先前，小胖君曾寫過《仁恆粉和萬科粉，11月的一次正面較量！》 。但是，仁恆園和和萬科錦上和風華苑並未如預期在11月有正面交鋒。
11月16日，仁恆園和加推了第三批房源，而萬科錦上和風華苑的首批房源則是在11月28日取證！據悉，萬科錦上和風華苑首批房源將12月3日開盤，目前正在認籌中。
萬科錦上和風華苑，能否挑戰萬科，其首批房源基本售罄呢？
首推248套，2.77W，開盤還有優惠
11月28日，萬科錦上和風華苑首批房源正式取證！3棟住宅，共計248套，備案均價27720元/平，總價區間在271-425萬元，建築面積段在105.05-144.66平方米。
萬科錦上和風華苑首推3種戶型產品，建築面積分別為105平、129平、145平，其中，105平為3房2廳2衛、129平、145平為4房2廳2衛。
從價格來看，萬科錦上和風華苑的備案均價相較於仁恆園和少了179元/平，也是3個項目之中備案均價最低的。
其建築面積105平是單價最高的，均價28533元/平，總價在271-309萬元；其次為建築面積145平，均價28241元/平；而其建築面積129平的備案均價26631元/平，遠低於其自身的備案均價。
項目的3房則是271萬起，4房則是313萬元起，也是區域內4房總價起步最低的。
據悉，項目前期建築面積105平的關注度相對較高，因目前區域內3房2廳2衛的設計，仁恆園和為建築面積128平，總價略高些。雖然海玥名都有建築面積95平的3房2廳2衛，但是目前基本已售罄，因此3房2廳2衛，錦上和風華苑是該板塊內購房者可以選擇的置業門檻最低的。同時，萬科錦上和風苑建築面積129平則設計了成了4房2廳2衛的房屋套型，也是4房中，置業門檻最低的戶型。
據悉，項目在開盤當日，價格上還有優惠。
大戶型競爭比較激烈，產品關注不太同
在相城中央公園板塊中，仁恆園和，絕對是板塊的扛把子，畢竟銷售成績是有目共睹的，截止目前，一期249套房源基本完成網籤，二期249套房源目前網籤率為60.24%。
此次，萬科錦上和風華苑首批房源為248套，這和仁恆園和首推249套房源，僅相差1套，所推也是3房-4房的產品。
從目前來看，萬科錦上和風華苑建築面積105平的房源去化沒有懸念，而其可能挑戰在於建築面積145平。
仁恆園和第二批房源中，去化最好的則是建築面積165平4房2廳2衛，其次為建築面積142平的3房2廳2衛，其目標客群可見更多衛終極改善，且以舒適品質為主的客群。
萬科錦上和風華苑，的競爭更在於大戶型的競爭上。項目的4房，則相對更為實用型，功能型為主。
4個項目的基本信息
在12月，除了萬科錦上和風華苑將首次開盤之外，據悉，與仁恆園和一路之隔的荷岸曉風也將首推房源。
12月，相城中央公園板塊將迎來全面的爆發！當然競爭也更為激烈了，畢竟其目標客群基本也相差不！那麼，在房價2.8W的中央公園板塊，哪家樓盤能夠成為該區域的扛把子？這次，將通過多維度的信息對比，讓你能夠一次性了結這4個項目，當然，你覺得哪家樓盤競爭性更強呢？
中央公園板塊，是相城目前重點打造的板塊之一。中央公園板塊主要是環繞即將開建超大中央公園的周邊區域，其中公園南部區域最為引人注意。2016年至今，該區域內共有10宗地塊掛牌，其中9宗成交，1宗流拍，先後吸引了建工、魯能、中建東孚、中糧、九龍倉等品牌房紛紛進駐，最高樓面價26225元/平。各家樓盤也由此開始。
仁恆園和、海玥名都、萬科錦上和風華苑、荷岸曉風，也可以稱之為鄰居，位於文靈路的東西兩側，以及興盛路的南北兩側。
這4個樓盤都是名副其實的軌交4號線的軌交盤。如果以站點來區分：- 姚祥路站：萬科錦上和風華苑、海玥名都
- 張莊站：仁恆園和、荷岸曉風
根據4個項目的開盤時間，來分別說一下4個項目的基本情況。
海玥名都（備案名：水岸名都花園）
2016年5月24日，上海建工以總價55.2億競得蘇地2016-WG-26號地塊，樓面單價19046元/平，溢價率116.44%。這也是上海建工在蘇州的首個項目。
海玥名都，佔地面積115943平，建設面積404119.5平米，計容建築面積289857.5平米，容積率2.5，規劃有由18棟高層、11棟疊加產品和1棟會所，共規劃了2195戶，項目共分為三期開發。
2019年5月30日，海玥名都首批房源取證，5棟精裝高層，共計637套住宅房源，備案均價28611元/平；2019年6月2日，項目首批房源開盤入市，截至到目前，已網簽了（含網籤中）304套，網籤率47.80%。
