美到驚動人民
首先，我們需要知道：什麼是“小產權房”？
“小產權房”、“大產權房”其實都是一種民間俗稱。通俗地說，大產權房就是國家發產權證、能交易買賣的房產，比如我們平時買的商品房、商業公寓等，其中70年產權、50年產權、40年產權三種。這些都是合法的城市建設用地。
小產權房是相對大產權房的概念，簡單來說，就是一些開發商跑到農民家花極低價錢買些地（比如：宅基地）然後在上面建的房產。絕大多數情況下，這類房產沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給你備案，所以根本就沒有產權。準確來講，應該叫“無產權房”。
小產權房跟農村宅基地上農民自建房是存在本質區別的。農村現在推行土地權屬認證工作，農民的房子是有產權。但是集體以外人員聯建、違建的房子是沒有產權的。
請注意，有部分地區開設了“農村宅基地轉讓試點”，比如義烏的試點地區。這種情況的小產權房交易則是為有效、合法的交易，當然必須持有有關部門的批文。
但是，市面上存在的99%的小產權房都是沒有產權、沒有相關批文。下文探討的對象就是這類沒有產權的小產權房。
那麼，【買“小產權房”有什麼風險？】
因為沒有產權，所以購買小產權房有很多風險和弊端，總的來說有以下4點：
1、無法辦理房產證、產權證
小產權房，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規、有效的房產證。沒有有效的房產證就無法證明你是房子的合法主人，你的財產是並不受到法律保護。這是小產權房最大最嚴重的問題。
2、小產權房交易難
小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，你的交易是不合法的，也就不受到法律保護，因此非常容易產生各種糾紛。
比如，小產權房屋的所有人（比如：某農民）與其他買家再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的；又或者，因為房價飆升，該農民也收了錢，突然反悔了，不願意把房屋按原低價賣給賣家，直接撤銷交易。一旦產生這些糾紛，哪怕告到法院，購買人的利益也得不到保證。
相關的法律規定如下：
近期，最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會議，其中會議關於農村宅基地買賣案件問題形成以下意見：
在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。
3、無法進行銀行貸款和抵押貸款
因為購買小產權房沒有房產證、沒有經過備案，所以購房者無法去銀行申請房屋貸款，只能一次交清房款；同樣的，他以後也不能拿這個房子去銀行做抵押。如果他需要賣掉這套房產的話，他也只能賣給願意接受小產權房的“接盤俠”。
4、拆遷補償難，質量沒保證
因為購房者不是房屋合法所有人，所以他無法對抗國家的徵地和拆遷。如果購房者將來遇到拆遷，將得不到合法的補償。小產權的合法主人（比如宅基地的原所有人）反而可以得到補償。如果運氣好遇到，原產權人可能願意分你一點點，但這是在協商一致的基礎上。
但是最悲慘的情況是，小產權房屋因違反國家政策被強拆後，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面，這才叫雞飛蛋打。
另外開發商在建設小產權房屋時，為賺錢會偷工減料，職能部門也一般不會監管這些房子，在實際使用中很多小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等質量問題，一旦發生房屋質量糾紛，購房者基本無法維權，最終只能自行承擔損失。
【到底要不要買小產權房？】
通過上面的分析，不難發現，小產權房的風險是極高的。還是慎重一些吧！
中房太原
