昨天上午，人民銀行宣佈中期借貸便利（MLF）中標利率降低5個基點。
中期借貸便利（Medium-term Lending Facility，MLF），於2014年9月由中國人民銀行創設。
中期借貸便利是中央銀行提供中期基礎貨幣的貨幣政策工具，對象為符合宏觀審慎管理要求的商業銀行、政策性銀行，可通過招標方式開展。發放方式為質押方式，並需提供國債、央行票據、政策性金融債、高等級信用債等優質債券作為合格質押品。
對於平時金融市場關注較少的朋友們來說，可能並不太care，但要知道的是：MLF利率降低，本質是一種新型降息。
這也是一年多來，首次降低MLF利率，這或許將深遠的影響房貸市場，並進而影響房價。
1
新 型 降 息
從全球範圍內來看，隨著經濟水平的不斷髮展，貨幣市場已經在悄然發生轉變。
自去年開始，美聯儲已連續三次降息 ，不止於此，全球範圍內的代表性國家都在啟動新一輪降息，這也說明了，當前的全球金融市場是相對寬鬆的。
但比較容易忽略的一點是：中國目前仍然處於利率較為“緊俏”的時代。
舉個例子，在本次的新型降息之前，國內的MLF利率是處於歷史最高位的，即使此次降息後，仍然處於歷史次高位。（紅色部分是降息後的利率）
這也就意味著，從購房者角度出發，我們平時的借貸壓力是很大的。
但換個思路來看，降息空間非常大。距離2016年適度寬鬆的水準，目前國內仍有30個基點的空間，至少存在一次標準規模的降息。
這次的MLF降息，帶來的遠不止降低5個基點這麼簡單，它意味著中國正在開啟貨幣寬鬆路徑。
降息幅度雖小，但更重要的是開始降息了。
2
房 貸 利 率 或 將 下 行
為什麼說是MLF是新型降息？
傳統的降息是指直接降低貸款基準利率，也就是以前大家買房，銀行說基準利率9折、1.1倍的基準利率。但是從今年10月8日LPR正式實施後，房貸利率的算法被重組，房貸利率也更為複雜。
由圖中信息來看，現在的房貸玩法是：先由人行公佈1年期MLF利率---1年期MLF利率加點變成1年期LPR，再變成5年期LPR---5年期LPR到各地商業銀行加點，形成當前的房貸算法。
也就是下圖中，自下而上橫線定價的形成機制：
從上述的過程中可以看出，1年期MLF利率本質上就是所有貸款的錨定利率。
所以，一般情況下，MLF利率下降後，每個月20日LPR利率生成時，大概率也會下降，這對房貸利率來說，是利好的。
3
“寬 松” 趨 勢 明 顯
既然已經出現降息，那是不是意味著這個時候是買房的最佳時機呢？
事實並非如此，雖說MLF降息一定是一件好事，尤其是在本月20日，LPR下行後，全社會新批出來的貸款利率就會降低。
但問題在於，房貸利率不一定會馬上下降。
因為當前的房地產市場整體屬於平穩運行的狀態，大家對於房貸的需求依然較為旺盛，加上房地產屬於被嚴格調控的行業，所以各地銀行都會傾向於在房貸利率上加點，從而獲取多收益，這樣一來，銀行能“賺錢”，“房住不炒”的大方向也能更加準確。
舉個例子，10月開始執行LPR改革之後，根據融360大數據研究院監測數據顯示， 全國首套房貸款平均利率為5.52%，環比上漲了1BP，相當於5年期LPR加點67BP；二套房貸款平均利率為5.84%，環比上漲1BP，相當於5年期LPR加點99BP。
也就是說，LPR新政後，不少地方的房貸利率不僅沒有下降，反而呈現上升趨勢。
從客觀層面來說，這次的MLF利率下行，極大概率會帶動LPR下降。
雖然房貸利率的“最底部”是鬆動的，但不排除有些地方的銀行會“趁火打劫”，提高加點，從而吃掉購房者的降息收益。
但大部分銀行，還是會降低房貸利率的。
4
LPR 各 城 市 表 現 不 一
根據上海易居房地產研究院此前發佈的《中國LPR房貸利率報告》，2019年10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個百分點。
同時，4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個百分點。
二線城市方面，7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個百分點。同時，7個二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%略有上升，上升幅度為5bp，即0.05個百分點。
三四線城市方面，3個三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點。
同時，3個三四線城市二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點。
隨著LPR定價機制改革的推進，未來房貸利率的定價方式和利率水平等都會發生變化，進而也會影響住房按揭貸款的成本，即月供金額的大小。
基於前面14個城市的統計結果，若以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”作為貸款案例進行成本測算，從測算結果可以看出，14個城市在執行LPR貸款利率後，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。
而從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對較大，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負現象。
從10月份的市場表現來看，LPR利率帶來的購房成本變化明顯，而此次MLF利率下行後，將進一步促進房地產市場的良性發展，房貸利率存在一定的套利機會。
5
無 錫：4 成 首 付 是 主 流
LPR執行的第二個月，無錫房貸利率率基本穩定在首套5.9%、二套6.15%。
首付方面，12家抽樣銀行中，僅有5家銀行支持首套房3成首付，部分銀行提高了二套房首付比例至5成。
此外，交通銀行、錫州農商行更是雙外不貸，部分銀行放款時間延緩至2020年。
從降息層面來看，目前尚未馬上涉及到房地產行業，距離每月8號公佈LPR利率僅剩兩天，各家銀行對於房貸把控依然較為嚴格。
首套房方面，3成首付需要審核客戶資質、流水等各種相關信息，手續時間較長；部分銀行也提高了二套房的首付比例，以無錫為例，中國銀行、農業銀行、江蘇銀行都將二套首付比例調至5成，交通銀行為4-5成。
除此之外，目前大部分銀行的放款過程依舊較慢，比如江蘇銀行，需要4個月以上，根據時間推算，最早也要到明年2月份後才能放款。
6
寫 在 最 後
相信有很多粉絲會問：是不是應該等MLF利率下行，LPR下降後，再買房？
番茄君覺得：沒必要。
房價總體始終呈現上升趨勢，且大部分人購置的房產，一般會持有5-10年左右，更不用說因為改善、搬遷等原因去置換。
當年辦的所謂低息貸款，其實根本享受不到30年的週期。更關鍵的是，一般的真正的房貸利率開始大幅下降的時候，房價或多或少的都會再次攀升。
對比來看，等房價漲起來了再買房，花費更多的資金，實際只能享受10年左後的略低利率而已，並不划算。
所以，最後給大家的建議是：
1、新一輪的貨幣寬鬆大概率要來，尚不知道規模多大，反正不是什麼壞事
2、高性價比房源始終是“保值”的，該買就買，不要等降息後才猶豫不決
3、利率下行期間，簽訂貸款利率時，選擇浮動利率，一般一輪寬鬆至少兩年
4、當前的樓市在如此嚴格的限購、限貸、限售等調控手段下，再加上之前較緊的貨幣政策，房價依然堅挺，這說明樓市確實
有很強的購買力在支撐簡而言之，任何時候，都不要看空中國樓市，你不買的時候，自然有大批群體在買。
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