美到惊动人民
首先，我们需要知道：什么是“小产权房”？
“小产权房”、“大产权房”其实都是一种民间俗称。通俗地说，大产权房就是国家发产权证、能交易买卖的房产，比如我们平时买的商品房、商业公寓等，其中70年产权、50年产权、40年产权三种。这些都是合法的城市建设用地。
小产权房是相对大产权房的概念，简单来说，就是一些开发商跑到农民家花极低价钱买些地（比如：宅基地）然后在上面建的房产。绝大多数情况下，这类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给你备案，所以根本就没有产权。准确来讲，应该叫“无产权房”。
小产权房跟农村宅基地上农民自建房是存在本质区别的。农村现在推行土地权属认证工作，农民的房子是有产权。但是集体以外人员联建、违建的房子是没有产权的。
请注意，有部分地区开设了“农村宅基地转让试点”，比如义乌的试点地区。这种情况的小产权房交易则是为有效、合法的交易，当然必须持有有关部门的批文。
但是，市面上存在的99%的小产权房都是没有产权、没有相关批文。下文探讨的对象就是这类没有产权的小产权房。
那么，【买“小产权房”有什么风险？】
因为没有产权，所以购买小产权房有很多风险和弊端，总的来说有以下4点：
1、无法办理房产证、产权证
小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规、有效的房产证。没有有效的房产证就无法证明你是房子的合法主人，你的财产是并不受到法律保护。这是小产权房最大最严重的问题。
2、小产权房交易难
小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，你的交易是不合法的，也就不受到法律保护，因此非常容易产生各种纠纷。
比如，小产权房屋的所有人（比如：某农民）与其他买家再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的；又或者，因为房价飙升，该农民也收了钱，突然反悔了，不愿意把房屋按原低价卖给卖家，直接撤销交易。一旦产生这些纠纷，哪怕告到法院，购买人的利益也得不到保证。
相关的法律规定如下：
近期，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议，其中会议关于农村宅基地买卖案件问题形成以下意见：
在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
3、无法进行银行贷款和抵押贷款
因为购买小产权房没有房产证、没有经过备案，所以购房者无法去银行申请房屋贷款，只能一次交清房款；同样的，他以后也不能拿这个房子去银行做抵押。如果他需要卖掉这套房产的话，他也只能卖给愿意接受小产权房的“接盘侠”。
4、拆迁补偿难，质量没保证
因为购房者不是房屋合法所有人，所以他无法对抗国家的征地和拆迁。如果购房者将来遇到拆迁，将得不到合法的补偿。小产权的合法主人（比如宅基地的原所有人）反而可以得到补偿。如果运气好遇到，原产权人可能愿意分你一点点，但这是在协商一致的基础上。
但是最悲惨的情况是，小产权房屋因违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面，这才叫鸡飞蛋打。
另外开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，职能部门也一般不会监管这些房子，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。
【到底要不要买小产权房？】
通过上面的分析，不难发现，小产权房的风险是极高的。还是慎重一些吧！
中房太原