對於小產權房，大家的關注度似乎沒有前些年強烈了，小產權房的建設節奏這幾年似乎也慢了下來，至於原因，大概就是小產權這麼多年下來一直都名不正言不順，大家對產權問題始終比較擔心，再者小產權房升值能力差，不能貸款購買，眼看著周邊商品房的房價蹭蹭地往上躥，有那些全款買小產權房的錢，還不如作為首付，用最大槓桿買套商品房。這是房價上升到一定階段，小產權房失寵的必然結果。不過，相對於商品房，小產權房價格較低的優勢依然存在，今天小編要為大家分析的是，在當前的形勢下，小產權房到底還能不能買，值不值得買？
首先還是要徹底地翻一下小產權房的身世，正本溯源才能知己知彼。小產權房是村集體開發建設，建在村集體所有宅基地或建設用地上的住房，根據《土地管理法》，農村集體所有宅基地只能分配給村集體內部成員，實行一戶一宅；村集體建設用地只能建設公益性設施，不過這些年很多地方試點讓村集體建設用地同價同權入市，取得一定成效。根據現行法律，小產權房本身就是不合法的存在。
但是由於近些年城市郊區農村拆遷現象比較頻繁，很多村集體的做法是為村民統一建設還遷房，根據集體內部標準分配給村民，這類還遷房跟小產權房性質類似，如果村民對外出售，就是小產權房。還有一類小產權房是村集體純粹為了掙取利潤，在集體所有土地上建設的住房，這類住房由村集體（村委會）直接對外出售。 城市居民如果購買村民自行往外出售的小產權房，只需要與賣房村民簽訂一紙買賣協議，交易就算完成了；如果從村集體（村委會）那裡購買小產權房，則是與村委會簽訂”買賣協議，村委會頂多再在村集體住房登記清冊上登記一筆。無論哪種買賣，買方都是沒有房本的，由於不符合法律規定，買方不可能取得由政府部門登記簽章的產權證書。
城市居民購買小產權房，有以下便利和優勢:第一肯定是價格便宜，這是相對商品房說的；二是交易幾乎沒有稅費；三是小產權房一般位於市郊，地點不算偏僻，交通比較方便。
當然購買小產權房缺點也不少，最大的缺點是產權得不到法律保障，哪天村民或村委會強制收回，或者被拆毀，都找不到地方說理去；第二是小產權房許多都缺少正規的質量監理，房屋質量難以保障；第三，小產權房將來拆遷時，拆遷收益不能保障；第四，購買小產權不能貸款，不能落戶；第五，小產權房居住人群較雜，小區治安環境堪憂，孩子成長教育也會受影響。
儘管購買小產權房有這麼多問題，但扛不住一條:價格便宜，而且根據我國的國情，產權的問題雖然目前無法解決，那是由於當前的住房和財稅制度決定的，終有一天會有解決辦法。至於會不會大面積拆除，小編斷然覺得不會，否則那將是極大的財產浪費。所以如果你打算購買小產權房，一定要考慮清楚自己買房的目的，如果手頭資金不很寬裕，且買房純粹為了自住，暫時不考慮落戶、拆遷等其他權利，小產權房其實也是可以購買的。至於那些想借小產權房炒房套利的人，勸您還是慎重考慮，一是小產權房升值性不佳，二是小產權房轉手很難，你會發現連中介公司都不會幫你轉手，你自己很難找到接手人。
小產權房作為我國現階段房地產製度下的特殊存在，既有廣泛的市場基礎，又面臨重重法律上的風險。我們希望，隨著我國房地產製度和住房市場的日趨完善，小產權房的名聲最終被恢復，小產權房的命運最終被改寫。浙江新房品鑑號
關注更多小產資訊 @關注【藏富於村】官方號 致力於深圳人人有所舍
深耕地產十載，對於小產權有一些瞭解，小產權住房是否值得入手，這個問題範圍有點大，一定要給一個答案的話，就得看你買得是哪裡的小產權啦！並非一棍子打死全部沒有價值之類.下面我從幾個方面來剖析這個問題：
1.小產權從保障根源上講是否值得入手，就是其會不會被強拆，而不會被強拆的情況只有幾種：
a大規模的城市進程化歷史遺留問題，例如深圳、東莞，深圳目前總個城市建築小產權佔70%以上，2013年全部停建，如這種規模佔比的，已經不是單單強拆得了的，法不責眾合，涉及一地之民生大計；
b.不完全在政府領域管控建築：軍產權，眾所周知，軍方跟政府是二不相管的局勢，在軍方主導下開發的擁軍建築，這塊歷來在全國佔有一定比例，這塊由軍方開發的物業，也算無冕之王；
c.一些由政府職能部門審批開發的功能性質住房；
d.擁有除預售許可證之外的四證開發的的集體大紅本物業，由於無法分證，單套也只能劃入小產權合同交易領域.
