01 2019年，棚改面臨大變局
全國多個省市已經召開了地方兩會和住房工作會議，並佈置棚改相關工作。
其中，不少省份大幅下調了2019年的棚改任務目標。
山西從12.52萬套下調至3.26萬套；河南從50萬套下調至15萬套；四川從25.5萬套下調至15萬套
······
這麼多個“小目標”，今年突然就被腰斬、屁股斬，甚至是大腿斬。
不僅如此，2019年，棚改或面臨達6000億的資金缺口。
在去年12月，住建部就明確提出：政府購買棚改服務模式將被取消。
“對於新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。”
這是什麼意思？
以前，企業以政府購買服務合同向銀行質押融資，相當於政府做擔保人，對相關棚改的債務兜底。而在這種模式下，資金主要來源於國開行、農發行的貸款資金。
現在的棚改專項債，是地方政府發行的專項債券，向外界籌錢，用於棚改。而還錢則要依靠棚改項目帶來的收入。
截至目前，棚改專項債才發行了3100億，而去年的棚戶區改造投資則超過1.7萬億。
不少地方政府和研究機構已經表示了擔憂。
根據天風證券的測算，2019年棚改資金需求在1.3萬億左右，落實到政策性銀行貸款與專項債的共有1.17萬億。但在政府購買服務模式取消後，保守估計2019年棚改專項債有6000億的配額，因此還有接近6000億的資金缺口。
2019年，想要繼續推動棚改，卻找不到發動機了。
02 2018棚改熱火朝天，2019高峰過後就是低谷
和2019年的尷尬場面不一樣，2018年，是棚改熱火朝天的一年。
2018年，全國各類棚戶區改造開工626萬套，超過了580萬套的目標任務，完成投資1.74萬億元。
在已經召開地方兩會並公佈政府工作報告的省市中，多數省份都“超額”完成了棚改任務。
有分析師發現，部分地區2018年的棚改工作力度堪稱歷史最大。2018年也是棚改的高峰年。
以浙江省為例，不僅2018年棚改新開工40.6萬套，完成年度目標任務的139%，開工量為2017、2018年兩年任務總和，還基本建成棚戶區改造33.3萬套，完成投資1642億元，分別完成年度目標任務的170.9%和234.5%。
而這一波棚改高峰，主要是依靠三四線城市。
棚改貨幣化安置的措施，釋放了大量的購買力；加上在一二線城市受到嚴密調控的時候，資金和需求開始向三四線城市外溢，三四線城市的房地產開始繁榮。
在政策鼓勵和市場利好的作用下，又進一步推動棚改繼續。
這樣一來，去庫存的目標達成了，同時也導致三四線城市在近幾年裡房價和地價瘋漲，漲幅甚至超過了一二線城市。
03 房價暴漲的背後潛藏危機，三四線城市怕是要涼了
三四線城市的房價被推到高位，不見得是好事，反而很容易摔得粉身碎骨。
房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。
這些三四線城市房價暴漲，僅僅只是因為棚改發的錢無處可去，最後流入了房地產。而並不是因為經濟增長、產業匯聚、人口流入等等利好。
當去庫存的任務完成後，棚改貨幣化也就基本完成歷史使命，應該要逐步退出了。
目前來看，有不少地方已經在逐步籌劃了。
三四線城市，成也棚改，敗也棚改。
失去了上漲動力，又沒有經濟人口來支撐的三四線城市，未來兩年內房價註定要涼。
如果還是要在三四線城市置業，要注意哪裡的棚改目標是降得特別厲害的，特別是山西、河南、四川省內的小城市，買房要特別小心。
另外，有兩種城市是例外的：一種是區域中心，或者經濟好、產業集聚的地方；二是環上海、環廣深、環北京城市群。
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