最近兩年，天津北部區域樓市熱度明顯高出南面許多。
尤其是北辰區外環線以內的部分，新規劃的淮河道、天重等幾個新的城市板塊，出讓了大量宅地，一大批新樓盤如雨後春筍般湧現。
而且，在項目品質方面，整個北部樓市的水平較前些年也有了非常大幅度的提升，新盤高端化趨勢愈加明顯。
10月底，位於北辰區北辰道與辰永道交口西南側的龍洲道188號項目，舉行了項目發佈會，併發布了產品白皮書。預計11月份示範區開放。
從姜Sir目前拿到的內部資料看，龍洲道188號定位於區域改善，在產品規劃層面下了很大功夫，一定程度上引領了當前北部樓市的發展趨勢，很多設計都處於領先水平，也預示著北辰樓市產品迭代的開始。
幾個最大的賣點：
這是北辰繼淮河道、天重之後，最新的大運河板塊西岸的開山之作。
由金茂、招商、天房發展、仁恆、首創5家知名房企合作開發，金茂做的設計，仁恆來負責物業。
這是北辰目前的在售、將售新盤中，為數不多做精裝修的一個項目，且裝標不低。
景觀設計特點鮮明，更強調“好用”而非簡單的“好看”。
戶型緊湊實用，高層92㎡建築面積可以做出三室兩廳。
具體細節如何？姜Sir來給大家詳細曝曝光。
PART 1︳區域配套
說起龍洲道188號，背後的故事還挺多。
今年1月底，以17%的溢價率競得津北辰北（掛）2017-188號地塊的，是天房發展。摺合樓面地價約1.66萬元/㎡。
3月初，天房發展發佈公告，以增資形式引入了金茂、仁恆、招商、首創4家合作方，才得以實現2家央企、2家國企、1家外資上市公司的聯手。
該項目所處位置，正好在北辰兩大傳統居住板塊之間——東面是京津公路板塊，集中了北辰主要的政務、商業、醫療、教育配套；西面是瑞景板塊，聚集了一大批居住社區。
如下圖，依託西北-東南向穿過的北運河，東岸、北岸的5號區域開發最早，目前已基本建成，僅剩3塊居住用地尚未出讓。
運河西岸、南岸從今年開始啟動開發，2號區域為劉園苗圃；1號、4號區域已由天津市規劃局出了最新的控制性詳細規劃，均已居住用地為主，配合教育和大型商業用地；而龍洲道188號則位於3號區域內。
如圖所示，龍洲道188號西接瑞景、東聯京津公路，正好處於北辰區核心中的核心位置。兩大傳統片區的各類配套資源，都可以為之所用。
百度地圖測距顯示，項目距北運河約430米，距地鐵1號線劉園站約1.4公里，距第二兒童醫院約1.3公里，距長瀛·新都匯、北辰大廈約850米，距市北辰醫院約1.4公里，距北辰區政府約1.5公里。
未來，京津公路沿線還規劃了地鐵4號線北段；龍門道將修建一條跨北運河大橋，連通京津公路。
PART 2︳社區規劃
儘管佔地只有約9.82萬㎡，地上建築面積約17.8萬㎡，但按照“新都市主義”的街區規劃理念，龍洲道188號項目仍然被劃分為南北兩區，中間規劃了一條龍湖道。
這樣設計，主要是為了使街區尺度更小、路網更密，進而避免擁堵、為業主步行營造一個友好的環境。
北區佔地約27668.2㎡，住宅建築面積約55336.4㎡。南區佔地約54925.6㎡，其中住宅建築面積約106732.8㎡，配套公建約3118.4㎡；教育用地約15669㎡。
南北區住宅容積率均為2.0，因此採取了“高層+洋房”的排列組合。洋房沿基地左側縱向排列，高層在右側一字排開，和洋房拉開適當距離。
洋房佔地約為高層2倍，保證整個社區建築密度低於25%。洋房在享有充分活動空間的同時，高層也能享受洋房同等的低密度園區環境。
北地塊由6棟7層到頂洋房和3棟20-30層到頂高層組成，規劃總戶數494戶；南地塊由10棟7層到頂洋房，5棟24-29層到頂高層，1棟18層到頂小高層組成，規劃總戶數956戶。
項目平面規劃圖
現在，天津樓市中其他部分項目為了降低成本，並沒有全地塊開挖地下車庫，這導致部分樓座的業主無法乘電梯直達地庫。而且還在地面規劃了很多停車位，人車分流不徹底。
龍洲道188號的車行入口與人行入口是分開設置的，地面不設業主停車位。除消防救援和搬家車之外，私家車從車行入口轉入小區後，會被直接引導進入地下車庫，保障業主的安全。
而且，每棟樓均和地庫連通。業主停好車，直接從負一層大堂乘電梯就能回家，而不必上到地面、穿過園林再回家。
