系列卷第一卷：南京地鐵7號線房產投資報告（一）
在第一卷中，細心的童鞋會發現，我們出現了各個小錯誤，萬壽村站沒有寫，直接跳到了曉莊站，這一卷補上。
南京地鐵7號線線路圖
很久很久沒有寫地鐵系列的文章，大家以為是不是不寫了？沒有。
不好意思，實在太忙，今後儘量抽空多寫一些地鐵系列。順便跟大家說一下，今後開始推送上海的房地產文章。
宏觀總覽今天開始第二卷，分別是：萬壽村站、窖上村站、五塘廣場站、黃方村站、城河村站。
7號線的這5個站都處於南京城北板塊，城北板塊一直給人的印象是：房子破舊、街道無序，環境塵土飛揚，化工廠煉油廠，金陵石化烷基苯廠、華能電廠。。。
隨著近兩年鼓樓區提出“保護老城、提升河西、開發濱江、改造鐵北”的發展戰略中，城北的舊城改造規劃已經從紙面向實際落地，並且目前改造的步伐正在有條不紊的持續推進。
比如位於棲霞萬壽村的百江液化氣儲罐廠建於上世紀80年代，為主城內最大儲罐廠。隨著城市的發展，儲罐廠周邊居民樓越來越多，安全隱患不斷增大，各種廠已經開始準備搬遷至遠郊地區。
到2020年，完成堯化門地區烷基苯廠、佳和日化、江蘇金桐和金桐石化四家重點企業和金陵船廠整體搬遷工作。
這5個站分別位於鐵北新城和燕子磯新城。
這兩個新城和河西新城、橋林新城等等的規劃不太一樣，城北的新城有著大量的上世紀的老破小，全部拆除的話，拆除成本是非常高的，所以只能提出保護老城和建設部分新城。
- 鐵北新城
鐵北新城，面積達40多平方公里，橫跨鼓樓、玄武和棲霞三區，居住人口約40萬，是南京主城唯一未完成城市現代化改造的大規模人口密集居住區。
鐵北新城規劃範圍
這裡工廠眾多，曾集中50多家化工企業；城中村密佈，有瀋陽村、伍佰村等20多個大型城中村；違建普遍，三個區各有幾十萬甚至一兩百萬平方米的違章搭建。
根據規劃，玄武將建造210萬平方米的商業綜合體、140萬平方米的高端住宅和60萬平方米的科技研發載體。
鼓樓將建設200萬平方米產業載體。計劃用5年全面拉開鐵北更新改造框架，總投入預計逾250億元。
鐵北新城
鐵北更新不僅是提升城市形態，完善城市功能，更緊要的是培育高端產業。鼓樓鐵北片區主要發展以幕府綠色小鎮為龍頭的互聯網信息產業。
鐵北新城內除了已經運營的3號線，還將有7號線和9號線經過，五塘廣場站和規劃中的城河村站將成換乘站點。此外，在緯一路、建寧路和中央北路上規劃兩橫一縱的公交專用道，設公交快線。
- 燕子磯新城
燕子磯新城
燕子磯新城規劃範圍：西至幕府山、東至繞城高速、北至長江、南至緯一路（快速路）、規劃總面積13.81平方公里。
隨著南京城市化進程不斷深化、人民生活不斷提高，燕子磯新城作為南京市改善人居環境、提升城市品質的重要民生工程，計劃用8-10年的時間建設成為濱江生態宜居的新城區。
燕子磯新城規劃圖
上圖中，紅色區域是重點項目發展軸心，紅色代表的是商業用地。
我們看到，燕子磯新城的大型商業項目主要集中在“燕城大道”兩側，兩側的配套規劃則是大面積的住宅項目，潛臺詞告訴我們進場的話，儘量在這裡搶灘。
燕城大道將會是未來燕子磯新城的核心區域，匯聚了所有重要的項目。
比如：燕子磯新城的兩個拳頭級商業綜合體項目：招商花園城和萬匯城。
招商花園城
招商花園城在南京有兩家店，一家在馬群，一家就在燕子磯新城，並且燕子磯新城店在前一陣子已經開業運營。
燕子磯花園城是馬群店升級版，體量巨大，總建築面積36萬㎡，地下三層，地上四層，局部六層，還打造了城北首家親子文創主題館，將兒童娛樂與教育以及生活需求一體化，滿足區域消費者對於親子消費需求。
招商花園城燕子磯店未來將與地鐵6、7號線的萬壽村站無縫對接。
