二手房是一個不透明的，信息不對等的市場，但卻是西安最真實供需“溫度計”，又是剛需購房者的“掘金”地，一直具有非凡價值。本篇文章，AI君以專業數據機構和盡3000套二手房真實成交數據為基礎，滿滿乾貨，以期給購房者提供一些真正的，實用性的參考。
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買新房，也要關注二手房？
第一，二手房可以幫你把脈市場。
比起受行政手段影響的新房房價，二手房是市場供需的最真實體現。尤其在判斷市場拐點時，二手房總先於新房行動，二手房成交量下降，價格下降，就說明市場動能不足。新房和二手房是互相關聯的，只有合在一起才是完整的市場。
第二，二手房可以幫你判斷新房價值。
對購房者來講，當我們在說一個房子是否“保值”或者“增值”時，一定是在說當這套房子在未來，作為二手房售出時，是否可以保持跟新房差不多的價格，且能賣的出去。
也因此區域內二手房與新房的“剪刀差”直接體現了一個樓盤的價值。當某新盤價格遠低於周邊二手房時，就意味著新房具有高性價比。
這裡再說句題外話，房產增值與租金基本無關，不要想著租金能為你帶來什麼可觀收益。以錦業路的一套100平的房子為例，總價150萬，如果按照3000的租金對外，回本要租41年——投資房產靠租金等於做慈善。
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購買二手房的好處
最近當有人問AI君，能不能推薦地段好，帶學區，帶公園，周邊醇熟，小區環境好，關鍵還要便宜的房子？AI君通常會推薦，去淘二手房。
二手房對比新房有三大優勢——第一、真實可靠。本身就是現房，房子可見，配套可見，學區也可見，交易風險低。第二、節約成本。省去等待期房的租金成本，裝修成本。第三、可撿漏。若有幸遇到投資客拋售，那麼8折9折不是能在某新盤的熟人那裡的幾個點位可比的，一次淨賺十幾萬。可以說，二手房非常適合真剛需購買，同時也是資深房產投資客的掘金地。
但要注意的是，淘二手房也不是一個一蹴而就的事情，買二手房所要耗費的精力也要遠大於新房，需要長時間的沉澱和關注，買新房只要隨市而行，二手房則具有更為獨立的“個體屬性”。
二手房需要你一直“有所準備”，才能在好房真正拋售時接得住從天而降的餡餅——從鏈家以往的成交數據即可看出，真正價格讓人眼前一亮，性價比極高的二手房成交週期都在7天內，甚至2天，當天。如果對這個小區的過往歷史和價格不瞭解，那麼你就會猶豫不決，錯過機會。
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西安二手房市場摸底
以下為諸葛找房提供的西安二手房成交量官方數據。
從大行情來講，西安二手房與新房的關係大體可概括為先跌後漲。西安二手房的狂歡出現於2017年7月-10月和2018年的3月-5月，月成交均在6500-8000套左右，量價雙漲。凡是在這兩個時間段賣房的都盤滿缽滿，沒賣的也以一種佛繫心態力挺西安二手房房價倒掛西安新房2000元/平，且在西安新房已被調控扼住龍頭時，漲幅繼續名列全國前三。但從成交量可以清晰的看到，西安被2017年-2018年兩年消耗的購買力，正在漸漸失去動力。
從2018年6-8月的月均4000套成交，到9月-11月的3000套成交，2019年1月西安二手房成交量3546套，已低於2017年1月成交，2月因跨年成交跌至1850套，比2016年2月成交只多了750套。如果新房樓市還在冰火兩重天，真正體現供需的二手房成交量一路下行。
西安城市二手房3月掛牌價為15882元/㎡，出現環比下跌0.47%。二手房市場的供需逆轉之勢，已從成交傳導至了價格，而如意料中的，掛牌房源量上升，有部分真正想要賣房，而不是“掛著玩”的二手房業主，開始進入市場。
