個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》
最高法院（2019）最高法民申1907號民事裁定認為，被執行人購買了開發商的房子後，在標的房屋尚未過戶到被執行人名下之前，被執行人又與案外人簽訂房屋買賣合同將之出售給案外人，案外人在符合“（1）被執行人與案外人的房屋買賣合同簽訂於查封之前；（2）查封前已交房；（3）案外人已付清房款；（4）採取了積極的行為推動辦理過戶手續”四個要件的前提下，案外人有權排除執行。
持類似觀點的案例：天津市第一中級人民法院（2017）津01民初516號民事判決、天津市高級人民法院（2017）津民終158號民事判決、福建省高級人民法院（2016）閩民申1361號民事裁定、安新縣人民法院（2018）冀0632民初1431號民事判決、福建省福州市中級人民法院（2018）閩01民終261號民事判決、河南省許昌市中級人民法院（2018）豫10民終4303號民事判決。
我不贊同上述觀點。我之前也多次在我的微信公眾號“合同效力實務研究”寫文章發表我的觀點。
A（被執行人）買了開發商的房子，在標的房屋登記在A名下之前，房屋被A的普通金錢債權債權人申請查封（預查封，以執行階段為例）。B在標的房屋被法院查封之前與A簽訂了房屋買賣合同，按約支付了房款，實際入住了標的房屋。那麼，B可否向法院提出案外人執行異議（之訴）？法院是否應當支持？
我認為，對尚未登記在被執行人名下的房產，買受人的案外人執行異議（之訴）不能獲得法院支持。
案外人不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《異議複議規定》）第28條的規定：金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。分析如下：
一、法理上說不通
1、物權期待權的法理
《異議複議規定》第28條的法理基礎是房屋買受人的物權期待權優先於申請執行人的普通金錢債權。但是何謂“期待權”？王澤鑑教授認為，期待權是因具備取得權利部分要件，受法律保護，且依社會經濟觀點，使之成為交易客體，特賦予權利性質之法律地位。【王澤鑑.民法學說與判例研究（第七冊）[M]，北京大學出版社：2009年第一版，第196頁.】這個概念很抽象，其他學者給出的概念也很抽象，並且對於期待權的概念和內涵還沒有形成通說，法律實務中似乎還很難直接引用。因此，不宜直接引用某個學者關於物權期待權的概念來認定購買了尚未登記在被執行人名下的房產的買受人是否對標的房屋享有物權期待權。
2、物權期待權的讓與
申衛星教授認為，期待權原則上可以按照與完整權利轉讓的同樣規則進行轉讓。【申衛星.所有權保留買賣買受人期待權之本質[J]，法學研究，2003年第2期.】從法理上講，物權期待權是一種權利、地位、資格、利益，其應當可以讓與。那麼，是否可以從物權期待權讓與的角度將“登記在被執行人名下的不動產”解釋為包含“尚未登記在被執行人名下的不動產”呢？是否可以認定購買了尚未登記在被執行人名下的房產的買受人對標的房屋享有物權期待權？我認為不可以。理由如下：
（1）物權期待權的讓與只是法理上說的通，但是並沒有法律法規司法解釋等法院可以直接引用的規範性法律文件做出規定。並且物權期待權的讓與相關的法理尚未形成通說，法院更加不宜直接引用某個學者的觀點。
（2）被執行人對於執行標的（標的房屋）是否享有物權期待權？對此判斷的依據應當是《異議複議規定》第29條：金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。或者《異議複議規定》第28條的規定（符合其一即可），被執行人是否符合上述規定？
（3）即便被執行人對標的房屋享有物權期待權且可以讓與，那麼，讓與的標的就應當是“物權期待權”，而不是標的房屋。但是：第一，被執行人和案外人（房屋買受人）所簽訂的是《房屋買賣合同》，不是《物權期待權讓與合同》，不能簡單地將《房屋買賣合同》解釋為《物權期待權讓與合同》。被執行人的物權期待權並未轉移給案外人，案外人不享有此物權期待權，不得以其享有物權期待權為由主張排除申請執行人對標的房屋的執行。被執行人無權處分了標的房屋（待被執行人取得標的房屋所有權後其便取得了處分權，被執行人和買受人的交易可以繼續完成）。即法理上說不通。第二，如果被執行人和案外人（房屋買受人）所簽訂的是《物權期待權讓與合同》，又不符合《異議複議規定》第28條的第一個要件“簽訂合法有效的書面（不動產）買賣合同”。即法理上說得通就會導致失去法律依據。
