轉自：民商事裁判規則 作者：唐青林 李舒 楊巍 特別提示：凡本號註明“來源”或“轉自”的作品均轉載自媒體，版權歸原作者及原出處所有。所分享內容為作者個人觀點，僅供讀者學習參考，不代表本號觀點。如有異議，請聯繫刪除。
最高人民法院
合作開發房地產項目取得的土地使用權雖然登記在一方名下，但屬於合作雙方的共同財產
閱讀提示：本文梳理了關於合作開發房地產項目物權歸屬問題的三個裁判規則：一、合作開發房地產項目取得的土地使用權雖然登記在一方名下，但屬於合作雙方的共同財產（主文案例）；二、在未約定為按份共有或者共同共有，當事人也不具有家庭關係的情形下，合作開發房地產項目取得的土地使用權為當事人按份共有（延伸閱讀案例1）;三、合作開發房地產項目的收益分配請求權屬於債權，而非對合作項目的土地使用權和地上建築物享有物權（延伸閱讀案例2）。
裁判要旨
合作開發房地產項目約定以一方名義辦理土地使用權出讓手續，該土地使用權雖然登記在該方名下，但該土地使用權屬於雙方共同投資合作開發期間所取得的共同財產，並非該方單獨所有的財產。
案情簡介
一、2006年，敬業公司與開發公司簽訂《房地產項目合作開發協議》,約定雙方合作開發房地產，開發公司以自己的名義參加某宗商住建設用地的掛牌出讓；開發公司具備房地產開發所需的資質條件，聯合開發項目的土地出讓、建設審批、房屋銷售等手續均以開發公司名義辦理；雙方共同為該合作項目提供資金。夏津縣人民政府於2007年頒發了夏國用（2007）字第094號《國有土地使用權證書》（“94號土地使用權證”），證書記載的使用權人為開發公司。
二、後雙方在履行合同中發生爭議，敬業公司向德州中院起訴，請求：解除《房地產項目合作開發協議》；開發公司向敬業公司支付應分得資產的對價款42887283元。開發公司提起反訴，請求：解除《房地產項目合作開發協議》，確認敬業公司無權分配利潤；確認94號土地是開發公司獨自投資取得的，不屬於聯營共同財產。
三、德州中院認定：94號土地使用權證記載的國有土地使用權人雖然是開發公司，但實為雙方共同投資合作開發期間所取得的共同財產，並非開發公司單獨所有的財產，雙方均有權利要求分割合作期間所取得的全部財產。判決：解除《房地產項目合作開發協議》；開發公司支付敬業公司應分得財產的對價款42410150.73元。
四、開發公司、敬業公司均不服，上訴至山東高院。山東高院認定在實物資產不能實際分割，且在開發公司實際佔有控制實物資產的情況下，敬業公司主張應分得資產對價款是正當的。山東高院改判開發公司自支付敬業公司應分得財產的對價款39710150.73元，維持其他判項。
五、開發公司仍不服，向最高法院申請再審，主張開發公司是94號土地的唯一使用權人。最高法院未支持其主張。
敗訴原因
法院認定涉案土地使用權為合作雙方共同財產的原因在於:首先，開發公司與敬業公司在合作開發協議中約定：開發公司具備房地產開發所需的資質條件，為合作項目的對外名義開發商，聯合開發項目的土地出讓、建設審批、房屋銷售等手續均以開發公司名義辦理，以確保該合作開發項目的合法性。因此，涉案94號土地使用權證上載明的權利人雖然是城建公司，但實際上為雙方履行合作開發協議的結果。其次，對於涉案國有土地使用權的獲得，開發公司與敬業公司均投入了資金。因此，94號土地使用權並非開發公司單獨所有的財產，而是雙方共同投資合作開發期間所取得的共同財產。
實務經驗總結
北京雲亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《雲亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京雲亭律師事務所戰鬥在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難複雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
一、合作開發房地產項目取得的項目土地使用權雖然登記在合作一方，但該土地使用權並非該方單獨所有的財產，而是合作各方共有的財產，一方無權請求確認該土地使用權屬於其單獨所有。
二、如果當事人在合作開發過程中發生爭議，應當儘早協商解除合作開發合同，或者在享有單方解除權的情形下解除合作開發合同，以避免針對未來取得的土地使用權屬於合作項目共有財產還是單獨所有財產發生爭議。
相關法律法規