对于小产权房，大家的关注度似乎没有前些年强烈了，小产权房的建设节奏这几年似乎也慢了下来，至于原因，大概就是小产权这么多年下来一直都名不正言不顺，大家对产权问题始终比较担心，再者小产权房升值能力差，不能贷款购买，眼看着周边商品房的房价蹭蹭地往上蹿，有那些全款买小产权房的钱，还不如作为首付，用最大杠杆买套商品房。这是房价上升到一定阶段，小产权房失宠的必然结果。不过，相对于商品房，小产权房价格较低的优势依然存在，今天小编要为大家分析的是，在当前的形势下，小产权房到底还能不能买，值不值得买？
首先还是要彻底地翻一下小产权房的身世，正本溯源才能知己知彼。小产权房是村集体开发建设，建在村集体所有宅基地或建设用地上的住房，根据《土地管理法》，农村集体所有宅基地只能分配给村集体内部成员，实行一户一宅；村集体建设用地只能建设公益性设施，不过这些年很多地方试点让村集体建设用地同价同权入市，取得一定成效。根据现行法律，小产权房本身就是不合法的存在。
但是由于近些年城市郊区农村拆迁现象比较频繁，很多村集体的做法是为村民统一建设还迁房，根据集体内部标准分配给村民，这类还迁房跟小产权房性质类似，如果村民对外出售，就是小产权房。还有一类小产权房是村集体纯粹为了挣取利润，在集体所有土地上建设的住房，这类住房由村集体（村委会）直接对外出售。 城市居民如果购买村民自行往外出售的小产权房，只需要与卖房村民签订一纸买卖协议，交易就算完成了；如果从村集体（村委会）那里购买小产权房，则是与村委会签订”买卖协议，村委会顶多再在村集体住房登记清册上登记一笔。无论哪种买卖，买方都是没有房本的，由于不符合法律规定，买方不可能取得由政府部门登记签章的产权证书。
城市居民购买小产权房，有以下便利和优势:第一肯定是价格便宜，这是相对商品房说的；二是交易几乎没有税费；三是小产权房一般位于市郊，地点不算偏僻，交通比较方便。
当然购买小产权房缺点也不少，最大的缺点是产权得不到法律保障，哪天村民或村委会强制收回，或者被拆毁，都找不到地方说理去；第二是小产权房许多都缺少正规的质量监理，房屋质量难以保障；第三，小产权房将来拆迁时，拆迁收益不能保障；第四，购买小产权不能贷款，不能落户；第五，小产权房居住人群较杂，小区治安环境堪忧，孩子成长教育也会受影响。
尽管购买小产权房有这么多问题，但扛不住一条:价格便宜，而且根据我国的国情，产权的问题虽然目前无法解决，那是由于当前的住房和财税制度决定的，终有一天会有解决办法。至于会不会大面积拆除，小编断然觉得不会，否则那将是极大的财产浪费。所以如果你打算购买小产权房，一定要考虑清楚自己买房的目的，如果手头资金不很宽裕，且买房纯粹为了自住，暂时不考虑落户、拆迁等其他权利，小产权房其实也是可以购买的。至于那些想借小产权房炒房套利的人，劝您还是慎重考虑，一是小产权房升值性不佳，二是小产权房转手很难，你会发现连中介公司都不会帮你转手，你自己很难找到接手人。
小产权房作为我国现阶段房地产制度下的特殊存在，既有广泛的市场基础，又面临重重法律上的风险。我们希望，随着我国房地产制度和住房市场的日趋完善，小产权房的名声最终被恢复，小产权房的命运最终被改写。浙江新房品鉴号
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深耕地产十载，对于小产权有一些了解，小产权住房是否值得入手，这个问题范围有点大，一定要给一个答案的话，就得看你买得是哪里的小产权啦！并非一棍子打死全部没有价值之类.下面我从几个方面来剖析这个问题：
1.小产权从保障根源上讲是否值得入手，就是其会不会被强拆，而不会被强拆的情况只有几种：
a大规模的城市进程化历史遗留问题，例如深圳、东莞，深圳目前总个城市建筑小产权占70%以上，2013年全部停建，如这种规模占比的，已经不是单单强拆得了的，法不责众合，涉及一地之民生大计；
b.不完全在政府领域管控建筑：军产权，众所周知，军方跟政府是二不相管的局势，在军方主导下开发的拥军建筑，这块历来在全国占有一定比例，这块由军方开发的物业，也算无冕之王；
c.一些由政府职能部门审批开发的功能性质住房；
d.拥有除预售许可证之外的四证开发的的集体大红本物业，由于无法分证，单套也只能划入小产权合同交易领域.
