買房這件事其實真的不是一件簡單的事，尤其在這一刻，樓市降溫，房地產進入轉折點，一些房子跌跌不休，一些房子卻可以逆勢上漲。買房這件事，從底層邏輯到上層操作都完全不一樣了。
今天我會結合自己行業內的從業經歷和所見所識，以及我對房地產行業的發展趨勢判斷，幫助大家全方位升級購房知識，做到精準買房，希望能夠幫到千萬家庭選到自己合適的好房子。
讓剛需者買對房，讓投資者買好房。
為什麼房子是最好的資產？
如果讓你在房子、股票、基金、貴金屬、股權等等這些投資品中挑一個，你這輩子只能投資它，你會選哪種？大家肯定毫不遲疑就會選房子，為什麼房子會有這麼大的魅力呢？
1.房子捆綁入戶、教育問題
沒有房子你就不能落戶，不能落戶就不能讀書。有些朋友覺得沒什麼，那是因為你還年輕，不管日後，只在乎現在。
如果你是外來人口，尤其是那些從三四線甚至是農村來到大城市拼搏的人，你是願意回老家還是待在大城市？
如果你要待在這裡，難道一輩子租房，一輩子做一個外來人口，一輩子給這個城市交稅卻享受不到城市的福利？
難道以後不生孩子，你的孩子不需要讀書，還是說要讓你的孩子回老家讀？
做父母的，如果有條件誰不想把小孩子放在身邊照顧呢？有房子誰不想讓他來大城市接受更好的教育呢？
所以買房，不僅僅是住那麼簡單，那還涉及到你小孩子享受教育的權力，也就是你小孩子的前途呀！
2.房子是老百姓所能接觸到最好的資產
（1）房子的投資屬性
居住屬性是房子的基本屬性，但房子也是一個投資品。
從2004年開始，房價就一路上漲，普羅百姓所能接觸的投資品彙總，沒有任何一個能想房產這樣長期、大幅地上漲。
以前房價漲得這麼快，以後也能一樣嗎？
雖然房價不會再像以前那樣暴漲，三五年就翻一倍，但是房價上漲的趨勢不會改變。中國的產業在升級換代、人口素質在提高、城鎮化在推進，房價怎麼會到頭呢？就說2018年GDP增速6.6%，高於預期的6.5%，又一次超額完成任務。只要咱們國家的經濟還在以較快速度增長，樓市就還沒到頭。
（2）房產帶有金融屬性
可能對一些朋友來說，房子只是買來自己住，不關心房價以後漲跌。但是，房子的金融屬性對你仍然十分重要。房子是最大的信用背書，而且可以抵押貸款。如果你在一線城市有套房子，你可以輕輕鬆鬆隨便貸一兩百萬。辦信用卡，你有房和沒房，銀行願意給你批的額度完全是兩個差距很大的數字。
房子這個資產，你能夠利用好。他就像一個支點一樣，撬動起你更大的財富，和更廣闊的人生。
（3）最安全的資產配置
最關鍵的一點，相比其它投資品，對於老百姓來說，房子是最安全的投資產品。不管股票也好，基金也好，還是說P2P、股權、比特幣，你都可能血本無歸。但是房子，房價再怎麼跌，起碼有一套房子可以住，可以出租。
你現在應該考慮的不是“中國”房價這輛車會去到何方，而是要先上到這輛急速奔馳的車，先有站票，然後再慢慢置換硬座、硬臥。
在大城市，得憑自己的一腔孤勇奮鬥的年輕人，要想不被房子綁架，最好的辦法是先綁一套房子。你先接受眼前的苟且，再去考慮未來的詩和遠方。
好，房子的特殊性我簡單跟大家講了講，接下來進入我們這節課的核心：怎麼才能買好房？
2019年要特別留意這5大選房標準
對於一個普通家庭來說，房子可能是一生中最重要和最大額的一筆投資，一旦買錯就覆水難收。
以前搭上樓市順風車，閉著眼睛買都在賺錢，但不代表做對了。而今年，樓市更是發生鉅變，別說像以前那樣隨便買，就算你挑著來買，如果你還是以老一套的標準來買房，你就會發生市場已經不流行這一套了。
今天，我就和大家分享5個與過去不一樣的買房標準。
1.地段不能只看市中心
（1）最好的地段是城市
這是首先要跟大家明確的一點。
買房看地段，看什麼，中國那麼大，肯定先看這個國家地段。一個國家的地段是什麼，就是城市！
選城市，應該怎麼選呢？