2.小產權從價值收益上來講是否值得入手，如不會被強拆，其實際是具備居住、轉讓、租賃、繼承、賠償、贈予等權益，唯一就是不能拿到銀行做抵押融資，小產權根據其不同屬性不同品質位置，一般價格定義在同片區商品房1/4～1/3～1/2三個標段，但無論那個標段的小產權租賃彙報比都在商品房租賃彙報比的1-2倍，例如深圳早年的一些小產權很多都可以保持在租賃8-10年全部回本，所以從這個角度有其價值性存在；
3.小產權從剛需維度上來講是否值得入手，很多小產權全款其實就是一套商品房的首付，對於很多中薪階層，其工資根本沒法持續支持其持續月供，所以從這個剛需維度對這一大部分中薪階層也是有價值的。
綜上所述，購入小產權有其可圈可點之處，從上面這些來看是值得購買的，就看你是出於那種需求；當然，從物業升值角度來看，小產權購置無法通過大量銀行槓槓，當房價暴漲之際，其升值增益遠遠不如有大金融槓槓的商品房。不同地域，不同需求，不同類型的小產權，對標“值不值購買小產權”答案是不一！
藏富於村
個人覺得小產權房購買價值不大，還是謹慎為好；
原因如下；
第一、先來了解一下小產權房的定義，我們口中所謂“小產權房”，主要指兩類：第一類是合法的，也就是已經通過國家相關政府部門的審批，合法建設在農村集體建設用地上的房屋；
另外一類是指未經過任何國家相關部門的審批，私自建設農村集體建設用地的的房屋；也就是不合法的！
但是無論合法與否，產權證要麼是集體產權，有鄉鎮部門頒發產證，要麼就是無產權，首先在法律上就不支持該類型的房屋進行轉賣交易；私下籤的合同也不具有任何法律效應；
第二、小產權雖然價格便宜，但是其涉及到的土地糾紛，產權糾紛等眾多關係雜且亂；像小編所在的海南，有許多候鳥人群就是貪圖便宜購買的小產權房，但是因為違建，就被政府給拆了，鬧得是錢房兩空！
所以如果有想法想購買小產權房的朋友，建議先調查清楚是否涉及土地，產權等糾紛；或者乾脆別去觸碰此類型的房屋！
Fang柳澤平777
粵港澳灣區，一些臨近核心城區的村莊，因改造速度相對較慢，集體土地或者村民的宅基地上，出現了村民個人自建，或者集體共建，或者通過小型房地產開發公司建設銷售的小產權房，這些房因為未獲得上級主管部門的批覆，個人購買無法獲得國有土地使用權，也就無法取得不動產權證（紅本），因此國家三令五申禁止小產權房的建設，現階段，新建的小產權越來越少，但是會有一些老的小產權房已經被個人購買，行成了歷史遺留問題。
說實話，有些小產權的建設質量並不差，且小區配套也很好，看上去幾乎與商品房沒有兩樣，一些買家看了以後，還是蠻有入手慾望的，那麼如果真要入手小產權，必須知曉以下幾個問題：
第一，是否可以辦理交易？一般是在村委辦，或者村成立的投資公司辦理改名手續，不需要繳稅，只需要交手續費，一般一萬到幾萬不等，因為不交稅，所以，這個商業行為是有風險的。
第二，小產權被國家轉正的可能性微乎其微，在購買前，不要輕信有可能轉為紅本的說法，不要帶著這種僥倖心理。
第三，到所在村，區瞭解清楚該樓是否屬於違建。
第四，小產權無法在銀行進行正規的房屋貸款，只能通過金融機構或者銀行的一些合作機構辦理貸款，一般利息較高，如果利息較低的，也是因為開發者與機構合作，羊毛出在羊身上。
我就只提這幾點吧，其實仁者見仁，存在就有其合理性，無法去主觀表達能不能入手，因為，的確有這種交易行為大量存在，只是在入手前儘量多看，多瞭解吧，希望對您有幫助！
深圳裕豐地產新房總監
小產權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產權。但是小產權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之後的居住有很大影響。購買小產權房的風險有哪些呢？1、不能貸款 不能過戶由於土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協議而已，沒有房產證。2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產權房，並和開發商簽訂合同並交付房款後，遇到政府整頓小產權房，那麼可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、物業和其它權益得不到保障一般而言，小產權的小區管理可能跟不上現代化的管理模式，因此物業服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產權房後，一旦遇到政府徵地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。
小特務29131427
對於小產權房，雖然有些人通過購買獲取了一些利益！但是小產權房，我不建議購買！！
第一.可能是違建
小產權房，有可能是違章建築，並沒有取得規劃許可，建設許可，開發許可。完全是沒有產權的房屋，購房者的權益很難獲得保證！！
第二.不能貸款 不能過戶
由於土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理，不可以抵押，不可以按揭，不可以合法過戶，理論上不可以合法買賣，也得不到法律的保障。
第三.容易出問題，維權艱難
如果購房者買了小產權房，遇到政府整頓小產權房，會面臨強迫拆除風險。購房人可能無法取得房屋，又很難正常拿回購房款，如果屬政府拆遷區域，你也無法取得補償。
法律依據：
《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
小逸灣區樓市廣播站
小產權房也是固定資產呈現的一種形式，雖然目前國內沒有明確的法律來對小產權房進行具體全面的規定！我們可以推斷的：國家鼓勵各類資產在市場上進行自然流通！二則，小產權房只要不是司機建房，房屋用地歸集體所有，小區建設報備建設規劃等部門，所有人的權益就可以受到法律的保護！
大家如果是看到合適的考慮長期持有的，建議入手！性價比還是不錯的！
魔都記事
小產權不建議入手：
1，小產權基本上都是村民自建房，大多數還都是違建，不合法。
2，小產權房，產權不明晰，買房的話可能糾紛很多，到入手的時候都是棘手的問題。
3，買小產權房不能從銀行貸款，不能加槓桿，這樣的話資金成本就高了。
撬動槓桿
小產權確實沒法律方面的保障，不過周圍房價幾萬一平，你也買不起，錢不知該怎麼花，不如買一套，當租房十幾年，剩下的五十多年就當白賺的了