2.小产权从价值收益上来讲是否值得入手，如不会被强拆，其实际是具备居住、转让、租赁、继承、赔偿、赠予等权益，唯一就是不能拿到银行做抵押融资，小产权根据其不同属性不同品质位置，一般价格定义在同片区商品房1/4～1/3～1/2三个标段，但无论那个标段的小产权租赁汇报比都在商品房租赁汇报比的1-2倍，例如深圳早年的一些小产权很多都可以保持在租赁8-10年全部回本，所以从这个角度有其价值性存在；
3.小产权从刚需维度上来讲是否值得入手，很多小产权全款其实就是一套商品房的首付，对于很多中薪阶层，其工资根本没法持续支持其持续月供，所以从这个刚需维度对这一大部分中薪阶层也是有价值的。
综上所述，购入小产权有其可圈可点之处，从上面这些来看是值得购买的，就看你是出于那种需求；当然，从物业升值角度来看，小产权购置无法通过大量银行杠杠，当房价暴涨之际，其升值增益远远不如有大金融杠杠的商品房。不同地域，不同需求，不同类型的小产权，对标“值不值购买小产权”答案是不一！
藏富于村
个人觉得小产权房购买价值不大，还是谨慎为好；
原因如下；
第一、先来了解一下小产权房的定义，我们口中所谓“小产权房”，主要指两类：第一类是合法的，也就是已经通过国家相关政府部门的审批，合法建设在农村集体建设用地上的房屋；
另外一类是指未经过任何国家相关部门的审批，私自建设农村集体建设用地的的房屋；也就是不合法的！
但是无论合法与否，产权证要么是集体产权，有乡镇部门颁发产证，要么就是无产权，首先在法律上就不支持该类型的房屋进行转卖交易；私下签的合同也不具有任何法律效应；
第二、小产权虽然价格便宜，但是其涉及到的土地纠纷，产权纠纷等众多关系杂且乱；像小编所在的海南，有许多候鸟人群就是贪图便宜购买的小产权房，但是因为违建，就被政府给拆了，闹得是钱房两空！
所以如果有想法想购买小产权房的朋友，建议先调查清楚是否涉及土地，产权等纠纷；或者干脆别去触碰此类型的房屋！
Fang柳泽平777
粤港澳湾区，一些临近核心城区的村庄，因改造速度相对较慢，集体土地或者村民的宅基地上，出现了村民个人自建，或者集体共建，或者通过小型房地产开发公司建设销售的小产权房，这些房因为未获得上级主管部门的批复，个人购买无法获得国有土地使用权，也就无法取得不动产权证（红本），因此国家三令五申禁止小产权房的建设，现阶段，新建的小产权越来越少，但是会有一些老的小产权房已经被个人购买，行成了历史遗留问题。
说实话，有些小产权的建设质量并不差，且小区配套也很好，看上去几乎与商品房没有两样，一些买家看了以后，还是蛮有入手欲望的，那么如果真要入手小产权，必须知晓以下几个问题：
第一，是否可以办理交易？一般是在村委办，或者村成立的投资公司办理改名手续，不需要缴税，只需要交手续费，一般一万到几万不等，因为不交税，所以，这个商业行为是有风险的。
第二，小产权被国家转正的可能性微乎其微，在购买前，不要轻信有可能转为红本的说法，不要带着这种侥幸心理。
第三，到所在村，区了解清楚该楼是否属于违建。
第四，小产权无法在银行进行正规的房屋贷款，只能通过金融机构或者银行的一些合作机构办理贷款，一般利息较高，如果利息较低的，也是因为开发者与机构合作，羊毛出在羊身上。
我就只提这几点吧，其实仁者见仁，存在就有其合理性，无法去主观表达能不能入手，因为，的确有这种交易行为大量存在，只是在入手前尽量多看，多了解吧，希望对您有帮助！
深圳裕丰地产新房总监
小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？1、不能贷款 不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。2、易出问题 维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。
小特务29131427
对于小产权房，虽然有些人通过购买获取了一些利益！但是小产权房，我不建议购买！！
第一.可能是违建
小产权房，有可能是违章建筑，并没有取得规划许可，建设许可，开发许可。完全是没有产权的房屋，购房者的权益很难获得保证！！
第二.不能贷款 不能过户
由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理，不可以抵押，不可以按揭，不可以合法过户，理论上不可以合法买卖，也得不到法律的保障。
第三.容易出问题，维权艰难
如果购房者买了小产权房，遇到政府整顿小产权房，会面临强迫拆除风险。购房人可能无法取得房屋，又很难正常拿回购房款，如果属政府拆迁区域，你也无法取得补偿。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
小逸湾区楼市广播站
小产权房也是固定资产呈现的一种形式，虽然目前国内没有明确的法律来对小产权房进行具体全面的规定！我们可以推断的：国家鼓励各类资产在市场上进行自然流通！二则，小产权房只要不是司机建房，房屋用地归集体所有，小区建设报备建设规划等部门，所有人的权益就可以受到法律的保护！
大家如果是看到合适的考虑长期持有的，建议入手！性价比还是不错的！
魔都记事
小产权不建议入手：
1，小产权基本上都是村民自建房，大多数还都是违建，不合法。
2，小产权房，产权不明晰，买房的话可能纠纷很多，到入手的时候都是棘手的问题。
3，买小产权房不能从银行贷款，不能加杠杆，这样的话资金成本就高了。
撬动杠杆
小产权确实没法律方面的保障，不过周围房价几万一平，你也买不起，钱不知该怎么花，不如买一套，当租房十几年，剩下的五十多年就当白赚的了
