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最高人民法院
合作開發房地產資金提供方不承擔風險只收取固定利益的應認定為民間借貸關係
閱讀提示：在房地產開發領域中，房地產開發公司為快速融資，以“合作開發“的名義向他人借款的現象較為常見，對該類型合同如何定性飽受爭議。本文以最高法院的一篇判例作為範例，對此問題予以剖析，以資讀者借鑑參考。
裁判要旨
合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
案情簡介
一、李黎明系開維公司的法定代表人及控股股東，開維公司系維德公司的控股股東。
二、2007年12月24日至2008年1月25日，硃紅共向維德公司轉款650萬元。2009年8月13日，硃紅向開維公司轉款350萬元，並註明為“投資款”。
三、2009年，硃紅與開維公司法定代表人李黎明簽訂《協議書》，約定，硃紅從維德公司處購買土地，全權委託維德公司開發銷售，硃紅收取包乾利潤3248萬元。
四、2012年5月22日至2013年4月1日，開維公司向硃紅共計支付1020萬元。
五、2015年，硃紅向海口中院起訴，請求判令開維公司、維德公司歸還硃紅借款本息。海口中院認為，本案法律關係名為房地產開發合作，實為民間借貸，判決維德公司與開維公司共同向硃紅償還借款本息。
六、2016年，維德公司與開維公司向海南省高院上訴，主張硃紅支付款項系投資款，一審認定借貸關係屬於事實認定錯誤。海南省高院認為，硃紅只收取固定利潤，不承擔經營風險，應認定為民間借貸關係。但一審法院利息部分計算依據不足，開維公司與維德公司共同償還借款事實認定錯誤，海南省高院對此予以糾正。
七、2017年，硃紅向最高法院申請再審。最高法院認可雙方為民間借貸關係，並支持硃紅的部分訴訟主張。
裁判要點
根據《國有土地使用權合同糾紛解釋》第十四條與第二十六條規定，合作開發房地產合同是指當事人提供出讓土地使用權、提供資金，以共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。若合同中約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，則應當認定為借款合同。本案中，硃紅購買30畝土地並全權委託維德公司開發銷售，並約定硃紅僅收取固定回報，而並不承擔經營風險，不符合合作開發房地產法律關係的特點。據此，法院認定雙方名為房地產合作開發，實為民間借貸，判決維德公司償還借款本金。
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
當事人訂立合作開發房地產合同，應當明確約定共同投資、共擔風險、共享利潤的內容，而不應當約定資金提供方不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣。
相關法律法規
《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。 第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。法院判決
以下為該案在法院審理階段，裁判文書中“本院認為”就該問題的論述：
《國有土地使用權合同糾紛解釋》第十四條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”第二十六條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。”《協議書》第一條約定硃紅從維德公司處購買30畝土地並全權委託維德公司開發銷售，第二條約定硃紅收取包乾利潤3248萬元。因硃紅僅收取固定回報，並不承擔經營風險，不符合合作開發房地產合同的特點，故一、二審法院認定硃紅與維德公司之間的法律關係名為房地產開發合作，實為民間借貸並無不當。
維德公司辯稱，《協議書》第三條並未約定包乾利潤，雙方之間法律關係應為購地關係及委託銷售合同關係。本院認為，雖然《協議書》第三條約定包乾利潤分別於2011年和2012年各支付1000萬元，2013年視土地增值稅清算結果支付餘下的款項，但該約定並未改變硃紅不承擔經營風險，僅收取包乾利潤的內容，只是在2013年視土地增值稅清算結果支付餘下款項。