AI君小小預判，西安二手房市場已進入下行通道，且在一段時間內維持價跌量漲。（目前三月份的成交量還沒公佈，但僅從鏈家每日成交來看，西安3月18日的成家量已達到1月的兩倍，按照這個倍數計算，西安2019年3月二手房成交或將出現一個較為大幅的增長）
但各位賣房人和買房人也無需恐慌，這並不意味著房價大幅下降，而是買賣雙方對預期變得坦然，讓二手房市場褪去瘋狂迴歸理性。市場擠出一些泡沫，才利於持續穩定健康的發展。而對於購房者來說，在看新房的同時，也可以把注意力轉向二手房，做好淘金準備。
當然說到這裡，引用前言，與新房不同，二手房的個體情況非常重要，如果一套房子真的便宜，無論什麼市場情況下都是便宜的——舉個例子，AI君前幾天意外得知朋友他爸竟然在2018年5月以6000的價格出手了城東一個樓盤的二手房（目前該樓盤二手房均價在1.22萬），買家可以說相當幸運了。
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西安二手房各版塊成交價
以下為西安二手房價格分佈圖。這張圖非常重要，可以幫你迅速理清西安二手房的銷售狀況，也是AI君的心血所在。因為這些價格均為成交價而非掛牌價。數據源於鏈家的公開數據。大家在右上角收藏的同時記得關注為你“操碎了心”的AI君哦。
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二手房購買注意事項
以下為AI君總結的一些二手房置業建議，都比較實用，希望可以幫到大家。
（1）在2019年1-3月西安二手房成交中，有11.1%的房源為掛牌價直接成交，而有88.9%的房源成交價低於掛牌價，平均降幅為5.07%（例如天正幸福裡64平，掛牌價88萬，實際成交價為83.3萬），這意味著2019年3月購買二手房時，排除個例，平均掛牌價5.07%的降幅在多數賣家的心理接受範圍內。
（2）不帶電梯的老小區，因為房齡和房型，即便繁華地段價格也控制在1萬以下，6000-8000元/平也能淘到。如果實在資金緊張又追求周邊繁華，地段好，離辦公地點近也不妨考慮這種小區自住，同時建議選擇低樓層方便後期置換。這種無電梯小區和周邊帶電梯的差價大約在20%-30%。
（3）可優先看毛坯現房。其實在二手房中還是能找到少量毛坯房。此類“半新”房源，視單套房源情況而定，單價上較已裝修二手房價格更低，即買即住，首付也基本可以按最低做。
（4）購買二手房務必注意學區，一個好的學區價值不言而喻，具體在物業可以問到。如果該小區房源之前帶學位，則需要重點考察學位是否已被使用或已失效。
（5）能貸款就貸款，利用高評儘量做低首付，降低壓力。
（6）只要是正規的商品房，二手房也是可以使用公積金貸款的。只不過要注意二手房公積金貸款的借款人年齡與申請貸款期限加在一起不能超過65歲；用公積金貸款的二手房房齡超過15年的，房齡加貸款期限不能超過30年。
（7）如果已自己找好了買家和賣家，也不是必須找中介公司辦理過戶。西安過戶通也同樣受理個人業務，可省下一大筆錢。但二手房水深，如果與賣家不熟悉，還是建議找專業的經紀公司。
（8）在完成二手房交易之後，也要跟進到確保原戶主戶口遷出，不要馬虎，非常重要。
AI君有話說
剛剛上海二手房成交大漲，實錘了全國樓市的“小陽春”，而從3月新房數據交易來看，西安亦跟上了步伐——2019年3月西安新房市場，7383套房源入市，開盤當日去化約為79%，回到了去年9月的水平。西安二手房開啟價跌量漲，其背後是降低了預期的賣家，與對恢復了信心的買家一拍即合的結果。總結來講，市場正走向穩定。而對西安購房者來講，也正是開啟二手房看房模式的好時機，帶著AI君的看房手冊，祝願大家都能買到心儀的好房。
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