房子,突然不好賣了

房子,突然不好賣了

這兩個月,成都樓市的風向,忽然轉變了。開發商又開始搞一些營銷,做一些推廣了,“小蜜蜂”又活絡起來,購房者雖還算不得上帝,但至少算是個“人”了。

房子,突然不好賣了

分水嶺,是5.15新政。

2018年5月15日,成都將限購對象由個人轉為家庭,並增加新落戶居民需繳納12個月連續社保、父母投靠落戶購房限制、離婚2年內購房限制等新舉措,打擊市場“一人買房、全家搖號”“偽剛需”“落戶搶房”等畸形現狀。

新政之前,成都執行了6個月公證搖號購買商品住宅的政策,因市場需求旺盛、供給不十分充足、新房與二手房價格差較高等因素,新房市場出現了萬人參與,搖幾百套房的情況,以招商中央華城、世茂城、中鐵建青秀未遮山等項目為典型代表。

彼時,稍微成熟的區域,對購房者而言,10%中籤率都算是不錯的。但是,新政之後,從結果上看,房子,似乎不那麼搶手了。

天府新區表現得尤為明顯,作為本輪成都樓市領漲區域,具有重要風向參考價值。以中海錦江城為例,該項目是天府新區第一個拿到預售證的搖號項目,截至目前中海錦江城分別5.15新政前後兩次取得預售證,並於5月25日,6月26日完成兩次搖號。

數據顯示,中海錦江城第一批預售房源1350套,均價15000元/㎡左右,登記人數高達17171人,綜合中籤率低於10%。其中,剛需房源608套,報名8979人,中籤率10.19%;普通房源607套,報名8192人,中籤率3.66%。

然而,該項目在5.15新政之後,果斷推出了1866套房源,均價13500元/㎡左右,登記人數1384人,出現剩餘房源。其中,剛需房源1008套,報名694人,中籤率100%;普通房源671套,報名690人,中籤率100%。

新政之後,天府新區新開樓盤,再未見萬人排隊報名的盛況,萬科翡翠公園863套房源2628人登記,保利天空之城520套房源915人登記,599套房源2557人登記,中籤概率顯著提高。

同樣,其他區域,特別是郊縣地區,甚至出現預售幾百套房源,幾個人報名的現象。大豐板塊城北改善盤龍湖聽藍灣5.15新政之後推出343套房源,僅有238人登記,這與年初第一批次報名熱度相去甚遠。

從此,房子,不再那麼好賣了。但,這未必是買方市場的到來。

萬人搶房到100%中籤的邏輯

成都樓市從萬人排號搶房,到大面積100%中籤,只因一個5.15新政。如前文所述,5.15新政核心也就只有一條,嚴苛“限制購房資格”。

在地價瘋狂,房價持續飆漲,以及茶水費亂象滋生的相當長一段時間之後,2017年11月16日,成都出臺了公證搖號政策。政策有兩個極其明顯的特點:限制房價和鎖死交易。

由於新房與二手房之間,新房普遍明顯比周邊二手房價格低20~30%左右,公證搖號政策實施之後,成都新房市場搶房潮愈演愈熱。某樓盤40000多人排號,搶幾百套房子,把弊端凸顯到了極致。

“檢驗人性貪婪,只要在眼前擺一點誘惑,成都限價政策下買到的房,是用手摸得到的發財。4月份,成都一二手房價倒掛,差價多則1萬少則5千。”資深地產研究人士李宇嘉一針見血的道出了萬人搶房的真相。

那麼,5.15新政僅僅憑“限制購房資格”就讓市場冷靜下來了嗎?顯然不是。

5.15新政之後,市場明顯可以感受到,推出的房源絕大部分在天府新區,近郊和遠郊,中心城區的樓盤則少之又少。數據顯示,近期市場上推出的新盤,其價格與周邊二手房價差在逐漸縮小,精裝標準則越走越高,購房者在無利可圖之下,100%中籤也就自然而然。

近期,2016~2017年密集出讓的高價地開始推盤。今年3月份,郫都某地王項目推出一期,均價為1.1萬元;7月份剛剛批出的二期,價格升至1.8萬元,開發商坦言,終於不用賠本賣房。新房繼續搖號開售,但中籤率從4月底的不到1%,大步提升到170%。

迴歸理性,誰來為地王買單?

經過為期半年的嚴格限價之後,成都5.15新政嚴苛“限制購房資格”,讓“剛需優先”的同時,緩緩開閘放鬆了價格限制。期望,市場能慢慢找到平衡,迴歸市場邏輯。

站在十字路口,我們發現,前期的底價地除了個別幾年不開盤的項目,差不多消耗殆盡,現在不得不迎接高價地和地王們入市。

以華府板塊為例,2016年上半年之前,很多企業率先在此囤地。最開始三五千一平米,到了2017年,為了拉高前期樓盤的升值空間。“麵粉麵包”的邏輯被大肆渲染,同樣是那幾家開發商,把地價迅速拉高。然後,以新地塊的地價對比原來地塊的地價,迅速拉起了房價。

部分高價地,由此而生。更多的地王,則是在2017年樓市瘋狂之際誕生的。中南,融信,金隅,金輝,綠城等開發商以豪邁的姿態入蓉,互相廝殺,誕生了一塊又一塊地王。在去年9月,熔斷機制+無償移交人才配套的情況下,金隅截胡綠城可謂成都樓市終極一戰。

近來,在精裝房的事情上,開發商表示很無辜,“難道要成本價銷售”。那麼,瘋狂的高價地,瘋狂的地王,即將入市了,又誰來買單呢。


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