（4）如果物權期待權可以讓與，且受讓人可以據此排除申請執行人對執行標的的執行，即案外人（房屋買受人）所受讓的物權期待權優先於申請執行人對被執行人的普通金錢債權，則從制度設計上，物權期待權的讓與必須有一定的公式方式（如在房產交易管理部門的登記備案等），否則就不能產生公示公信的效力，就很容易成為一個法律漏洞。而事實上，被執行人和買受人（異議申請人）之間的房屋交易基本都沒有經過登記備案，因此不能產生對抗申請執行人的效力。
二、不符合法律要件
1、不滿足《異議複議規定》第28條的前提：“登記在被執行人名下的不動產”
（1）不宜將“登記在被執行人名下的不動產”擴大解釋包含“尚未登記在被執行人名下的不動產”
對《異議複議規定》第28條的解釋首先是文義解釋。《異議複議規定》第28條明確規定所針對的是“登記在被執行人名下的不動產”，沒有特別充分的理由不能將“登記在被執行人名下的不動產”解釋為包含“尚未登記在被執行人名下的不動產”。
（2）持此觀點的案例
遼寧省高級人民法院（2018）遼民終347號民事判決、明光市人民法院（2017）皖1182民初1396號民事判決、許昌市魏都區人民法院（2018）豫1002執異72號執行裁定、福州市臺江區人民法院（2017）閩0103民初852號民事判決、江蘇省徐州市中級人民法院（2016）蘇03民初442號民事判決、內丘縣人民法院（2016）冀0523民初311號民事判決、山東省煙臺市中級人民法院（2018）魯06民終4534號民事判決、福州市臺江區人民法院（2017）閩0103民初852號、湖北省宜昌市中級人民法院（2019）鄂05民終1308號、廣東省高級人民法院（2017）粵民終83號民事判決、西安市雁塔區人民法院（2017）陝0113執異302號執行裁定、菏澤市牡丹區人民法院（2018）魯1702執異61號執行裁定、陝西省西安市中級人民法院（2018）陝01民終7126號民事判決、泰安市岱嶽區人民法院（2016）魯0911執異字第10號執行裁定、遼寧省營口市中級人民法院（2017）遼08民終3633號民事判決、吉林省遼源市中級人民法院（2019）吉04民再2號執行裁定、濟南市市中區人民法院（2017）魯0103民初3516號民事判決
（3）這個理由的瑕疵
這個理由的瑕疵主要體現在以下兩點：
第一，有些地方高院規定，對於預查封的不動產，只要登記的權利人同意，就可以直接處分【如《北京市法院執行局局長座談會（第九次會議）紀要—執行查控時財產權屬判斷規則及案外人異議審查中權利（利益）衝突規則》第11條第三款規定：“預查封期間，在產權未過戶登記到被執行人名下之前，人民法院不得對該財產進行處置，但第三人（注：這裡的第三人是指不動產登記的權利人，最常見的就是開發商）同意處置的除外。”《北京市法院執行局局長座談會（第十次會議）紀要——關於強制執行中財產處置若干問題的意見》規定：“對預查封的財產，其權利轉移至被執行人名下之前，不得處置。但權利人（注：這裡的權利人是指不動產登記的權利人，最常見的就是開發商）對執行法院處置該財產不持異議的，應當及時、高效、依法推進處置工作。”】這些地方的法院也是按照這個規定執行的，那麼就產生一個問題，即執行標的跳過了“登記在被執行人名下”這個環節，如果不允許案外人對預查封的房屋提執行異議之訴，就剝奪了案外人的權利救濟機會，這明顯是不對的。（注：我認為北京高院的這個規定是有問題的，比如，根據這個規定就跳過了案涉房屋從開發商名下過戶到被執行人名下這個環節，而直接又開發商名下變更到了司法拍賣競買成功者即買受人名下，這就損害了國家的稅收利益）
第二，正常的操作流程應當是法院將執行標的由開發商名下強制過戶到被執行人名下，再進一步進行司法拍賣、變賣、抵債等處分程序。那麼，執行標的在開發商名下的時候不允許案外人提執行異議，要等執行標的過戶到被執行人名下才允許案外人提執行異議，這多少有些“形式主義”，而且案外人一般很難準確掌握對執行標的的執行進展（如：是否已登記在被執行人名下？），這容易使案外人錯失提出執行異議的救濟機會。
2、不滿足《異議複議規定》第28條的第四個要件：“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”
（1）法理分析