有能力的，在一線、強二線和環一線中選擇，而且一線＞強二線＞環一線。
如果一定要回老家附近買，那也優先選擇省會，家鄉省會＞家鄉地級市＞家鄉縣城。
那是不是要我們放棄自己的所在城市，一定要去毫不相關的城市買房嗎？那也絕對不是。
不管你所處城市的大小，如果你是在這個城市上班和發展，你要買一套房子來住，挑這個城市地段好的樓盤去買房就是了。
但是如果你在老家拼搏又想回老家買房，或者你小孩在大城市讀書，又或者你已經完全解決剛需，只是為手上空餘的錢找個投資去處的，那大城市才是你的首選。
如果你是上進的，你或者你的孩子是要在大城市打拼的，靠自己拼搏有機會買得起一線城市的房子，千萬別貪便宜買回自己老家去。
因為你買的不是房子，買的是未來的機會，更是你小孩的機會。就算你自己回到了三四線城市，我敢保證，你的小孩在未來，還是會跑到一線城市來發展，到時候又讓小孩重頭開始，那又何苦呢？
作為父母，現在佔住了一線城市的資源，其實你也為你的下一代佔住了資源。
（2）傳統的地段觀需要升級
大家都能感受得到，2018年下半年很多城市的房價已經進入下跌狀態，比如廣州、成都和貴陽。房價下跌很正常，08年、11年都下跌過，但是奇怪的是這一波下跌，這3個城市都是中心區房價領跌。但是，過往的經驗不是告訴我們，中心區房價才是最堅挺的嗎？為何卻領跌了呢？
實際上，這裡面發生了一些微妙的變化。
1、老城區的居住環境存在缺陷，路窄人多環境差。而地鐵的開通拉昇了城市骨架，很多城市出現了多中心，對老中心造成了衝擊，只要不是太偏遠，大家更多是選擇花少點錢住好一點新一點的環境。
2、年輕人購房需求的變化。一個城市的購房群體70%是集中在25-45歲的這個人群，對於2018年而言，也就是1974-1994年出生的，也就是一部分70後、而大批的都是80、90後。80後90後這些年輕人，他們的購房需求在發生著一些改變，甚至是一些趨勢性的改變。如果有方便的交通工具，寧願住遠一點，上班時間長一點，也得住大一點，房子新一點，環境好一點。也就是說在一定的距離內，我可以不買最中心的，但是我一定想買住得最舒服的。
所以傳統的地段論：地段、地段和地段。會隨著居住升級，隨著地鐵將城市骨架拉大，通勤距離縮短，商業和教育配套的向外延伸，大家對位置的偏執在減少，對居住品質的要求在提高，會慢慢改變。未來那些除了有老城區的位置優勢而沒有其它優勢的老房子，將會被年輕人所嫌棄，房價下跌的風險很大。
舊地段論必須升級，新的地段判斷標準：買房要看地段，但是不唯地段。而是在城市多中心發展之下，圍繞多箇中心，結合環境和配套去挑選房子。
（3）如何選一個城市的地段
①離CBD、市政府的距離多近。
越近越保值越能增值，當然，越近也會越貴。為什麼？因為政府因為會花重金打造這些地方，這裡會有最多好資源集中，商務配套、學校配套、交通配套。
一定要給大家一個數據的話：一線城市，好的地段，一般不要距離CBD 18公里以上。
很多人說，CBD核心區域的房價已經是特別貴，還能買嗎？我告訴你，買得起，還是可以買，因為沒有最貴，只有更貴。
②新的、有發展的核心城市規劃區
一個城市的新規劃區，就看一點：有沒有核心產業支撐。因為有核心產業，才能吸引高質量的人才，高質量的人才才能支撐起房價。
簡單通俗一點說：多不多大公司搬遷過來。大公司是支撐產業的核心力量，也是支撐房價的核心力量。深圳的前海、廣州的琶洲、武漢的光谷新區就是很好的例子。
③兩條個性化的標準來判斷一個地段
●如果有星巴克入住的地段，那一定不會是差的的地段。
星巴克選址前都會做大量的人流和消費調查，差的地段，星巴克是不會選的。
●如果一個地方，連全國餐飲連鎖大王沙縣小吃和蘭州拉麵都沒有，那這個地段真的是偏僻到沒有朋友了。
這個是中國特色，沙縣和蘭州是最接地氣的餐飲連鎖店，如果一個地段差到連沙縣都不願意過去，那是有多淒涼。
