2017年歲末，阿甘曾經對2018年的經濟走向和營銷趨勢做過一輪預測，2019年開年之際，我們不去預測大的方面，我們一起看看即將到來的2019年，青島商業地產會有什麼樣的新動向，看看未來一年裡，商業地產的形勢會產生一些什麼變化。
觀點一：教育類綜合體開始迎來拐點。
幾乎所有做商業地產的朋友都清楚，最近五年時間，教育類一直是最穩定的招商目標，大量新的教育機構進行布點，對商業地產的需求一直處於一個相對穩定的上升勢頭，也正是這樣的原因，雖然坪效低，但是因為招商易，眾多商業地產項目把招商定位放在了教育上。
然而，2019年，教育類的綜合體還會處於這種勢頭嗎？
阿甘認為答案是否定的。原因有三：
1、新生兒出生數量的急劇下降，讓此前看好教育行業高速發展的投資人大跌眼鏡，因為在此之前大部分投資者進行教育行業投資的出發點建立在了一個重要的假設上，就是2018年新生兒數量將突破2000萬。然而兩年下來，從2016年的1800萬開始，新生兒數量不增反降，2018年不但沒有迎來2000萬，反而萎縮到了1500萬。二胎紅利迅速消亡，讓許多投資人在進行教育產業投資時開始趨於謹慎。這種資本的謹慎之下，將會帶來的是連鎖教育機構開店速度的放緩，因此對於物業的需求，必將同步放緩。
2、去年以來，青島市區的教育綜合體增長速度過快。數據在這裡不做細究了，單純2018年下半年，曾經向我進行諮詢或做過探討的綜合體項目中，教育類達到八成，總面積就不低於20萬平米。而作為一個近年已經開始淡出商業地產圈的老人來說，沒有徵詢我的意見的項目當然更多，而僅僅市北CBD區域，教育類綜合體體量在今年初已經突破15萬平米，遠遠超出其他業態的增長速度。這種一窩蜂之下，必然帶來全行業的招商難。
3、教育類業戶跑路在2018年下半年頻頻出現，其實已經預示著這個行業出現拐點，而行業拐點會早於載體拐點一到兩年出現這一直是商業地產的普遍規律。
因此，我的判斷，2019年將是青島市區教育類綜合體拐點元年。
觀點二：臺東觸底高速反彈
臺東在最近的20年時間裡，始終佔據著青島第一商圈的位置，但是不可否認隨著大量的新商圈興起，臺東的消費力已經被新興商圈分散，優勢已經沒有那麼突出。更為重要的是由於臺東區域的消費層次與線上消費重疊度極高，因此受到電商的衝擊在所有商圈中是最大的。在這種狀況下，臺東的整體商業氛圍在最近的幾年裡確實出現了下降的情況，商家的經營開始不像之前的三十年那樣興旺了。
但是，2019年將是臺東商圈全面反彈復興的元年。
為什麼我會有這樣的觀點呢？原因同樣有三個：
1、臺東商圈的轉型升級已經在悄無聲息中完成，臺東商圈已經擺脫了過去那種低端消費目的地的傳統概念，開始真正變身為一個時尚聚集地。尤其是隨著大量的網紅店、打卡店的出現，臺東的時尚消費正成為消費的主流。尤其是最近一年多時間，大量的主題餐飲入住，為臺東的消費質量帶來了巨大的變化。
2、困擾臺東多年的交通問題已經出現了質的改善。很多人不再去臺東消費的重要原因是因為臺東的交通太過擁堵了。但是隨著近兩年的交通整治，臺東的交通狀況已經大為改觀，尤其是周邊一些新建停車場，對臺東的交通改善功不可沒。另一方面，新生代的出行觀念也發生了巨大的變化，這中間最為重要的就是公共交通出行的人口大量增加，臺東的車輛明顯減少，但是人氣卻已經開始快速上升。2019年對臺東來說，一個重要的契機就是地鐵二號線西段的開通，臺東將從此進入地鐵時代，必將給交通環境帶來更大的改善。
3、眾多代表未來消費趨勢的新項目進駐臺東，也會給臺東商圈注入新的活力，其中必須提到的是中糧大悅城即將在臺東啟動，雖然2019年大悅城可能還進入不了營業狀態，但是眾多商家已經開始圍繞大悅城進行佈局，而作為國內為數不多的可以與萬象城抗衡的商業項目，將會給臺東帶來新的活力，也留下一個極佳的轉型契機。
所以說，2019年青島商業格局的第二個重要變化，就在於臺東商圈的華麗轉身，涅槃重生。
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