《城市房地產管理法》第38條規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。這是一個管理性強制性規定，違反該規定不會導致合同無效，但是法律明明禁止未依法登記領取權屬證書的房地產交易，案外人（房屋買受人）還“明知故犯”去買這樣的房屋，這就說明案外人（房屋買受人）是有過錯的。案外人不符合“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這個要件，其執行異議不應得到支持。
此外，案外人（房屋買受人）購買這樣的房屋還可能有其他的過錯，比如為了最終實現“便宜”的目的，案外人（房屋買受人）可能會與被執行人【案外人（房屋買受人）與被執行人之間的房屋買賣是一個二手房買賣】約定採取變更商品房買賣合同買受人的方式【即商品房買賣合同或商品房預售合同的買受人由被執行人直接變更為案外人（房屋買受人）】，這種過戶方式因減少了一道交易流程而損害了國家的稅收利益。當然，司法實踐中這樣的方式被越來越多的開發商拒絕，被執行人與案外人（房屋買受人）又因多出一筆稅費，雙方協商不成導致交易拖延。對此，案外人（房屋買受人）有過錯，應當承擔由此導致的不利法律後果。當然，如果你從形式上把變更商品房買賣合同買受人就看作是合同法概念上的合同變更（注：這要籤三方協議，其中一方是開發商），而不是規避稅費的過戶方式，那問題就更大了，那就說明可能執行標的不符合預查封的條件了，案外人（房屋買受人）提出執行標的異議的法律依據就不是《異議複議規定》第28條了，甚至案外人（房屋買受人）要通過執行行為異議救濟自己的權利了。
再回到文初引用的案例最高法院（2019）最高法民申1907號民事裁定，這個案子的案外人（房屋買受人）和被執行人打過一個官司：劉某某訴阮某某、孫某某確認合同有效糾紛一案【案號：（2015）驛民初字第1453號】，大家可以在網上找出這個判決書看看，你會發現有很多問題，比如：（1）打一個確認合同有效的官司意義是什麼呢？就是為了把這份判決書作為以後打官司的證據？（2）你看被告的答辯：“被告阮某某辯稱，其與原告簽訂《房屋買賣合同》後，原告已向被告交納了全部購房款，其也向原告交付了該房屋。故該《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，應當是有效合同。”這就是完全贊同原告的主張啊，哪有這樣答辯的？這難道不蹊蹺？另外，這是一個關於合同效力的案子，法院應當審查合同是否是當事人的真實意思表示，是否存在違反法律行政法規效力性強制性規定的情形，但是為什麼要審查“付款”和“交房”呢？被告答辯中認可原告已付全款，被告已交房，法院在判決書中也對已付全款和已交房做了認定。（3）付款方式為“現金”。（4）被執行人和案外人（房屋買受人）的房屋買賣合同約定了“甲方（注：即被執行人）負責把上述房地產買賣合同到開發商辦理更名手續，變更到乙方【注：即案外人（房屋買受人）】名下，變更房地產合同產生的費用由甲方全部承擔，但辦理房產證產生的費用由乙方全部承擔，甲方必須在2014年12月30日前為乙方辦理完畢等條款。”那麼就有兩個問題了，第一個是這是否也有上文談到的規避稅費之嫌？第二個是，被執行人沒有按約在2014年12月30日前幫案外人（房屋買受人）辦理更名手續，為什麼案外人（房屋買受人）卻打了一個確認合同有效的官司？而沒有打一個要求被執行人辦理更名的官司（雖然這樣打官司有法理上的障礙）或者要求開發商將房屋過戶到被執行人名下，之後再有被執行人名下過戶到案外人（房屋買受人）名下？（5）案外人（房屋買受人）拿著這份確認合同有效的判決去找開發商過戶或者去執行局申請執行，當然不行了，因為這沒有履行標的，這也算是案外人（房屋買受人）積極推動辦理房屋登記過戶手續了？
（2）持此觀點的案例
重慶市第一中級人民法院（2018）渝01民終6988號民事判決、廣東省高級人民法院（2017）粵民終83號民事判決、新沂市人民法院（2018）蘇0381執異152號執行裁定、吉林省遼源市中級人民法院（2019）吉04民再2號執行裁定、麗水市蓮都區人民法院（2018）浙1102執異34號執行裁定
三、不符合利益平衡的原則
從利益平衡的角度，如果對尚未登記在被執行人名下的房產，買受人的案外人執行異議（之訴）能夠得到法院的支持，無限擴大對案外人的權利保護，則對於被執行人的普通金錢債權執行人的利益的保護就非常不利，這樣會導致案外人（房屋買受人）與被執行人的普通金錢債權人的利益嚴重失衡。
綜上，對尚未登記在被執行人名下的房產，買受人的案外人執行異議（之訴）不能獲得法院支持。
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