2.學區房價值正在被動搖
（1）學區房的神話難以延續
除了地段，很多人買房關注一點，那就是學區。大家都知道很清楚學區房尤其是好學區房的稀缺性，不管任何一個城市，最好的那批學區房價格一定是非常貴的，北京的學區房最高賣到15萬/㎡，天津賣到10萬/㎡，南京賣到9萬/㎡。在大家的理念裡會有一個聲音：投資就買學區房，學區房永遠保值增值神話會延續嗎？
2015年，教育部就已經在推動多校劃片和搖號入學等政策，也就是一個學區內對應多個學校，隨機搖號入學。像北京、廣州等大城市都在推廣，尤其是北京率先試行。而在這樣的一個趨勢中，大量的優質學校的價值會被周邊差學校所稀釋。很明顯，政府在有意打破這種教育教育被部分樓盤單一綁定壟斷性。
前不久一篇文章《這塊屏幕可能改變命運》刷屏朋友圈。
現實中存在著兩條教育平行線，一條線是：成都七中，去年30多人被伯克利等國外名校錄取，70多人考進了清華北大，一本率超九成，號稱“中國最前列的高中”。
另一條線是：中國貧困地區的248所高中，師生是周邊大城市“挑剩的”，曾有學校考上一本的僅個位數。
如今直播改變了這兩條線，200多所中國貧困地區的學校，全天候跟隨成都七中直播，從過去考上一本的僅為個位數，現在有的學校出了省狀元，有的本科升學率漲了幾倍、十幾倍。從16年來，7.2萬名學生，跟隨成都七中走完了高中三年。其中88人考上了清北，大多數成功考取了本科。
雖然，這篇文章過於強調了科技的作用，過分渲染名校名師的光環，忽視了課堂裡普通老師重要的監督指導作用。
但是，這就是事實和結果，科技改變教育，衝擊學區。
學區房的高價，本質上是教育資源有限的前提下設立學區制度導致的市場競爭的產物。而當教育迎來科技升級，當科技帶來教育共享，學區房必然面臨衝擊。
不管是政策調整，還是科技升級，總之學區房價值並非屹立不倒。
（2）剛需還離不開學區房
學區房價值受到動搖，那是不是就是說學區房就毫無價值呢？不是的。
學區房重要嗎？相當重要！因為這關係到你小孩的未來。
好的學區房，會有這樣的一些好處：
它能提供最好的師資資源和教育設備，是良好學風、學生眼界和見識的保障；
它是你孩子能夠獲得更好人脈的開始，好的成長環境是給孩子的一筆財富；
它是保值升值的重點投資品，優秀教育的稀缺性短時間內很難解決；
而且你們考慮過學區房背後的圈層嗎？買得起這個城市好學區房的，都至少是這個城市的精英階層。孩子一入學就可以跟更高層次的階層成為同學，未來資源和人脈、格局都會不一樣。
我和大家講學區的重要性，不是讓大家一味的超乎自己的能力去追逐學區房，只是想告訴大家一個事實：好的學校，是你小孩子能夠接受更好教育的大概率保障！買房，在自己能力之下，儘可能的往好學校去挑！
雖然現在學區房價值受到衝擊，但短期內學區房仍然必不可少，即使學區房價值下跌，也是從試行的一二線大城市向外蔓延。至少目前這一刻，你還是離不開學區房。
（3）如何找到不貴又好的學區房？
每個城市那些頂級的學區房，他的價格絕對不低，尤其是北上廣深，那不是每個老百姓都能承受得起的。
要讀好的學區，也未必一定要去擠那些最好的學校，在很多城市，尤其是北京，那些好的學區房的房子其實都很破舊，不要為了小孩子的讀書完全不去管居住的舒適性，這也是不對的。
那麼有什麼方式可以不用買特別貴的學區房，又能讀到相對的好的學校呢？
①挨著一些高端新樓盤附近買房
不是所有高端樓盤都是扎堆的。其實在很多城市，即使一些高端盤旁邊可能是圍著一些比較老的小區了。如果新項目的樓盤定位是高端盤，而且他有規劃建學校，大概率那個學校不會差。在高端新樓盤的旁邊買一套二手房，你的小孩就有大概率直接能讀那個新樓盤建好的學校。
②買中高檔樓盤相對聚集的區域