《協議書》第三條的約定並不能否定硃紅與維德公司之間實為民間借貸關係的性質。維德公司雖主張雙方之間系購地關係及委託銷售合同關係，但未能提供證據證明30畝土地已轉讓並過戶登記在硃紅名下，亦未能提供證據證明基於委託銷售關係其收取了硃紅支付的報酬，故維德公司該項辯稱意見不成立。案件來源
硃紅、海南維德投資有限公司民間借貸糾紛再審民事判決書[最高人民法院（2017）最高法民再96號]
延伸閱讀
裁判規則一：合作開發房地產合同約定，提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
案例一：彭小青、符木水民間借貸糾紛二審判決書[江西省高級人民法院（2017）贛民終208號]認為，“彭小青上訴主張其與符木水之間的法律關係為合資合作開發房地產合同關係。本院認為，《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：‘本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。’本案中彭小青與符木水雖約定由彭小青投入資金開發嘉盛愛情公寓，彭小青實際投入850萬元，但根據2013年12月13日雙方簽訂的《協議書》，截至2013年12月13日，經雙方結算，彭小青獲得本金和利潤共計2500萬元，而此時，嘉盛愛情公寓商品房銷售面積約7900平方米，還有大部分商品房尚未銷售，合作開發的項目盈虧尚屬未知狀態，按照雙方約定，彭小青卻可以取得固定利潤1650萬元。因此，雙方的合作不符合共擔風險的特徵。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十六條規定：‘合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。’本案中彭小青投入一定數額的本金後取得固定利潤，而不承擔經營風險，故其與符木水之間的法律關係為借款合同關係。關於彭小青上訴的幾點理由，本院分析評定如下：第一，彭小青主張其已經承擔了房屋建設能否開工的風險、房屋建造過程中的風險以及部分房屋的銷售能否成功的風險。對此，本院認為，房屋建設能否開工的風險、房屋建造過程中的風險以及房屋的銷售能否成功的風險，最終都會影響合作項目的盈虧，合資合作開發房地產的風險最終歸結於投資虧損的風險，彭小青在合作開發項目房地產尚未銷售完畢，項目盈虧尚不可知的情況下，提前獲取收益，顯然沒有承擔合作開發房地產的風險。第二，彭小青主張其收取固定利潤而非固定數額的貨幣。對此，本院認為，利潤可以以貨幣形式支付，彭小青主張其收取的是固定利潤不是收取固定數額的貨幣，該理由不成立。第三，彭小青主張在2009年7月13日的513萬元投資款收據中已經載明其享有38%的股權，2013年12月13日的《協議書》是一份結算協議，據此，其與符木水之間為合資、合作開發房地產合同關係。對此，
本院認為，雖然收據上載明瞭彭小青享有38%的份額，但因彭小青不承擔經營風險，只收取固定利潤，在性質上名為合資合作開發房地產，實為民間借貸。綜上，原審法院認定雙方之間的法律關係為民間借貸，適用法律正確，本院二審予以維持。彭小青的上訴主張不成立，不予支持。”
案例二：龔偉、江西龍灣實業有限公司、江西廬山龍灣溫泉開發有限公司、郭大軍民間借貸糾紛二審判決書[江西省高級人民法院（2016）贛民終188號]認為，“經查，2013年12月21日龔偉、實業公司、郭大軍簽訂的《合作協議書》以及同日龔偉、實業公司、郭大軍、開發公司簽訂的《補充協議》約定，龔偉、實業公司共同出資建設九江市星子縣城帝景御園住宅小區17號樓合作開發房產項目。龔偉出資1000萬元人民幣並支付至實業公司指定賬戶，項目其餘出資由實業公司負責，確保項目的順利完成。龔偉對九江市星子縣城帝景御園住宅小區17號樓合作開發房產項目不承擔經營風險，只收取固定數額收益。故依據《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條‘合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同’之規定，原審認定本案案由應為民間借貸糾紛，於法有據，應予維持。”