仁恆園和（備案名：四季和鳴雅園）
20187月23日，相城交建以底價28.15億元將蘇地2018-WG-11號收入囊中，樓面價14800元/平。該項目與仁恆合作，由仁恆操盤，這也成為了仁恆在相城的首個項目。
仁恆園和，總建築面積171574.61平，計容建築面積123292.39平，容積率2.19，規劃了11棟住宅以及1座商業（商業由開發商自持，仁恆招商和運營），共規劃了1349戶。
2019年7月26日，仁恆園和首批房源取證，共計249套精裝住宅，
備案均價27899元/平；2019年7月31日，仁恆園和首批房源開盤入市；第二批房源於9月21日取證，9月25日開盤；第三批房源於11月14日取證，11月16日開盤。截至目前，首批房源僅有3套可售，網籤率98.90%；第二批房源網籤率60.24%，合計網籤率約為79.52%。（因第三批次加推入市短，暫不做統計）。
萬科錦上和風華苑（備案名：錦上和風華苑）
2019年1月4日，相城城投以底價29.13億競得的蘇地2018-WG-34號地塊，成交樓面價15000元/平。萬科與其合作，由萬科操盤，這也是萬科在相城的第二個項目，其首個項目是萬科北宸之光，目前二手房在售2.7W。
萬科錦上和風華苑，總佔地面積為88260平方米，總建築面積約269021.3平方米，其中計容建築面積約193971平方米，容積率為2.2。項目的總投資為500000萬元。根據規劃，項目一共規劃了19棟高層、小高層，層高17-26F，共1519戶。
2019年11月28日，萬科錦上和風華苑首批房源取證，共計248套，備案均價27720元/平，項目將於12月3日開盤入市，目前正在認籌中。據悉，前期有600組意向客戶預約驗資。
荷岸曉風
2017年6月，中建東孚以總價540417萬元競得了蘇地2017-WG-4號地塊，成交樓面價19280元/平，溢價率37.71%。這也是中建東孚在蘇州的首個項目，和世茂、九龍倉合作，由世茂操盤。因中建東孚競得的總價超過了該宗地塊市場指導價16.85%，項目需工程竣工驗收後方可申請預售許可。這也是4個項目中，以準現房銷售的。
荷岸曉風，總佔地面積為112119平方米，總建築面積為379868.6平方米，其中，計容建築面積為280309平方米，容積率為2.5，項目共規劃了20幢高層、19幢洋房，共計2196戶。
目前項目售樓處以及樣板房已經公開，正在預約中，預計最快將於12月中下旬開盤。據小胖看房團群友爆料，項目放風價2.5W，毛坯交付。據悉，從11月30日-12月1日，到場預約即可享開盤優惠5萬元。
總結一下：
1，體量（以計容建築面積來看）
海玥名都＞荷岸曉風＞萬科錦上和風華苑＞仁恆園和
2，戶數（以計容建築面積來看）
荷岸曉風＞海玥名都＞萬科錦上和風華苑＞仁恆園和
3，土地已使用年限（以計容建築面積來看）
海玥名都3年＞荷岸曉風2年＞仁恆園和1年＞萬科錦上和風華苑不到1年＞
4，備案均價
海玥名都2.86W＞仁恆園和2.79W＞萬科錦上和風華苑2.77W
（荷岸曉風價格還未公示）
5，成交樓面價
荷岸曉風1.93W＞海玥名都1.90W＞萬科錦上和風華苑1.50W＞仁恆園和1.48W
（荷岸曉風、海玥名都是純住宅用地；萬科錦上和風華苑、仁恆園和為商住混合用地）
產品有相似，但也有不同
仁恆園和、海玥名都、萬科錦上和風華苑、荷岸曉風，這4個項目，在產品的規劃上有著相似性，但也有不同。
從項目自身來看，項目都是南北地塊來打造，都有高層產品，層高也比較接近。
不同的是，海玥名都有疊墅房源，將於第三期開發；荷岸曉風有洋房房源；仁恆園和以及萬科錦上和風華苑則是小高層和高層產品。
那麼，重點來說說高層/小高層產品的戶型。
海玥名都
海玥名都首批房源的建築面積段在95-170平，從產品配比來看，建築面積145平＞95平＞125平＞116平＞170平。
建築面積95平：3房2廳2衛，得房率約77.8%；
建築面積116平：3房2廳2衛，得房率約77.8%；
建築面積125平：4房2廳2衛，得房率約77.8%；
建築面積145平：3房2廳2衛，得房率約75.54%；
建築面積170平：3房2廳3衛，得房率約81.90%；
從戶型圖來看，建築面積145平和170平也可以對戶型進行改造，客廳隔段，會多一個房間出來。