為什麼呢？第一有那麼多開發商一起來建設，第二畢竟涉及到很多居住人口，政府一定不會也不敢不管，肯定會做好基建安排和資金投入。那麼對於這樣的區域，就算是期房，你也不用擔心它的學校問題。
畢竟很多東西都會逐利而生，學校也一樣。如果這片區域的確有很多新樓盤，只要是中高端以上，肯定會有好學校跟過來。這裡的生源和家長絕對不差，優質生源，往往會吸引到靠譜的師資。
③讀私立學校
如果你已經買了房，但是分配的學區並不是太好的學區，而頂級學區的房子又特別貴，而你的購房預算也有限。那麼可以考慮挑一套自己喜歡，住的舒服的房子，然後給小孩選一所好的私立學校去讀書。
現在也有一些私立學校做的特別好，甚至不會差過那些公立學校，而且讀得起私立學校的學生家庭都不會太差，這也是對孩子來說不錯的圈層。
當然，也一定挑選風氣好的私立學校。除了錢之外，私立學校也有刪選生源的標準：比如說考試、面試等。
總之讀私立，你要考慮兩個事情：
1、讀私立的一年的花費要多少，6年下來值不值得你買一套好的學區房；
2、因為私立的選擇可以大大超過你住的周邊，你得考慮孩子的接送問題；
（4）買學區房的四大坑
①相鄰學校≠學區房
看似離學校很近的房子，但可能不一定被划進家長想要選擇的學校。
所以，買學區房之前你要做的，是先去相關部門，教育部、派出所做了解查詢，你買的這個小區所劃分的學校是哪個？這樣才能確保萬無一失。
②名校≠學區房
因為學區房的暴利，很多小區會花錢租某個名牌學校的名號來聯合辦學，很多時候只是一個牌子而已，和真正的名校實際上完全沒有任何關聯。
針對這種情況，你只需要確保一點：學校的教育質量。系統一點的就是上網查數據，查分校和總校之間的關係，校長是不是總校派來的，老師的等級水平，總校和分校之間的資源共不共享等。
一個更直接的方式：去找這個學校的學生家長去問下就知道了。
找一天學生準備放學的時間，你提前20分去到校門口，就有大把在無聊等孩子放學接送孩子的家長，只要你長得不是那種凶神惡煞，他們肯定很願意和你分享。
上述方法適用於所有你想了解所有學校的教學質量。
③買到已經變了的學區房
學區房政策調整頻繁，“學區”的地理劃分不會一成不變的。
在購買學區房之前，大家可以事先向教育局、街道、學校招生辦、派出所等相關部門瞭解清楚招生政策的變化，詢問近期是否會出現學區重新劃分的情形，特別是對於兩個學區交界線附近的房子更要當心。
注意：學區劃分一般不包括在建小區，務必謹慎對待！
④房子買了，戶口遷不進去（專指二手房）
要杜絕這種情況，需要大家在購房合同中增加原業主的戶口應在付清房款前遷出的約定，而且一定要是書面約定，因為如果僅僅是口頭約定遷出戶口，而實際原業主戶口遲遲不遷出的話，由於戶口管理政策的限制，孩子還是沒法入學！
而且要注意，一定要購買70年產權的普通住宅，而不是學區範圍內40年或50年產權的商住房（公寓），這兩者最大的區別就是商住房是落不了戶的，不具備學區名額！
3.最關鍵的交通——地鐵
（1）地鐵的重要性
地鐵的作用是將城市空間骨架拉大，將人口進行分流，將城市各地鐵區域間的交通時間距離縮短，有地鐵和沒地鐵，對於城市通勤來說是兩個概念。更關鍵的是，地鐵有利於房子保值增值。作為政府的重要基建投資，1公里5個億的成本，如果開發不起來，地價不升，房價不升，怎麼通過賣地回收成本？
地鐵是短途人口選擇最多的交通方式，相比高速、高鐵，地鐵才是最實用、最價格親民的通勤方式。從地鐵對房價的提升就能看出地鐵的重要性。
地鐵對近郊物業和遠郊物業的價值提升分別達到20-25%和10-15%。
距離地鐵站越近，住宅價格較高；3公里範圍內，向外每輻射1公里住宅價格下降6%—9%。
地鐵的輻射範圍是有限的，所以大家一定要正確理解“地鐵房”的概念，以地鐵與住宅的距離作為判斷依據，步行400米內的稱為正地鐵房，800米內的為準地鐵房，1.5公里內的為近地鐵房。