藍色為人行入口，紅色為車行入口，互不干擾
西南角規劃的小學，建築面積將達到約1.25萬㎡，硬件設施齊全，獨立食堂、風雨操場等一應俱全，未來還有望引入名校資源，將成為龍洲道188號極為重要的配套。
將來，業主在家中就能目送孩子上學了。
PART 3︳建築戶型
曾經，開發商非常喜歡採用古典主義的建築風格。而現在，現代主義和古典主義的折衷和融合——現代典雅主義已經成為高層建築最流行的味道。
現代典雅主義的特點：色彩運用方面穩重、大方，重視比例和韻律，建築通體採用淺色真石漆外裝，頂部造型著力細節刻畫，營造穩重、奢華的尊貴氣質。
龍洲道188號的建築，以現代典雅主義最具代表性的大都會風格為基礎，以三段式經典構圖手法，通過不同材質、不同窗套形式、屋面瓦與牆身材質之間的對比，將建築體量自然有序分解到人視尺度。
外簷材質以淺黃色真石漆及古銅色真石漆搭配，淺色為基，咖色為輔。用淺色打造硬朗的線條和穩重的基座，咖色點綴細節和壓頂處理，提高尊貴感。通敞的大面景觀窗，為業主提供了良好的景觀視野。
洋房效果圖
地庫是高端項目越來越重視的著力點。龍洲道188號的地庫，小區車位配比達到1：1，單個車位尺寸是2.5×5.5米，大於國標要求。
龍洲道188號洋房一梯兩戶，高層兩梯四戶。高層採取了連廊設計，中間通過樓體開槽加消防連廊，保證了中間戶可以做到明廚明衛、整體通透。同時還加大了樓體面寬，犧牲了部分土地價值，增加了樓間距。
首推的高層資源，戶型面積只有3檔：92㎡、110㎡、122㎡，全部都是三居室。
尤其以92㎡戶型最具特點。通常，這個面積段的高層戶型大多隻能做成兩室。而龍洲道188號這款戶型，居然做出三室，而且是三面寬朝南。
利用北向連廊，為廚房、衛生間和多功能室開窗。獨立玄關走廊佈置，增設玄關櫃滿足功能需求。南向客廳搭配大面積景觀飄窗，延伸了室內視線。餐廳動線清晰不交叉，廚房洗切炒動線合理。
雙南向臥室日照充足，居住舒適度更高。衛生間洗衣機、洗面臺、馬桶、淋浴等四件套佈置，滿足家政使用基本功能。
92㎡三居戶型
而110㎡和122㎡的戶型，基本結構和92㎡基本類似，都是三開間朝南，但都是高層邊戶。每個尺寸都要大不少，舒適度提升很多。
給姜Sir印象最深的還是獨立玄關，入戶動線不會和其他室內動線交叉，私密感更高。而且預留了充足的空間可以擺放鞋櫃，絕對令女主人尖叫。
110㎡三居戶型
122㎡三居戶型
PART 4︳精裝科技
目前北辰樓市的在售、將售項目裡，毛坯房仍然佔絕對主力，帶精裝修、尤其是優質精裝修的新盤更是鳳毛麟角。
而龍洲道188號，已經確定將完全按照純精裝進行設計，而且在社區科技系統方面配備非常齊備。
室內精裝設計由全國知名設計品牌賽拉維完成，整體室內風格以現代輕奢為主，強調品質、美感、細節、低調奢華。打造了5
大精裝系統，47項用心細節。基本配置為：
玄關、客餐廳牆面壁紙、局部牆面不鏽鋼嵌條造型，客餐廳配不鏽鋼踢腳線，地面仿石材瓷磚，頂棚局部雙層石膏板吊頂，配玄關櫃；
臥室牆面壁紙，地面複合地板，頂棚局部雙層石膏板吊頂；
廚房牆地面為仿石材瓷磚，頂棚雙層防水石膏板吊頂，整體櫥櫃，水槽、龍頭、廚電均選中高端品牌；
衛生間牆地面仿石材瓷磚，頂棚雙層防水石膏板吊頂，潔具五金選科勒或同級別；
鋼製入戶門，智能門鎖，國產優質開關面板；戶式中央空調，反衝洗式前置過濾器。
122㎡戶型精裝效果圖
在細節方面，設計師考慮得非常到位。比如：
玄關處的感應照明，晚上回家再也不必抹黑找開關了；
強弱電箱都被隱藏在玄關櫃背板後，不會裸露在外；
連沙發側面都設計了USB口，在此給手機充電再也不必連插線板了；
櫥櫃吊櫃頂部增加亮面樹脂板，反光看到高櫃裡存放的物品；
灶具背面貼不鏽鋼板，便於清潔；
主臥設置夜燈，起夜不用開大燈；
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臥室木地板選用防滑緩衝功能強的，防止老人滑倒……
而在社區安防、居住智能化方面，龍洲道188號的配置和北辰其他新盤相比，標準也是數一數二。