它的開業填補了城北沒有大型商業廣場的空白，對城北商業格局有開拓性的影響。
萬象匯
位於招商花園城對面的就是華潤集團的萬象匯商業項目，根據規劃，也是體量巨大，總投資200億+，總面積55.2萬平方米。
將建設集辦公、商業、酒店、居住、休閒為一體的都市商業綜合體，包括一站式購物中心、寫字樓等，打造一處品質高端、綠色環保、功能完善、科技智慧、文化特色彰顯的城際中心。
- 萬壽村站
萬壽村站一帶會是南京城北的商業中心，我們上文提到的招商花園城和華潤集團的萬象匯就在地鐵口，棲霞大道和經五路的交匯的十字路口，典型的價值窪地。
我們十分看好的樓盤有：依雲華府、青秀城。他們都是品牌開發商，但是附加值並不高，所以可以入場。
依雲華府是最看好的樓盤，配套完善，招商花園城的配套住宅，出門即是地鐵口，兩路交匯，十字路口，未來還可能緊鄰南京中環線。
*相關閱讀：一個南京，三個環：內環、中環、外環
南京中環
青秀城是次優解，但是也不錯，次新盤，標準的第三代住宅，二萬大幾的單價在南京主城區已經比較稀缺。
缺點就是目前的周圍宏觀環境有待完善。
一萬五的壹城是小產權盤，迴避。
其他老破小，比如陽光雅居，也是一個值得考慮的選項，無論交通還是商業配套，後期都會完善。
- 窖上村站
這個站主要以老破小和空地為主，除了幕府小鎮，目前沒有什麼值得說的，整體很荒蕪。
窖上村經適房
綠苑好像也是小產權盤，不感興趣。
- 五塘廣場站
五塘廣場站是一個比較重要的站點，7號線和3號線的交匯處。
中小型商業廣場有：綠地繽紛廣場。
未來還有一個比較大型的產業綜合體項目，1—4層為商業用房，5層以上為辦公用房和配套公寓。集家紡科技、商業、辦公、酒店、公寓、餐飲、休閒、娛樂等為一體的城市產業綜合體。
雙樓集團承擔建設，預計一期將於今年11月份將主體工程封頂，明年年底前將交付使用。
綠地繽紛和產業綜合體的合璧，給破舊的五塘帶來了一些新鮮血液。
目前這裡的樓盤已經漲上去了，我們建議，買這裡不如買萬壽村站附近。萬壽村站無論是交通還是商業都大大強於五塘。
- 黃方村站
恆茂家園是小產權，城北的小產權非常多，遇見一萬幾的房子你不要高興的太早。
金達花園是拆遷安置房，好像還沒有滿兩年，具體能不能交易你需要實地諮詢中介，靠火車道，交通不好，戶型較差，租戶居多，配套有社區型商業街。
江雁依山郡建議迴避，二萬大幾才有興趣。
- 城河村站
這個站處於南京的裝飾市場，老市中心，老破小集中，沒有什麼眼前一亮的拳頭地產項目。
中央金地是商業用地，商住樓，不建議剛需或者投資。
金陵大公館一聽還以為是別墅，名字大氣，價格也不便宜，剛需或者投資都不建議。
亞都錦園馬馬虎虎可以看看。
總結這一卷，我們就非常喜歡萬壽村站，低價即是合理，顏值即是正義。
進場門檻低，後勁有保證，南京江南的最大價值窪地。
城北也一直都是外來流動人口的集中營。
城北的房子，上世紀建的房子非常多，這些房子建築質量比較差，戶型奇葩，牆體脫落嚴重，小區樓間距過窄，沒有物業等等。
最大缺點是：有些銀行正常貸款只能貸15年-20年，或者拒貸，所以這就是為什麼我們建議儘量買2000年後的房子的原因之一。
有粉絲後臺留言：開發商給你多少錢，我給你雙倍！
我們這個號目前幾乎沒有商業化，主要提供一線、專業、真實的房地產信息，也屬於南京乃至全國樓市公眾號中的一股清流。
沒有黑某某板塊，也沒有吹某某板塊。你賣了房子賺了錢，又沒有分我們一半，我們幹嘛吹、黑某個板塊或樓盤呢？
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