要買地鐵房，最好就能在地鐵利好推高房價之前出手。
地鐵建造的不同時期，對房價的影響也不一樣，地鐵的建造階段包括：規劃出臺、地鐵正式動工、正式開通運營、運營成熟期。對房價影響最大就是：規劃出臺和正式開通運營，這兩個階段前出手可以以更低的價格買到地鐵盤。
（2）高鐵並不是城市逆襲的希望
開通地鐵的幾乎都是一二線大城市，那三四線小城市沒有條件開通地鐵怎麼辦？沒錯，高鐵。如果說地鐵是大城市的專屬交通，那麼高鐵則是屬於雨露均霑的大眾產品，能夠飛入平常百姓家。這些三四線小城市都希望通過開通高鐵，實現城市的逆襲，而開發商們又通過高鐵的開通進行房價宣傳，老百姓們又希望通過購買老家的高鐵概念房來實現財富增值，可事實能實現嗎？
有報告專門針對高鐵的開通前後，對開通城市的常住人口、經濟、財政和收入四大指標的變動情況進行分析，大致反映高鐵對沿線三四線城市的影響。
首先，先看高鐵開通對人口的影響。36個城市中有21個城市，常住人口的佔比出現下降，其中京滬高鐵沿線下降的城市為5個，而沿江通道高達70%的城市的比重變化為負值。反映出高鐵建成之後，這些城市並沒有呈現出現集聚人口的態勢，反而出現了向外擴散的跡象。
以所在省份的增長率作為基準，沿線城市的GDP超額增長率並不是一定能夠擴大，京滬線將近50%、沿江通道將近60%的城市，開通後的超額增長率（沿線城市GDP增速與所在省份的GDP增速進行比較）要低於開通前。換句話說，這些城市並沒有如當初預想的，能夠保持住對全省平均水平的優勢地位。
除極個別城市以外，高鐵沿線絕大多數城市的公共財政收入複合增長率同步回落。
47個樣本城市，其中有29個城市的公共財政收入超額增長率出現了下降。
對比高鐵開通前後收入比值可以發現，在44個樣本城市中有29個收入比值出現下降，尤其是在沿江通道沿線城市中，除少數城市比值上升外，超過80%的城市比值下降。
很明顯，高鐵通車不但沒有給三四線城市帶來逆襲，反而是人口、經濟、財政和收入不斷被掏空，而高鐵鏈條中的核心城市的聚集效應更加明顯，成為這場高鐵建設革命中的大贏家。小城市原以為可以通過高鐵逆襲，誰知道這是大城市對它的變相掠奪。
所以，高鐵說得再好，都不是你買它附近房子的原因。你要關注的只有1個，那就是地鐵。
4.各線城市的戶型選擇不一樣
（1）各線城市如何選擇戶型大小
在一線城市，因為房價貴，小而全的房子是主流，80-90㎡的3房最受歡迎。而二三四線的主流面積段是110-120㎡和120-140㎡的3-4房。
而140㎡左右的4房，會是改善人群的最受歡迎主流戶型。
而下面我要說的這兩座戶型，大家就要謹慎了：
三四線城市，切忌買90㎡以下的房子。大家都住慣了大房子，不會喜歡這種小戶型的，這種非主流的小戶型以後不好轉手。
更差的一種戶型就是180㎡以上的超大戶型。不管一二三四線城市，180㎡以上都是2018年最滯銷最難轉手戶型。
（2）好戶型的3個關鍵指標：
好的戶型，一定是戶型方正的，像一個正方形一樣，沒有缺角和凹凸，這屬於常識了，這裡就不多說。在這裡，我給大家幾個挑戶型的關鍵數據。
①得房率80%-85%為佳
房子分為建築面積和套內面積，房價是按建築面積來計算的。
而真正我們住進去房子的面積，或者能用的面積，實際上是要比建築面積要小的，這個就是所謂的套內面積。它會有一個比例，這個比例就是得房率。得房率=套內面積/建築面積。
不同形態的房子有不同的合理標準，多層因公共配套少，所以公攤低，得房率較高。高層產品因有電梯、大堂等公共設備佔用空間，得房率要低些，合理的範圍應該是這樣的：
高層塔樓住宅（75%――78%）
高層板樓住宅（78%――85%）
小高層板樓住宅（85%――88%）
多層住宅（88%――95%）
得房率也不是越高越好，如果一套房子的得房率是100%，那這套房子肯定是沒有樓梯和走道的，那這樣的房子還有人要嗎？
