有巢之类的以集中式为主。
但不论是哪一种模式，都逃不过收房这个问题。
一次性租一栋也好，还是一间一间收也好，都面临着同行高价收房的竞争。
正如文章开头，我表哥的遭遇一样，各家收房的时候都面临着同行出高价的竞争，在资本充足的情况下，提高收房的价格，换来能收到房的概率。
以不断提高自己规模，提高市场份额，来游说资本继续多轮投资。
路演时的说法，大多都是说自己做到足够大的规模，便拥有行业定价权。同时，签约的房屋
大多都是5年期以上，每年的递增可以保证后续的盈利。
但显然，并没有持续走高的租赁市场，以及高昂的运营成本，逐渐走低的空租率，把不少长租公寓打的措手不及。
资本认为，有足够大的房源就能决定租金，这是典型的卖房思维。
但对于租房市场来说，穷人租客决定了租金，这是卖房和租赁完全不同的地方。
穷人在没有租房能力的情形下，会做出降低住房开支甚至离开这座城市的决定。
所以，你会看到这几年即使房价高涨，租金却涨的不缓不慢，甚至有些城市多年未涨，不涨反跌。
没有充裕的资金继续注入，加上市场环境差，长租公寓的问题自然就越发明显！
所谓成也资本，败也资本。
今天的蛋壳也好，下一个蛋壳也罢。也许，没有这次新冠疫情。
长租公寓的“雷”，怕也离炸，不远了。
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