比如業主步行回家，在小區門、單元門外均可刷臉識別進入；開車回家自動識別業主車牌；訪客好友來家中做客，通過手機二維碼通行證便可一路暢通，連電梯樓層都可提前由主人設置好。
而且，業主還可以通過手機APP軟件查看室外娛樂區玩耍的小孩、健身區鍛鍊的老人的情況；社區設置智能快遞櫃，打通“最後100米”。
PART 5︳園林景觀
北辰古為退海之地，《論語》雲：“為政以德，譬如北辰，居其所，而眾星共之。”意喻其成為天津北部一顆璀璨的星辰。
因此，龍洲道188號的景觀設計，以“星辰”和“大海”為兩大關鍵詞，構建
“一軸”、“兩園”、“八景”的園林結構。8大交融空間，分別為鄰里趣味商街、主題歸家軸線、星際親子樂園、鯨谷綜合樂園、1000m富氧慢跑、老年休閒場地、青春陽光會客廳、四季植物課堂。更加強調的是“好用”而非單純的“好看”，串聯全齡健康交融社區。
北區景觀規劃平面圖
南區景觀規劃平面圖
兒童活動區的設計最具特點，不再是單純的遊樂，更注重能力的培養。遵守國際安全標準，強調使用者的感官體驗和情緒帶入體驗，打造具有獨特性、參與性、互動性、話題性、沉浸感的遊樂環境。
北區以“奇幻星系”為主題，3+5模式，即0-5歲、5-8歲、8-12歲三大年齡層覆蓋，激戰、漫遊、穿梭、起航、休憩五大節點空間，激發兒童想象力和創造力，鼓勵兒童在遊戲中探索和發現。
北區“奇幻星際”規劃圖
南區以名為“鯨谷探秘”，定位全齡綜合活動空間。圍繞海洋主題，以啟程、破浪、探險的故事，使得場地更具主題性和科普性，達到寓教於樂的設計主題。
南區“鯨谷探秘”規劃圖
兒童遊樂器械，再也不是萬年不變的海盜船、滑梯、鞦韆，而是根據不同主題、針對不同兒童活動需求所設計的遊戲設備。設計理念的根本，是為了場地而設計硬件設施，而不是給設施找塊場地。
比如北區的兒童活動區中，設置了鍛鍊中齡兒童四肢協調、攀爬能力，滿足他們堆沙遊戲的“星球大戰”區。
“星球大戰”效果圖
針對中大齡孩子需求，以冒險、平衡、社交為主要目標的“星際穿越”區。
“星際穿越”效果圖
甚至，南區的“鯨谷探秘”全齡綜合空間，專門製作了一條“大鯨魚”。滿足成人看護下活動喜歡模仿和體驗的需求，強化孩子的合作、互動、社交等能力。
南區兒童活動區效果圖
在很多細節方面，設計師考慮得也十分精緻。
比如，傳統小區的人行出入口，大多是直面主幹道，毫無遮擋。而龍洲道188號北區次入口，卻專門給人行流線設計了一個折線，構成一個“凹”字形。安保室如同一道屏風，在外部和社區之間形成分隔。同時它又是一道“關口”，妄圖尾隨業主混入社區的人，在門前就可以被一眼看穿。
北區次入口設計圖
廊架搭建起的戶外會客廳，配備戶外插座，保證業主可以在此給手機、筆記本電腦充電；配備戶外傢俱，方便業主休息使用，天氣好的時候，可以在此來場戶外Patty。
戶外會客廳效果圖
兒童活動區設置高矮不同的木質座椅，椅下則是收納空間，放置業主書包等物品。活動區配備寵物栓、嬰兒車位。
高層區前庭空間，通過不同材質的鋪裝變化來豐富效果，增加活動場地。配備休閒茶座、嬰兒車位、垃圾分類等。
高層區前庭空間效果圖
現在很多項目的園林種植偏好多層次設計，號稱“N重景觀”。雖然美觀，但也有缺陷，比如造成實現遮擋、容易出現病蟲害、維護成本高等等。
而龍洲道188號的園林，則以“喬木+地被”為主。森林式地種植分支點較高的大型喬木，合理搭配喬灌木比例，增加地被層種植，選用草坪或花海。
- END -
2018·11·1
溫馨提示
本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況，僅供參考。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。
請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在簽署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。
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