通常來說，得房率在80%-85%性價比最高，公共區域既寬敞舒適，公攤面積也不會太多，價格比較實惠。
②進深與開間之比1-1.5為好
進深是指房子的深度。開間是指所購房產的南向外立面的寬度，也叫作“面寬”。可以這樣說，面寬越大、進深越小的房子採光越好。但進深偏小，開間過大不利於房間保溫，浪費能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到採光通風與保溫兩者間的平衡。
考慮到實用性，進深和麵寬的黃金比例為6：4，即進深如果是6米，面寬應該是4米左右，就是一個居住起來比較舒適、合理的房間了。
當然不同房間的進深和開間比例都不一樣。
比如，臥室，主臥的開間在3.3—3.6米左右，進深在4.5—4.8米左右即可。
而客廳和餐廳通常會連接在一起，它們兩個合在一起的進深假如超過15米，中間部分就會出現“黑廳”，客廳中部的採光和通風效果大大下降。為了避免這種現象，進深保持在10-12米相對比較合理。開間方面，客廳和餐廳開間3.6-4.2米會比較舒適。
一般意義上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理，進深與開間之比一般介於1-1.5之間會比較好。
③前後樓距最好有樓高的1.2倍
樓間距分兩種，一種是前後樓間距，一種是左右樓間距，對採光通風影響最大的是前後樓間距。正常高層的樓間距至少要達到30米以上。
較為合理的前後樓間距可以用一個數值來衡量：樓高的1.2倍，這個距離就可以保持良好的採光通風。
更直觀一點的方式，大家在選房時可以注意一下早上幾點陽光可以照進房間，下午幾點陽光離開，保證每戶至少有一個房間能獲得冬至日日照不少於2小時。
說到戶型，還會涉及到朝向的問題，大家都知道要講究坐北朝南，我這裡就不浪費大家時間詳細講了。
只給大家一個朝向優劣的排序：東南＞南＞西南＞東＞西＞東北＞西北＞北，這裡的朝向指的是大廳陽臺的朝向，一般來說也是主人房的朝向。
（3）樓層選擇
①不同小區，最好的樓層不一樣
如果有足夠稀缺的風景，比如望江、望海、望山或望公園，那麼高層是最好的。
如果小區內部景觀做得很好，那4-6層是最佳高度。一方面是低樓層價格不高，另一方面，去到4-6層的樓層採光基本上已經不受影響，恰好是剛剛越過樹梢的高度，最重要的是在自己家裡望出去，能夠看到最好的小區景觀，能獲得最大化的欣賞效果。
如果什麼特色都沒有，只是普通的不能在普通的小區，那中間層會比較好，但價格一般也最貴。現在開發商基本都採取“橄欖形”定價法，即中間樓層最貴，單價往高低兩端逐漸變低。
如果高層的價格和低層差不了多少，在這種情況下，對於購房者來說，高樓層還是比底層更好的。
②儘量避開天地層
所謂天地層，就是頂樓和底樓。
頂樓漏水是大概率事件。一個是建造工藝能力的問題，一個是要用心做好頂樓花的成本會特別高。所以，買房不要買頂樓，一旦碰上漏水，那就住得很不爽了。
而低樓層，一二樓的採光和日照是最差的。而且有些樓宇底下是商鋪，頂上的平臺可能會放置商鋪的空調外機，這就會對你造成噪音干擾；再比如，低樓層可能會有一些建築構件，為了所謂的美觀，就橫在你的窗外，看著難受。
③如果是買來投資，沒必要買最好的樓層
說句實話，如果不是那種望什麼稀缺景觀的樓盤，只要不是頂樓或者超低樓，其實二手房的價格差不了多少，沒必要去多出個幾萬甚至是十幾萬去買這個所謂最好的樓層。
5.物業費：不貪便宜貴才好
隨著消費水平提高，居住也在升級，會對物業提出更高要求。而好的物業，就是小區環境、治安的保證，是你住得舒適，也是你的房子保值升值的重要因素。選物業有一個標準：寧選貴，不選便宜。
