撰文=徐三刀
“五一”期間，利用節假日看項目的人不少，為了幫助解決購房問題，我們將在“五一”期間集中推出買房問答，篩選當天提問，第二天進行剖析回覆。
刀哥回覆：目前恆大文化旅遊城正在銷售53平米精裝小戶型，諮詢的人比較多，主要是糾結在秦漢新城投資小戶型，是否值得考慮？
是否值得投資，我們一向的觀點是，必須有產業，或是有概念，否則，謹慎考慮。恆大文旅城算是一個大型產業，整體規劃8000餘畝，屬於秦漢新城“一軸兩核、三帶四區”的“秦漢文化歷史軸線”北部，也就是北塬綜合服務區，區域屬於初級開發。
這個項目最大的特色，便是“樂園經濟”，產業先建，在西安尚屬空白，整體住宅規劃約200萬方，規劃有公寓、高層、小高層、洋房，面積在53-150平米。此外，公建配套佔地約3363畝，包括婚禮莊園、會議中心、主題博物館、城堡酒店等。
此外支撐條件還有兩個：一個是學校資源多，5座幼兒園+2座小學+2座初中+1座高中；另一個是交通資源，例如地鐵13號線（較遠）、16號線、17號線（未批覆），都在這個區域，算是比較集中。
目前，恆大文旅城還沒有開盤，諮詢的人比較多，整體規劃沒問題，如果交通條件能解決，對區域有信心，就可以考慮。
刀哥回覆：目前，不限購區域包括西鹹新區（灃東部分限購）、涇渭新城、高陵區、臨潼國際旅遊度假區（東曲江）、臨潼新區等。
目前，高層產品選項比較多，0.68萬/㎡金輝城＜0.75萬/㎡當代惠爾滿堂悅＜0.88萬/㎡金科世界城＜0.98萬/㎡綠城春江花月＜1.15萬/㎡中天誠品＜1.2萬/㎡陽光城壹號，選擇餘地較大，可以先實地踩盤，然後再做決定。
如果要選擇低密度產品，就不能拘泥於西鹹新區，例如選擇洋房，1.25萬/㎡旭輝·江山閱（精裝修交付），1.8萬/㎡灃水雲間；再如選擇疊拼，1.9萬/㎡中海閱驪山上疊，1.9萬/㎡新城璽樾驪府上疊。
建議，選擇不限購區域的項目，一定要搞清楚自身需求，還有地鐵、教育、醫療等規劃。新開發區域普遍成熟緩慢，要有一定的心理準備。
刀哥回覆：草灘板塊一直處於緩慢開發狀態，即便是經開一期沒有土地開發，作為經開二期仍然沒有大面積供應，經開1.0飽和，經開3.0荒蕪，經開2.0斷供。
草灘規劃範圍極廣，包括經開大學城、高鐵新城，直至未央湖，幾乎與滻灞國家溼地公園連在一起。高鐵新城是經開2.0經濟的一個大看點，地鐵2/4/13/14/22號線聚集於北客站，地理位置很好，區域發展也逐漸成熟。但因為沒有住宅供應，導致周邊商業氛圍缺失。
目前，草灘被規劃為“國際濱河生活區”，價值很高，就是沒地開發。預計下半年會有一個新項目入市，因為是聯合開發，不便公佈。
刀哥回覆：保利和光塵樾，目前12#高層已經開盤，建築面積103-129平米，均價在1.3萬/平，精裝修交付，洋房產品沒有推出。
項目屬於灃東新城自貿區，這個片區目前已經有中南·上悅城、藍光·公園華府，保利和光塵樾項目屬於“和光系”，此前在北京、廣州等地落地，西安屬於第七座，定位屬於中端產品。
項目規劃很好，規劃高層+洋房，與中南·上悅城相仿，目前區域屬於起步階段，遍地開挖，修建道路，消費依靠華潤萬象城，教育依靠灃東五小，主要賣點在品牌+精裝修+服務，與保利·中央公園一致。
但近期項目開盤，因為被藍光·公園華府、綠地新裡城·蘭亭公館搶先，導致項目143㎡產品去化率一般。當然，這屬於正常，藍光·公園華府8+1洋房141㎡毛坯四房，中南·上悅城9-11層洋房143㎡精裝四房，價格相差兩千/平。
刀哥回覆：榮華地產旗下寶格麗小鎮，已經交付一批，此前去過看，僅有的感受有三點：一是，園區管理散漫；二是，立面形象普通；三是，飛機引擎聲音。
如今，寶格麗小鎮已經被力高收購，大概是1600畝土地，更名為“力高·寶格麗天悅華府”。項目以賽特奧萊商業為引領，涵蓋周文化遺址公園，寶格麗小鎮，民俗商業，藝術家工作室和商務辦公等六大板塊。
關於這一板塊，可以點評的東西很少，只能說，概念一流，運營二流，未來三流。這一板塊想要火起來，必須地鐵拉動，否則需要漫長等待。
刀哥回覆：高陵恆大雅苑處於涇環北路與涇惠十四路交匯處，與新城控股悅雋公園裡相毗鄰，與北城新天地一路之隔。
高陵片區，大致可以分華為三個板塊，鹿苑大道板塊，桑軍路板塊，涇渭新城板塊。目前，鹿苑大道屬於高陵新城，開發較早，發展緩慢，人口聚集度低。涇渭新城板塊屬於目前市場熱點，距離西安主城區僅有7公里左右，跨河便至。二者之間便是桑軍路板塊，項目有恆大、新城、城北新天地、藍湖九郡。
目前，區域市場因為周邊配套尚未成熟，交通條件沒有改善，主要是打價格牌，以低價精裝房、品牌洋房等為噱頭，吸引剛需外溢群體購入。
恆大雅苑項目，規劃約240畝，在售產品建築面積約114-146㎡高層產品，價格約8000元/㎡，園林規劃較好，中庭有湖區景觀，會所已經呈現，社區體驗比較有品質。僅有兩個缺憾，就是距離主城區較遠，周邊配套缺乏。
刀哥回覆：地鐵口+90㎡小三房，可謂剛需標配，但因為極致資源、極致戶型，其實，能夠選擇的不多。
大致有以下項目符合：綠地·璀璨天城（地鐵3號線保稅區）、廣匯·匯悅城（地鐵14號線“疑似”港務大道）、當代·嘉寶公園悅（地鐵5號線西窯頭）、綠地·蘭亭公館（地鐵3號線嶽旗寨）、君合天璽（地鐵5號線阿房宮）。
其中，兩個項目距離高新近，當代·嘉寶公園悅，建築面積約98㎡的通透三房，價格約1.1萬/㎡，毛坯交付；綠地·蘭亭公館，建築面積約97㎡的2+1戶型，1.2萬/㎡，裝修交付。
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