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前言
2019，廣州買房之路繼續。接上篇，小張哥最終還是沒看中花都，於是按計劃繼續向南，來到番禺。
作為新廣州人，從前我對番禺很陌生。額，好吧。其實由於長期在外工作，要不是這一年的踩盤，我對廣州很多地方都很陌生。
番禺踩盤前，只是去過南站乘坐高鐵還有去長隆遊玩。十年前那次買房時也根本沒考慮過這裡，那時候的番禺頭頂著偏遠、鄉下這些詞。
這次決定要前往番禺看房，是通過梳理廣州市地鐵線路（包括近期規劃）決定的，因為我發現番禺的位置非常關鍵。
番禺
番禺從前是廣州的郊縣，位於珠江以南，和廣州主城區隔江相望。從這點上說番禺其實和花都很像，就連他們撤市設區的日子，都是同一天。
在番禺看過許多房子之後，我發現在我考量範圍內的房子，價格都要去到3萬多到4萬的區間。整體比花都高了一大截。
曾經相似的兩個區，如何演變成今天的局面？
先說下我的直觀感受，我發現番禺人氣很旺。在萬博的萬達廣場，工作日中午的客流令人非常驚訝。
當時心想：怎麼有這麼多不用上班的人啊！回來之後，我查了一下番禺區常住人口171.93萬，在廣州各區中排第二。
進一步對比了各區的面積，計算後發現番禺的人口密度，是花都的兩倍。（當然，和核心城區還有很大差距）
這些人都是從那裡來的？
幾十年前，番禺還是一個農業縣。番禺的房地產開發，始於80年代末。來自香港的地產商在這裡建設了“祈福”這個超級大盤。
相對比香港的寸土寸金，位於番禺佛子嶺的這個度假房產在香港引爆了銷售。首期客戶8成都是香港人。
90年代，由於房價便宜，來廣州務工的人們不少選擇了番禺。白天在廣州打拼，晚上回番禺睡覺，番禺成為睡城。
2000年之後，天河區崛起，許多自外地的白領，選擇番禺置業。畢竟天河的房價還是太高了，番禺成為了新廣州人的聚集地。
房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。
這是一句常常被提起的話。人，是房地產最底層的邏輯。房子是具有一定金融屬性，但它最基本的作用，還是居住。
番禺長期的低房價，托住了無數來廣州打拼的新廣州人的夢想。廣州這座城市在發展，來此打拼的人們也在進步。
番禺的房產從度假，到剛需，再到改善。有了人，再加上幾十年的發展，一切都是水到渠成。
番禺樓市
產業、交通、醫療、教育，這些影響樓市的常見因素，說到底都是為人服務的。人，番禺已經有了，其他的自然會慢慢跟上。
所以，小張哥這裡不會分析番禺的規劃。就我看來，在番禺的人口、地理位置雙重優勢之下，規劃沒那麼重要。相對其他外圍城區來說：
番禺根本不需要規劃，它可以躺贏。
密集的人口需要方便的交通。這些年，洛溪大橋、番禺大橋，地鐵3號線、新光大橋，依次連接珠江兩岸。
然而，這些還不夠。只要去地鐵3號線上看看就知道了。因此，小張哥看到了建設中的地鐵18號線。
南沙，是廣州市未來重點發展的區域；天河，是廣州的中心。地鐵18號線將它們連了起來，兩者中間則是番禺。這可能是未來廣州最具價值的地鐵線路。
經過分析，在地鐵18號線經過番禺的站點中，小張哥最關注的有兩個：番禺廣場和南村萬博。
番禺廣場
番禺廣場目前是3號線終點站，也是區府所在地。除了18號線，這裡也是另一條建設中的地鐵22號線站點。
從3號線番禺廣場地鐵口出來，可以看到一個商業中心。對面是一片住宅，位於路口東南側，距離地鐵口較近。
東怡新地