《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
法院判決
以下為該案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認為”部分就該問題的論述：
關於涉案土地使用權是否為合作雙方共同取得的問題。城建公司與敬業公司在合作開發協議中約定：“城建公司具備房地產開發所需的資質條件，為合作項目的對外名義開發商，聯合開發項目的土地出讓、建設審批、房屋銷售等手續均以城建公司名義辦理，以確保該合作開發項目的合法性。”因此，涉案夏國用（2007）字第094號國有土地使用權證上載明的權利人雖然是城建公司，但實際上為雙方履行合作開發協議的結果。對於涉案國有土地使用權的獲得，除城建公司投入的資金外，敬業公司亦根據合作開發協議的約定投入1000萬元。因此，涉案夏國用（2007）字第094號國有土地使用權為雙方共同投資合作開發期間所取得的共同財產，並非城建公司單獨所有的財產。
案件來源
淄博市臨淄區城市建設綜合開發公司與淄博敬業燃料有限公司一般房地產開發經營合同糾紛申請再審民事裁定書，[最高人民法院（2013）民申字第2384號]。
延伸閱讀
裁判規則一：在未約定為按份共有或者共同共有，當事人也不具有家庭關係的情形下，合作開發房地產項目取得的土地使用權為當事人按份共有。
案例1：姜柏佃與曹全金與海南鑫保羅投資開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院(2014)民申字第466號] 認為，“關於曹全金與姜柏佃對涉案土地使用權是否系按份共有的問題。本案中，曹全金主張與姜柏佃2003年9月9日共同參加競拍併成功競得涉案土地的事實，已被髮生法律效力的海口中院1722號判決所認定，雖曾辦理至曹全金、姜柏佃名下的涉案土地使用權被海南省海口市中級人民法院（2008）海中法行初字第26號行政判決撤銷，海口市國土管理部門至今未對涉案土地重新進行不動產登記，但涉案土地使用權證被撤銷的事實，並不影響曹全金、姜柏佃於2003年9月9日共同參加競拍併成功競得涉案土地事實的認定。
參照《中華人民共和國物權法》第一百零三條的規定，共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除了共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。本案中，《協議書》雖表述‘雙方共同投資購買該地塊土地和新建昆源別墅（暫定名稱）’的內容，但從該協議關於投資金額、項目投資股份及投資比例、股份轉讓、土地證的辦理等情況看，均不能直接認定上述的表述即為涉案土地共同共有的約定，至少上述表述對雙方是否為共同共有的約定並不明確，在雙方不具有家庭關係等特定關係的情況下，二審判決推定雙方的涉案土地使用權為按份共有，在適用法律上並無不當。”裁判規則二：合作開發房地產項目的收益分配請求權屬於債權，而非對合作項目的土地使用權和地上建築物享有物權。
案例2：深圳富山寶實業有限公司與深圳市福星股份合作公司、深圳市寶安區福永物業發展總公司、深圳市金安城投資發展有限公司上訴案[最高人民法院(2010)民一終字第45號] 認為，“第一，從雙方約定看，根據雙方簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》的約定，福星公司以提供土地、富山寶公司以提供建設資金作為投資條件，涉案項目所得的利潤分成以商住樓銷售扣除福永公司掛靠費分成，利潤25％歸福星公司，75％歸富山寶公司，雙方共同管理的固定資產經營或承包、轉讓等分成則按福星公司佔35％，富山寶公司佔65％；隨後雙方簽訂的《補充協議》約定，福星公司將其按照上述合作合同書應得的商住樓面積的25％以固定價格轉讓給富山寶公司，但同時明確了雙方共同管理經營之賓館、商場鋪位為雙方共同的固定資產，其產權及利潤分成仍為福星公司佔35％，富山寶公司佔65％，且已售的商住樓的管理收入利潤按固定資產的分成比例即35：65分成；由雙方組建物業公司，共同合作管理50年。
從上述內容可以看出，雙方之間系就合作項目的利潤而非不動產物權所作的分配約定，《補充協議》則是對分配比例進行的部分調整。富山寶公司享有的是合同權益，就其性質而言應屬於債權，而不是對‘金銀城’項目上的土地和地上建築物享有75％的物權。”閱讀更多 天津津南法院 的文章