如果選了貴的物業，物業不好 ，業主可以把物業給換了，在同等價格下去選更好的物業。選了便宜的物業，質量一定不好，哪怕你撤掉原來物業，去請新的物業，但是便宜的價格又怎能請到好物業呢？
讓業主全體同意加錢去換更好的？比讓世界和平還難。
總而言之，2019年，樓市中堅由剛需轉為改善和居住升級。買房要更加註重居住舒適度，地段會被分流、學區會被衝擊，唯有居住舒適方能永恆。
送給大家的5條購房建議
1.2019年有兩個買房關鍵時間點
（1）三、四月份
兩會前後，兩會期間國家所釋放的對樓市的態度和信號相當關鍵。如果國家的態度對房地產是利好的，對樓市調控放鬆的意見是緩和的，那麼對於那批限購嚴厲的城市，將會有一部分陸續放鬆限購，甚至繼續降準、降息也會同時出現。對於一些一線強二線城市，這個時間點是買房好時機。
（2）十一、十二月份
經歷了一年的調整，那些該調整的城市已經調整得差不多，再加上很多房企又會選擇在這個時間點衝業績，會推出一些優惠。三四線的剛需可以重點選這個時間入手。
2.網貸也會影響你房貸資格
這裡我要提醒大家，現在不只是信用卡逾期會影響到徵信，很多的網貸也會上徵信的。在你不瞭解的情況下，很可能就會因為逾期而給徵信抹黑。
雖然網貸不會直接導致你被拒貸，但是頻繁申請網貸會被頻繁查徵信，從而影響你的貸款資格。
因為大家在申請網貸的時候，很多的網貸平臺會查你們的徵信，這就有了徵信記錄，查徵信的記錄越多，對於大家從銀行申請貸款就越不利。因為這樣會讓銀行認為你經常在外面貸款，那麼銀行怎麼會放心把錢借給你?有些銀行明確規定，機構對徵信報告查詢超過一定次數，申請貸款將受到影響。
3.房貸怎麼選？
怎麼貸房貸，有四大原則：
第一，貸款越多越好。
第二，貸款時間越長越好。
第三，公積金優先於商業貸。
第四，等額本息比等額本金更有優勢。
房貸是大多數人這輩子能借來成本最低的錢，而且，在高通膨脹的國情下，未來的錢越來越不值錢，守住眼前的現金流，才是實打實的購買力。
我們的原則是，銀行的錢能借越多越好、越久越好，本來年輕人的年齡優勢明顯，工作正在上升期，未來的還款能力肯定比現在強，而人民幣是逐步貶值的，沒有必要犧牲相對值錢的現金流。所以房貸，往多了貸，往久了貸。
公積金優先於商業貸。這個大家都知道，公積金利率比商業貸低很多，同樣貸款年限，公積金的利息總額一般比商業貸少三分之一甚至更多。
最後，為什麼不選利息少的等額本金還款方式呢？等額本金的利息少的本質是，剛從銀行借的錢，又每個月大額還回去了，貸款本金逐年減少，所以計息才會少。但根據剛才說的原則，我們要儘量多、儘量長時間使用房貸，所以等額本息還款會更好。
4.別妄想抄底樓市
想要抄底樓市是不實際的，任何人都沒辦法精準判定到房價低點。對於剛需來說，你都身無片瓦了，連一套房子都沒有，你擔心什麼高位站崗、為國接盤呢？
這一刻，上有政策“房住不炒”摁住房價幫你助攻，下有項目降價走量，樓層戶型“任君挑選”，恐怕沒有比這一刻更適合剛需上車的時機了。
給剛需一句勸告：少研究房價走勢，別妄想抄底樓市，按自己需求買房。
5.有條件，往貴的買，往大的買
大家看房，看遍各大樓盤之後，往往會在幾套不錯的房子間猶豫不決，我這裡給大家2個建議。
第一，這個世界上最好的房子就是你感覺有點貴，但是夠一夠就能買得起的房子。貴肯定有貴的好，永遠不要相信便宜有好貨，哪怕有，真的會輪到你嗎？
第二，置換成本越來越高，首套房要想得周全一點，寧願多借一點，多貸一點，也儘量買大一點。現在既有限購的房票限制，又有限貸的房貸限制，首套房3成首付，銀行給的房貸利率最低，是你入手門檻最低，能使用最大槓桿的時候。等到二套首付5-7成，你就只能貸3-5成了，十年存款都未必能填上首付的差距。
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