二手盤。東怡片區中最靠近番禺廣場距地鐵口的組團，僅需過一個十字路口。馬路對面就是剛才提到的商業中心。
單價大概3.8萬的樣子，但是房源很少。東怡新地是片區中最新的組團，看房時房源基本未滿兩年，算上稅費就不划算了，非常遺憾。
不死心，我繼續尋找東怡新區的其他組團，發現相鄰的東雅園、東倩園、東裕園都是老房子，步梯樓。只有東景園有電梯，但樓齡較長，不滿意。
沿著亞運大道，還看了看尚東尚築、金海岸花園之類。這邊規劃要建設3號線東延段，但目前距番禺廣場還是太遠，工期又較遠。番禺廣場西南側的住宅也類似，步行距離超過了我對地鐵盤的期待。
南村萬博
到達南村萬博之前，我以為這只是地鐵18號線上的一個普通站點。當我從已建成的地鐵7號線南村萬博站出來後，我驚呆了。
這....是番禺？
雖然還未建設完畢無法進入，但我繞了半圈感受了下，應該是我在非中心城區見過最大規模的CBD。
這麼多的商業地產，能租出去嗎?後來踩盤過程中我打聽了一下，說是都租出去了。當然這個答案存疑。
周邊只有一個新盤——金地壹閱府，均價要6.5萬，所以還是看看二手盤好了。仔細觀察7號線和18號線的走向，猜測18號線萬博站地鐵口可能會靠近番禺大道這邊。
錦繡香江
這是一個大盤，內部有眾多組團。樓盤背靠番禺長隆，小區環境比較好。最合適的組團應該是紫荊園和紫荊雅園。
均價接近4萬，樓齡15年。已經是我能接受的上限。值得一提的是配套學校育才實驗非常不錯。
不確定的就是18號線將來的地鐵口位置，如果沒開在小區這一側，要穿過番禺大道那就要繞很遠。
萬科歐泊
其實離地鐵口已經有點遠了，路上都在建設要繞路。以小張哥明顯快於常人的步行速度，實測11分40秒，正常估計15分鐘到小區西門。
均價4W出頭，在這裡看了許多套。房型有北向的2房，和南向3房。最理想的是95平南向望別墅的3房，總價要400萬以上。
這是萬博周圍我最心儀的一個樓盤。缺點是層高，進入房子後略感壓抑。我嘗試了下，在房間內跳起可以摸到天花板。
雅居樂花園
位於萬科歐泊旁，最近的地鐵站是7號線員崗站。來看這裡主要是由於心儀的萬科歐泊，對我來說總價還是偏高。
和錦繡香江一樣，這是一個大盤。裡面分為許多組團，年代也相差很遠。其中最靠近地鐵站的是上善若水和十年小雅。
上善若水都是較大的戶型，超預算PASS。主要看了看十年小雅，均價大約3.8萬，比萬科歐泊便宜一點。
缺點是90平的3房，十年小雅的戶型是3房2廳1衛，差不多面積的歐泊卻可以做到2衛。就我個人來說這是最大的缺陷。此外公共區域的維護不敢恭維。
總結
番禺踩盤結束，小張哥最看好的是萬博周邊。這也是我近一年廣州看房、踩盤過程中，感覺最具潛力的板塊。
今天對我愛理不理，明天讓你高攀不起。番禺早已不是過去的番禺，而我確實感覺有點高攀不起了。
就我的預算來說，心儀的房子總價大概要380~400萬之間。我曾經計算過，200萬可用資金大概只能接受360萬總價的房子。
好在差的不算太多，如果硬要買的話也可以想想辦法。不過當時我還是打算待踩盤全部結束再做決定。
等待我的下一站，是南沙。
～～～本篇完～～～
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本文的配樂是剛剛聽到的張蜀之為疫情創作的歌曲《火雷降魔錄》，挺好聽的。這麼短的時間能創作出這樣一首歌，我是服的。
火神山醫院今天正式投入使用，希望疫情儘快平息。這首歌的歌詞很有意思，小張哥苦心尋找了下，供各位邊聽邊看欣賞一番：
