昨天上午，人民银行宣布中期借贷便利（MLF）中标利率降低5个基点。
中期借贷便利（Medium-term Lending Facility，MLF），于2014年9月由中国人民银行创设。
中期借贷便利是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具，对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行，可通过招标方式开展。发放方式为质押方式，并需提供国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等优质债券作为合格质押品。
对于平时金融市场关注较少的朋友们来说，可能并不太care，但要知道的是：MLF利率降低，本质是一种新型降息。
这也是一年多来，首次降低MLF利率，这或许将深远的影响房贷市场，并进而影响房价。
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新 型 降 息
从全球范围内来看，随着经济水平的不断发展，货币市场已经在悄然发生转变。
自去年开始，美联储已连续三次降息 ，不止于此，全球范围内的代表性国家都在启动新一轮降息，这也说明了，当前的全球金融市场是相对宽松的。
但比较容易忽略的一点是：中国目前仍然处于利率较为“紧俏”的时代。
举个例子，在本次的新型降息之前，国内的MLF利率是处于历史最高位的，即使此次降息后，仍然处于历史次高位。（红色部分是降息后的利率）
这也就意味着，从购房者角度出发，我们平时的借贷压力是很大的。
但换个思路来看，降息空间非常大。距离2016年适度宽松的水准，目前国内仍有30个基点的空间，至少存在一次标准规模的降息。
这次的MLF降息，带来的远不止降低5个基点这么简单，它意味着中国正在开启货币宽松路径。
降息幅度虽小，但更重要的是开始降息了。
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房 贷 利 率 或 将 下 行
为什么说是MLF是新型降息？
传统的降息是指直接降低贷款基准利率，也就是以前大家买房，银行说基准利率9折、1.1倍的基准利率。但是从今年10月8日LPR正式实施后，房贷利率的算法被重组，房贷利率也更为复杂。
由图中信息来看，现在的房贷玩法是：先由人行公布1年期MLF利率---1年期MLF利率加点变成1年期LPR，再变成5年期LPR---5年期LPR到各地商业银行加点，形成当前的房贷算法。
也就是下图中，自下而上横线定价的形成机制：
从上述的过程中可以看出，1年期MLF利率本质上就是所有贷款的锚定利率。
所以，一般情况下，MLF利率下降后，每个月20日LPR利率生成时，大概率也会下降，这对房贷利率来说，是利好的。
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“宽 松” 趋 势 明 显
既然已经出现降息，那是不是意味着这个时候是买房的最佳时机呢？
事实并非如此，虽说MLF降息一定是一件好事，尤其是在本月20日，LPR下行后，全社会新批出来的贷款利率就会降低。
但问题在于，房贷利率不一定会马上下降。
因为当前的房地产市场整体属于平稳运行的状态，大家对于房贷的需求依然较为旺盛，加上房地产属于被严格调控的行业，所以各地银行都会倾向于在房贷利率上加点，从而获取多收益，这样一来，银行能“赚钱”，“房住不炒”的大方向也能更加准确。
举个例子，10月开始执行LPR改革之后，根据融360大数据研究院监测数据显示， 全国首套房贷款平均利率为5.52%，环比上涨了1BP，相当于5年期LPR加点67BP；二套房贷款平均利率为5.84%，环比上涨1BP，相当于5年期LPR加点99BP。
也就是说，LPR新政后，不少地方的房贷利率不仅没有下降，反而呈现上升趋势。
从客观层面来说，这次的MLF利率下行，极大概率会带动LPR下降。
虽然房贷利率的“最底部”是松动的，但不排除有些地方的银行会“趁火打劫”，提高加点，从而吃掉购房者的降息收益。
但大部分银行，还是会降低房贷利率的。
4
LPR 各 城 市 表 现 不 一
根据上海易居房地产研究院此前发布的《中国LPR房贷利率报告》，2019年10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度为2bp，即0.02个百分点。
同时，4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。
二线城市方面，7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。同时，7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%略有上升，上升幅度为5bp，即0.05个百分点。
三四线城市方面，3个三四线城市首套房的LPR房贷利率为5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度为5bp，即0.05个百分点。
同时，3个三四线城市二套房的LPR房贷利率为5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度为5bp，即0.05个百分点。
随着LPR定价机制改革的推进，未来房贷利率的定价方式和利率水平等都会发生变化，进而也会影响住房按揭贷款的成本，即月供金额的大小。
基于前面14个城市的统计结果，若以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”作为贷款案例进行成本测算，从测算结果可以看出，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。
而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对较大，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负现象。
从10月份的市场表现来看，LPR利率带来的购房成本变化明显，而此次MLF利率下行后，将进一步促进房地产市场的良性发展，房贷利率存在一定的套利机会。
5
无 锡：4 成 首 付 是 主 流
LPR执行的第二个月，无锡房贷利率率基本稳定在首套5.9%、二套6.15%。
首付方面，12家抽样银行中，仅有5家银行支持首套房3成首付，部分银行提高了二套房首付比例至5成。
此外，交通银行、锡州农商行更是双外不贷，部分银行放款时间延缓至2020年。
从降息层面来看，目前尚未马上涉及到房地产行业，距离每月8号公布LPR利率仅剩两天，各家银行对于房贷把控依然较为严格。
首套房方面，3成首付需要审核客户资质、流水等各种相关信息，手续时间较长；部分银行也提高了二套房的首付比例，以无锡为例，中国银行、农业银行、江苏银行都将二套首付比例调至5成，交通银行为4-5成。
除此之外，目前大部分银行的放款过程依旧较慢，比如江苏银行，需要4个月以上，根据时间推算，最早也要到明年2月份后才能放款。
6
写 在 最 后
相信有很多粉丝会问：是不是应该等MLF利率下行，LPR下降后，再买房？
番茄君觉得：没必要。
房价总体始终呈现上升趋势，且大部分人购置的房产，一般会持有5-10年左右，更不用说因为改善、搬迁等原因去置换。
当年办的所谓低息贷款，其实根本享受不到30年的周期。更关键的是，一般的真正的房贷利率开始大幅下降的时候，房价或多或少的都会再次攀升。
对比来看，等房价涨起来了再买房，花费更多的资金，实际只能享受10年左后的略低利率而已，并不划算。
所以，最后给大家的建议是：
1、新一轮的货币宽松大概率要来，尚不知道规模多大，反正不是什么坏事
2、高性价比房源始终是“保值”的，该买就买，不要等降息后才犹豫不决
3、利率下行期间，签订贷款利率时，选择浮动利率，一般一轮宽松至少两年
4、当前的楼市在如此严格的限购、限贷、限售等调控手段下，再加上之前较紧的货币政策，房价依然坚挺，这说明楼市确实
有很强的购买力在支撑简而言之，任何时候，都不要看空中国楼市，你不买的时候，自然有大批群体在买。
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