關於戶型，我之前寫過一篇文章討論哪種戶型更好租更好賣。（文末可以看到）
今天再細化一些，聊聊戶型對居住體驗的影響，方便大家在看房時心理有數。
梳理戶型的演變過程，有個調控政策的影響非常大，俗稱「7090政策」—建築面積在90平方米以下住房所佔比重需達到70%以上。
我們都知道一線城市的一大問題就是住宅用地供應不足，房子供不應求，「7090政策」旨在增加剛需戶型的供應量。
自此，90平米成了剛需和改善們的一道坎，所有需求都要在這個面積內實現。
有調研機構在統計了眾多成交數據後得出一個結論：90平米左右的戶型是市場最愛。
戶型演變的脈絡就是圍繞這個核心需求來的。
90平米的建築面積，從最開始的「兩室兩廳一衛」，逐漸變成「三室兩廳兩衛」。空間安排愈發合理、緊湊。
找了個例子：
90平米/三室兩廳兩衛
當然，如果把面積再縮小一點兒，80平米也能裝下「三室兩廳一衛」的配置。如下圖：
78平米/三室兩廳一衛
幾乎做到了每一平米都實用。
這種在小面積裡創造出儘可能豐富的居住體驗的戶型演變趨勢，直接反映了一二線城市居不易的問題。
當然，有得必有舍，能做出這種戶型的小區，高樓層、高容積率、高密度、中庭小、綠化少、老化快等問題，至少得佔幾樣。
因為對位置有要求，不想太偏，我在北京買房時根本不敢奢望這種戶型，只能考慮老破小。
看房時唯一的執念就是要買60平以上的戶型！原因很簡單，60平以下不管怎麼規劃都很難實現帶沙發的客廳。
後來我才發現自己矯情了，在香港，大把大把五六十平的三房：
51.5平米/三室兩廳兩衛 就問你服不服！
很多香港人對房子的夙願就是能在這輩子實現「三面下床」。
相比之下，我們大陸人民還是幸福的...
好了，聊完戶型演變歷史，再說說看房時要注意的細節。我列了個表：
下面由房產中介小錢來給各位客戶解釋下：
其實只要不影響居住體驗，我個人不是很在意戶型是否方正，但從定價來看，不規整的戶型一定是有折價的。
北方人非常在意朝向，南方會好很多，我去重慶時感覺大家對朝向都不太在意。
一般來說，朝南採光最好。朝北採光差，但是夏天會比較涼快。朝西最大的問題是西曬，夏天會很熱。朝東白天和上午的採光會很好，早晨起來心情比較好。
解釋下「南北通透」的準確定義，不是所有南北向的戶型都算南北通透。只有南北臥室門對門，窗對窗能形成過堂風才叫南北通透。
窗戶，我很在意的點。有人說窗戶大影響室溫，純屬扯淡。我對窗戶就一個標準，越大越好，最好落地！尤其是朝向不好的戶型，只要窗戶足夠大，採光不會有啥問題。
還有就是明廚明衛我也比較在意，不然給人感覺很憋屈。
我個人覺得開間越大越好，最好能多個窗戶。開間小進深大，採光和通風會不理想。
層高，也是很重要的細節。北京有些老破小層高不足2.6米，新風系統沒法裝，廁所封頂之後看起來非常壓抑。
層高自然越高越好，平層普遍在2.8～3米這個區間。
動靜區域儘量區隔開，別有交叉。
這裡插一嘴聊聊廚房和衛生間。
廚房，要麼進深夠長，要麼開間夠寬有做成U型廚房的潛質，不然很可能有操作空間不足的問題。
還有廁所，三分離肯定是最理想的狀態。
當然最終能住什麼樣的房子還得看首付。
如果沒的選，我的底線就是廁所面積最好別小於2平米，不然就只能在馬桶和洗手盆之間的縫隙裡洗澡，別問我是怎麼知道的...
動線重合是非常有效的節省面積的手段。理解了這點，再看78平米/三室兩廳一衛那張戶型圖就能明白它的秘密。
如上圖，這個做法的缺點也顯而易見，比如在餐桌吃飯時就阻礙了進廚房的路線。
有人說大戶型得房率低，很多過道都浪費面積。這句話對也不對，因為買大戶型，要的就是寬敞感。
之前採訪過的一位父親說，沒孩子前覺得兩居室足夠了，一居室也能將就。但有孩子以後，對面積非常渴求，特別想置換成三房。
此外儲物空間是否充裕也直接影響居住幸福感。
戶型裡的門道，我能想到的就這麼多，很多經驗需要實地看房才有切身體會。
另外選戶型是比較後期的步驟，一般都是確定了小區才開始挑，其實選擇空間不大。
我個人對戶型的容忍度很高，只要別是忍受不了的硬傷，差不多就得了。
另外我有板樓情結，非常討厭高容積率的塔樓。
如果是買來自住，我更在意小區的物業、容積率、綠化。相比房子本身，這些要素太容易老化了。
之前有個危言聳聽的說法—高層住宅會變成新時代的貧民窟，我是比較認同的。這跟居民素質、物業費都相關，未來我們也會專門討論這個問題。
不管怎麼說，希望這篇文章能夠幫到正在看房的你。
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