火雷降魔錄
作曲 : 張蜀之
作詞 : 張蜀之
演唱/對白：張蜀之
東方五雷神君，紫庭真人
各各部領欻火大神，雷公電母
駕車持斧，浮空而至
西方五雷神君，巨雷毒神
羅列左右，飛印天丁
五雷使者，雨部尊神
駕車持斧，浮空而至
南方五雷神君，木郎大神
各各部領流鈴將軍，風伯雨師
駕車持斧，浮空而至
北方五雷神君，都水大神
各各部領霹靂大神
五雷使者，合部威靈
駕車持斧，浮空而至
中央五雷神君，黃衣使者
蠻雷之神，羅列左右
六甲六丁，興雲致雨
江河淮濟，嶽瀆之神
駕車持斧，浮空而至
九天應元雷聲普化天尊：火鈴天仙。
火鈴天仙：在。
九天應元雷聲普化天尊：五雷神君。
五雷神君：在。
九天應元雷聲普化天尊：
今有世人動行不善、唐突天地，
致人間惡障叢生、不復常態。
吾命汝二人為前驅大將軍，
即刻下界，煞邪伏魔。
火、雷：領命！
有神名為五雷君，有仙號曰火鈴紅
從來深鎖玉清宮，今朝抬頭見真容
有人口腹欲壑長，有人心念嗔痴忙
火雷化作斧與劍，為吾斬斷病妖王
火鈴天仙：五雷神君，別來無恙。
五雷神君：火鈴，別來…
火鈴天仙：叫我全名。
五雷神君：火鈴霹靂天仙，別…
火鈴天仙：把那兩個字去掉！
五雷神君：霹靂天仙…
火鈴天仙：你！
五雷神君：哈哈哈哈哈哈，開個玩笑嘛！
火鈴天仙：哼。你可知天尊為何遣你我二人下界？
五雷神君：因為，我夠強。
火鈴天仙：是因為，你夠嗆！有我助你，此戰方可功成。
火官火帝火鈴神，飛駕火龍乘火輪
火焰連天日月昏，千里諸邪無處存
驅火雷，撼火鈴，攝丙丁，騰火雲
上下八方定邪神
內無出，外無入，敢有違者，炎火為塵
五雷神君：哼。你先出手吧。
火鈴天仙：先燒為敬！
天地玄黃，日月之光
五行運動，烈火四方
火赤天地，欻火神公
上天真火，炎炎飛空
五方雷火，烈焰煙濃
火仙大將，火帝金鐘
流金擲火，變化無窮
大聖令行，何鬼敢衝
瘟黃疫鬼，急走無蹤
五雷神君：火鈴，看來你這火神祝燒得還不夠兇猛啊。
火鈴天仙：哦？那就讓這瘟神見識見識你的雷神咒吧。
五雷神君：哈哈，正有此意！
吾與天公除萬殃，化身人間作鬼王
身長千丈口齒方，銅牙鐵爪飛電光
前驅霹靂後鑊湯，雷電迅發走天罡
草木焦枯樹摧傷，山裂石斷黃河讓
兩目閃爍耀天地，一怒海沸百嶽傾
斬妖吞惡破豪強，除魔辟邪滅兇狂
吾步星斗頃刻間，五方雷電起龍章
吾使神鬼不敢當，魍魎魑魅盡消亡
火鈴天仙：好個雷神咒！這瘟神雖然還在叫囂掙扎，但依我看，已近強弩之末。
五雷神君：嗯。一起上吧，助我！
火鈴天仙：好！
天雷帝火，地雷風火
陽雷神火，陰雷金火
土雷真火，流金火鈴
破洞伐廟，馘妖滅精
天雷帝火，地雷風火
陽雷神火，陰雷金火
土雷真火，流金火鈴
安鎮家宅，庇佑生靈
天雷帝火，地雷風火
陽雷神火，陰雷金火
土雷真火，流金火鈴
雷符所告，萬神鹹聽
五雷神君：火鈴，不如你我暫且化身造物、停留人間，這樣一來，便諸邪莫近、地寧天清了。
火鈴天仙：也好，但願此法能助國安民、匡護生靈。
火、雷：雷霆號令，天地清寧。吾今化作萬里高川/九州長河，驅雷御火，匡護生靈。
皇天所以建雷城、設雷獄
立雷官、分雷治
佈雷化、示雷刑
役雷神、統雷兵
施雷威、運雷器
是皆斡賞罰之柄，宰生殺之權
以之於陰界
可以封山、破洞、斬妖、馘毒
以之於陽道
可以除兇、誅逆、伐奸、戮虐
宜乎發道用也，彰天威也
是為《火雷降魔錄》
我發現，身邊投資賺錢的人有一個共同點：
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