圍城82387608
剛剛瀏覽頭條，看到這麼一樁事情。有網友購買了年租金回報10%的產權式酒店項目，後面因開發商債務問題，項目停止付租，銀行按揭斷供，不知何處維權，萬般無奈下來求問知乎……
經濟發展，大家手裡面有點閒錢，都不知怎麼處理。存銀行吧，利息還跑不贏通脹，買保本基金，回報5%左右，炒股風險太大，炒房又沒有資格，炒商鋪太專業……於是，很多人考慮買全託管的公寓，產權式酒店是賣的最火的一種。
市面上的產權式酒店項目，主流的操盤玩法：聯繫開發商合作，開發商銷售毛坯公寓，客戶購買後出資委託酒店統一裝修和經營，酒店每月或者每季度支付業主租金。
租金一般都是根據項目情況進行設計，市面上有三種：
1.固定租金：
固定租金又包括兩種，一種是固定金額，一般是40-50元/㎡/月起步，每三年遞增5%，另一種是固定投資回報率，一般頭四年6%，5-8年7%，9-12年8%，13-15年9%，固定投資回報率主要針對含裝修單價1萬/㎡以內的。為了租金回報率看起來更高，宣傳更有誘惑力，會以毛坯單價為基數來計算回報率。
2.經營分成/保底：
我認為經營分成會逐漸成為市場的主流，伴隨這幾年房價的快速上漲，以固定和回報率的方式來測算投資回報，數據只會越來越低，數據越低銷售越沒信心。另外，就是這種方式比較安全，酒店經營壓力小，業主放心的同時，也會在利益促使下，發動自身資源給酒店引流。
經營分成是指客房營業收入的30-40%（各家定）分給業主作為租金，剩餘的部分，酒店作為經營成本和酒店利潤。
在此基礎上，為了降低業主的擔憂，一般都會加一個保底，比如以周圍精裝單身公寓的租金平均水平作為保底，當流水分成低於保底金額的時候，就以保底金額來結算。保底金額同樣，每三年設置一個遞增。
經營分成的模式，讓業主和酒店不僅是房東和租戶的關係，更像是房東眾籌，聘請酒店管理的關係。
3.固定租金+利潤分成：
固定租金的同時，再加10-20%酒店利潤的分成，同樣能夠彌補單純固定回報數據不夠偏亮的問題。一般會以區域的租金水平作為固定租金基數，同時承諾，酒店的利潤部分，業主也可以參與分成。
分成模式下，客戶最大的擔心，就是酒店會不會數據造假？
經營分成的情況造假很難，涉及到品牌方、當地公安、稅務三房的監管。如果有疑問可以評論或私信我。
利潤分成所佔部分其實是比較低的，酒店方也會斟酌是否有必要。但客戶在下定的時候，主要考慮的是固定的部分，對於利潤分成的部分倒是比較大意，甚至無所謂。
綜合來說，經營分成對於業主和酒店雙方是最優的選擇。
除了以上提到的租金收益外，一般每個項目都會贈送7-14天/年的免費住宿權益，客戶可以在酒店系統內自己住，也可以轉交給朋友使用。
租金回報10%放在今天是什麼情況呢？
假設準四星標準酒店：
單房建築面積45㎡，毛坯單價1萬，裝修成本3000元/㎡，總價13000×45=58.5萬，
單房月租金=58.5萬×10%÷12月=4875元/月，
因為產權式酒店不算資金成本和折舊攤銷，租金佔比極限不超過GOP40%，單月GOP不低於4875÷0.4=12187，按國內四星平均63%的開房率，酒店房費需要644元/晚
單價1萬的城市區域，我們一般預估酒店房費能做到300-400算比較合理的，做到600以上的話，會比較難。
那有沒有確實能夠給的起10%的年回報的酒店項目呢？也有，分兩種情況。
1.優質景區的物業，景區一般都非城市中心，地價房價便宜，酒店生意又好，自然能夠支撐高回報。不過一般也沒必要設置那麼高，大家心理普遍接受租金年均5-7%收益的項目。
2.涉及到另外一種玩法，就是開發商進行補貼，比如拉高房價，先把錢收回來，以後再每月返回去。
這種項目一般我們不碰，因為開發商選擇這種方式的話，說明本身資金遇到了困難，後期兌付可能性很低。
所以，如果你碰到了高租金回報的項目，切記：“你惦記他的利息，他惦記的是你的本金”。
關於產權式酒店的興起，還可以參考我這篇文章：
https://www.toutiao.com/i6685210935683973635/
獨立觀察
這個理論上是靠譜的，比如剛畢業3-4年的大學生手頭有點閒錢，工作還算穩定，放在銀行感覺利率太低，加之物價上漲，幾乎沒什麼實際意義，自己想炒股，做基金，理財又沒什麼經驗，害怕虧空。買公寓式小戶型房子成為了大多數此類人群的首選，在此舉例說明（2015年某市三環外地鐵沿線大概價格），產權40年，均價6100元/米，優惠過後大概5700元/米，就拿32.6平的來算，總價大概18.5萬，首付50%也就是9萬多，首付9萬，貸款年限10年，每月還款970元。都在此類人承受範圍內。而且某酒店誠若付清15年房租按照合同算得
前三年
32.6*35*36=41076元
接三年
32.6*37.10*36=43540元
接三年
32.6*39.33*36=46157元
接三年
32.6*41.69*36=48927元
後三年
32.6*44.19*36=51861元
那麼15年租金合41076+43540+46157+48927+51861=231561
這麼一計算18萬的公寓加利息21萬元，不到15年就可以全部收回本錢了，白落了一套房產。15年後若酒店不續約，此房還可以出租，這樣算下來還是有利可圖的😂。但是回過頭想想產權只有40年，加之項目拿地，酒店前期裝修亂在租給酒店15年，到自己手裡最多20年，在此時間內如果酒店生意不好，停止合作，陪你幾萬塊違約金，你能確定房子能很快租出去嗎？每月能租多少錢呢？假設一切正常和酒店簽約，15年房子不能動，你有事急需錢，自己能週轉過來嗎？若不能，你違約還得賠酒店錢。
所以這個項目還是得根據自身的條件合理的評估，適不適合自己。
格調141204577
這個是靠譜的，酒店就等於是一箇中介吧。他給你錢，然後他能以更高的價格租出去，她就能賺個差價。建行現在也開展了一項業務，這也是租房市場的一個大的轉變吧。
是這樣的，你買了房子可以直接租給建行，具體多少年你們自己決定，然後建行一次性付給你房租，之後這個房子就建行拿去租給別人，等於建行就成了這個中介，相關的消息你可以在網上了解一下，對租房市場還是有一定衝擊的，畢竟一次性付給你比如30年房租，對有些人來說還是很願意的。