建築面積95平，3房2廳2衛
建築面積116平，3房2廳2衛
建築面積125平，4房2廳2衛
建築面積145平，3房2廳2衛
建築面積170平，3房2廳3衛
截至目前，各戶型的基本網籤和可售情況：
建築面積95平還有10套可售，備案總價區間在251-280萬元，其網籤率達95%
建築面積116平，還有56套可售，總價區間在314-348萬元，其網籤率達42.86%
建築面積125平：還有44套可售，總價區間在334-380萬元，其網籤率達56%
建築面積145平：還有188套可售，總價區間在393-439萬元，其網籤率約10%
建築面積170平：還有27套可售，總價區間在481-507萬元，其網籤率約10%
可見，海玥名都300萬以下的小戶型去化的還是很迅速的，而到的了總價400萬左右則去化緩慢。
仁恆園和
反之，仁恆園和的大戶型去化則十分迅速，尤其是第二批房源，主要以大戶型去化為主。
仁恆園和，一共推了4種戶型：
建築面積106平，3房2廳1衛，得房率約73.78%
建築面積128平，3房2廳2衛，得房率約73.78%
建築面積142平，3房2廳2衛，得房率約77.86%
建築面積168平，4房2廳2衛，得房率約80.71%
其中，建築面積106平和建築面積128平為同一棟樓，為2梯3戶，中間戶為106平，東西邊戶為128平。
建築面積106平，3房2廳1衛
建築面積128平，3房2廳2衛
建築面積142平，3房2廳2衛
建築面積168平，4房2廳2衛
萬科錦上和風華苑
萬科錦上和風華苑一共有4種戶型，建築面積段在105-165平，但是目前建築面積165平還沒有出來，所以只有3種戶型，而這3種戶型也是首批房源將要開盤入市的：
建築面積105平，3房2廳2衛，得房率78.48%；
建築面積129平，4房2廳2衛，得房率76.24%；
建築面積145平，4房2廳2衛，得房率79.08%；
建築面積105平，3房2廳2衛
建築面積129平，4房2廳2衛
建築面積145平，4房2廳2衛
荷岸曉風
荷岸曉風的高層住宅，一共設計了2種產品：同時，也是區域內唯一的複式產品。
高層複式，一共2種戶型：建築面積136平和140平；
高層平層，一共3種戶型：建築面積99平、119平以及140平。
高層複式—建築面積136平，4房2廳3衛
高層複式—建築面積140平，4房2廳3衛
高層平層——建築面積99平，3房2廳2衛
高層平層——建築面積119平，3房2廳2衛
總結一下：
4個項目均有3房以及4房的戶型，從產品配比來看，主要還是以大戶型為主。
海玥名都 ：3房產品較多，但是其建築面積145平和170平均設計成了3房，但是舒適度會很高；不過其目前最小的3房產品在售的很少，目前在售的3房產品則在總價300萬以上，4房總價334萬起。
仁恆園和：4房僅有建築面積165平，一種戶型，其餘均為3房戶型，不過建築面積145平的3房，舒適度極高。其3房總價也在286萬起，4房總價375萬起；
萬科錦上和風華苑：項目首批房源3房戶型只有建築面積105平，4房則有建築面積129平和建築面積145平，整體配比來看，4房＞3房。3房總價271萬起，4房總價313萬起。
荷岸曉風：項目高層平層均為3房，而其複式產品均為4放，從配比來看，以3房為主，如果想要4房則只有複式產品。目前價格還未公示。
裝修對比
4個項目中，除了荷岸曉風為毛坯交付之外，另外均為精裝交付。
看一下海玥名都、仁恆園和、萬科錦上和風華苑這3個項目的精裝標準。
海玥名都
仁恆園和
萬科錦上和風華苑
3個項目部分的品牌都是相似的，比如方太、科勒等，同時，3個項目多有地暖、新風系統、中央空調，但是有差別的是：
1，海玥名都有淨水系統；
2，萬科錦上和風華苑的地暖不是全屋的，廚房和洗手間沒有；
3，萬科錦上和風華苑無儲物櫃，仁恆園和玄關櫃交付標準。
最後小胖君也打聽了一下項目的物業以及物業費標準：
海玥名都：振新物業（建工自己的物業），物業費2.62元/平·月
仁恆園和：仁恆物業，物業費4.46元/平·月（前3年是3.91元/平·月）
萬科錦上和風華苑：萬科物業，物業費3.14元/平·月
荷岸曉風：中建東孚物業，物業費2.33元/平·月
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