裁判規則二：當事人約定將合作開發投資款轉化為借款的，應當認定雙方之間為民間借貸法律關係。
案例三：陳懷義、張俊恆民間借貸糾紛二審判決書[河南省高級人民法院（2016）豫民終485號]認為，“本案陳懷義與張俊恆之間存在土地合作開發的基礎合同關係，陳懷義依據該合同向張俊恆付款的事實有銀行存取款憑證在案為憑，足以認定。河南均衡公司、陳懷義、邢寶亭之間的土地合作開發合同關係因土地使用權轉讓而終止履行。新的土地使用權受讓人許昌振鴻房地產開發有限公司的法定代表人丁仰振（以下簡稱許昌振鴻公司）依據2008年10月3日河南均衡公司、許昌振鴻公司、陳懷義、邢寶亭達成的協議，向陳懷義銀行賬戶支付200萬元的事實在2010年1月1日張俊恆向陳懷義出具的借條中予以明確。陳懷義為履行土地合作開發合同支付給張俊恆的投資款項，經雙方當事人協商後以張俊恆向陳懷義借款的形式在本案借條中予以明確。因此，本案借條的形成與本案河南均衡公司、陳懷義、邢寶亭之間的土地合作開發合同關係具有關聯性。
陳懷義與張俊恆之間因土地合作開發合同關係而形成的權利義務關係，因本案張俊恆借條的出具而轉化為民間借貸法律關係，陳懷義支付給的張俊恆的投資款項轉化為借款。因此，本案系民間借貸法律關係糾紛。一審判決對本案法律關係定性不當，應予糾正。陳懷義上訴主張本案系民間借貸法律關係的理由，本院予以支持。張俊恆上訴主張本案借條系陳懷義索賄形成的理由因無證據證明，本院不予支持。”
裁判規則三：合作開發房地產當事人對收益分配約定了限制和浮動條件，不符合“一方當事人只收取固定數額貨幣”要求，不能認定為借款合同。
案例四：馬鞍山中加投資有限公司、上海浦城房地產有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛二審判決書[最高人民法院（2016）最高法民終8號]認為，“共同投資、共享利潤、共擔風險為合作開發房地產合同的基本內容，而當事人在協議中所約定提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的內容，與以‘共同投資、共享利潤、共擔風險’為基本內容的合作開發房地產合同相悖離，也即提供資金一方的當事人不論雙方當事人合作開發的結果如何，均可獲得固定數額的貨幣。此種協議名為合作開發房地產合同，實為借款合同。根據上述司法解釋的規定，當事人簽訂的合作開發房地產合同應在符合下列條件的情況下，才能認定為借款合同：一是合同約定提供資金的一方當事人不承擔經營風險；二是提供資金的一方當事人只收取固定數額的貨幣。本案中，中加投資公司與浦城房地產公司於2004年6月14日簽訂一份合作協議。案涉合作協議第三條‘利益分配’中約定：‘1、浦城房地產公司履行本協議第二條第2款義務後，浦城房地產公司所得該部分項目可售商品房總建築面積10萬平方米。雙方所得房屋以小區街坊分配為原則。……3、該部分項目商品房可預售時，中加投資公司保證銷售價格的底價為2500元/平方米以上，如因各種因素該項目銷售均價小於2500元/平方米時，則中加投資公司負責向浦城房地產公司補足小於2500元／平方米的差額，或確保最低淨利不小於500元/平方米收益（所有稅收均有中加投資公司負責）。4、浦城房地產公司完成了第二條第2款和處理了土建安裝工程款以及按銷售額結算了營業稅後的餘款由浦城房地產公司自由支配’。從上述約定看，
對浦城房地產公司的收益分配問題，當事人約定的條件為：當項目商品房可預售時，中加投資公司保證該其銷售的最低價格不低於2500元／平方米。該約定內容不能認定為浦城房地產公司收取固定數額貨幣，也即並不符合《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》所規定的‘只收取固定數額貨幣’的條件，案涉合作協議的性質不能認定為借款合同。一審判決認定中加投資公司與浦城房地產公司之間為合資、合作開發房地產合同法律關係正確。”閱讀更多 天津二中院 的文章
