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大家好，我是小T。
從930大調控踩住剎車到一城一策
2016年分析的結論是：一線防大漲，二線防大跌，三四線去庫存。當時這個判斷還是相對靠譜的。2016-2017這輪大漲，基本上是一線先漲，然後被930新政卡住後，需求溢出到二三線，然後三四線在上漲過程中去庫存。當時的判斷是，三四線漲多少，看地方政府良心。從政策上看，棚改貨幣化安置是主要的推手，這個在去年年中也被基本叫停了。
從2016、2016、2017、2018的房地產銷售總面積以及銷售總額來看，2017-2018的增速基本被控制住了，也就是說全面調控的作用起到了。同時，如果我們去看庫存變化，會發現，在去庫存政策確定後的一年多里，房地產總庫存少了1.7億平米。
兩個角度加起來看，便是銷售面積增速和銷售價格增速都被壓住了，且庫存開始減少。如果從整個國民經濟的角度來看這個現象，那麼固然是好事，因為不管是從貨幣供給還是從社會投資看，被房地產拿走的都少了。
這麼說比較幹吧，我來打個比方。2015-2016年就好像一個幼兒園，來了個啥諾如病毒，越來越多小朋友上吐下瀉，傳染開了高房價。然後就調控了，只要有生病跡象的，就不讓上學，交給爸爸媽媽在家裡帶（房價調控的主體責任在地方，和地方官員的烏紗掛鉤）。這樣，各種爸爸媽媽就心急如焚帶著去上醫院啊，各種開抗生素下猛藥（地方調控競賽）。然後，到了2017年，基本就壓住了，有些地方才傳染，還在病程初期，吃藥也沒啥用，那還是漲（去庫存的尾部在2018年結束）。
那現在娃基本都結束病程了，但爸媽開的抗生素還一大把，娃也病懨懨的。那學校就說了，各班老師看著點，告訴家長沒事就別吃那個抗生素了，學校午餐也給娃們吃點養胃的。意思就是適度鬆綁，矯枉過正。這也就是今年省部級會議、經濟工作會議等等上面說的一城一政策。
比方說，有的城市去化已經結束了，房價也虛高了。這個時候雙向的限售限購政策，會凍結流動性。為了保證流動性，可以把限購給打開一些。有些還在漲，那麼就把限售打開。有些漲跌都完成了，未來一兩年還有大量新房入市，那不如提前把限售限購都開了，把定價權先期交還給市場。這便是一城一政策的核心，地方政策的制定者還是地方政府，責任主體也還是地方政府。你地方政府要賣多少地，簽發多少預售許可，中央政府不管。中央政府只要求你穩定。穩定的意思是：不能大漲也不能大跌，還不能有人砸售樓處。所以，本質上還是面多了加水，水多了加面。沒辦法，中央一級的財稅改革還沒有到位，房產稅推不出來，加上土地流轉制度沒有實踐到位，只能是各地政策以地方政府為第一責任人，因地制宜。
上面大概其聊完了930大調控踩住剎車到一城一政策的一個變化過程。下面具體聊聊怎麼個一城一策。
首先當然是聊頭部城市北上廣深
小T在北京，先以北京為例。
先聊一下直觀感受。今年北京的房子流動性很差。差到什麼程度呢？我看到兩個質地很不錯的小區，被急售的業主把房價從10+左右直接砸到八萬多，一套房直接砸掉整個樓盤的牌價。不在一線城市的朋友可能很難理解這種情況，我來解釋一下：
原因是這種房子總價高，一般都在千萬以上。按照北京市的水準，這種房子無論是總價還是單價都無法認定為普通住宅，所以首付比例會升高。首套的話40%，二套就要80%。以1200萬計算，首套的要拿出500萬，二套的要拿出1000萬。這種首付比例的提高，直接切斷了原來“剛需、改善、投資”三級需求步步置換的鏈條，直接導致了沒有流動性。今年有不少朋友都在賣出手中多餘的房子，換成大A的股票。真在賣的就能知道，除了小戶型剛需房，其他的想賣出一套何其困難。
這還是僅僅從二手房交易的個人感受去看，如果你換一個視角去看數據，會發現一手房已經是冰點了。2018年，北京新建期房（看清楚，是期房）成交也就25000+，是2005年以來最差的一年。銷售不行的另一面是供應在加大，商品房方面，去年供應了42000左右，累積的商品房庫存已經達到了7萬套+，接近去年二手房交易量的50%。我現在是用書房的本機，軟件不在這個機器上，否則跑一個商品房庫存除當年二手房交易量的歷史數據給大家看就很直觀了。
那麼到這我們就能看出來：北京市是新房商品房賣不動了。那麼資深一點的吃瓜群眾就會問，那政策房呢？我早上扒這個數據的時候，把自己嚇一跳：
2018年北京限房價項目供應24893套，成交4530套；共有產權房供應22066套，成交7729套。也就是說政策房只賣掉了26%，剩餘的都成了庫存。而且你別光看去年，2019年，限價房還有5萬套要入市，共有產權房儲備項目還有一大批隨時可以砸進來。
可能大家覺得這些項目都是地段不好的地方，我舉個例子，比如朝陽區將臺街道去年掛出去一塊地，做限價房，裝修後的價格是43000。這個位置北上就是798和中關村東園區，往西就是我常去的網紅商場頤堤港。一河之隔的卡布奇諾，現在均價是7萬。用4.3壓7萬的房價，7萬的還怎麼漲？
所以，聊到這，大家就很清楚路徑了：
抽掉貸款的梯子後，“剛需-改善-投資”的鏈條被打斷，流動性變差；
使用限價房抑制二手房上漲空間；
使用共有產權房人才房等結合人才政策滿足剛需；
這還沒有包括深圳的小產權官辦租賃轉正（利用集體土地建設租賃住房）；
所以，聊清楚了頭部城市的模式，各位在對照自己城市的政策權重，就不難明白各自的地產宿命了。
北京是雙限，您家裡的最終政策是“新房不限購，二手有限售”，那就是請君入甕（其它各自對照）；
北京市人口流入熱門地，如果您家裡是盡人口流出，那麼趨勢會強化為加速下行；
北京市是政策房滿足剛需，如果您家裡也是，那麼二手房必然受抑制；
諸如此類，我不再一一舉例了。總的是一句話：如果北上廣深沒有漲，不敢漲，你還想自己家去庫存後接著翻番，那純屬腦子被搬磚拍了。
如果非要說集體漲，那只有一種情形，大幅降息
目前看不大可能，聯儲可能2019年還有一次加息，在這次加息前後，央媽會和聯儲分道揚鑣是大概率事件。減降稅和降息在毛衣戰消停後，總有一個落地，我個人更期待是減降稅。
2019-2021這幾年，不是房地產的時代。這不是個人能影響的，這是財富週期決定的：房子供大於求且租售比普遍低於2%，不受信貸政策支持。
時勢造英雄！識時務者為俊傑！
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