當我們談論金茂府的時候，我們第一時間會想起什麼
作為行業內最成功的一條產品線之一，我們對金茂府都有既定的印象標籤，比如說科技住宅，比如新古典主義，比如改善為王……你的腦子中一定會浮現出一個既定的形象，大概就是這個樣子的
這是我們眼中的金茂，我定義為行業內最值得分析的一條產品線，依靠產品力獲得市場，得到客戶的認可
所有眼中的金茂，一定是真實存在的，但是否就是全部呢，作為這麼一條產品線的觀察者，最近關於金茂府的變化我特別想和大家聊聊，而他的變化，代表著整個行業的趨勢
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我應該算是寫過關於金茂文字最多的一個內容產出者，因為和上海大寧金茂府同一天出道，本質上是互相見證了各自的發展
這兩天我去南京區域公司做過一次系統的看盤和學習，發現一件不知道能不能說巧合的事情，非常非常的有趣
就是南京區域公司一共有6個城市，在今年的4-6月三個月時間，很巧合的有同時4個城市會集中性的面市第二個金茂的府系產品
在這個節點，4個非常臨近的二三線城市同時佈局金茂的府系產品，這是一個蠻耐人尋味的信號
我們剔除一線城市不說，對於金茂來說，對城市的選擇和地段的排布有非常嚴格的標準
一定要在當地核心稀缺位置才有可能樹立起金茂府這個品牌
整個大南京區域能夠拿出的4個新款“府系”項目，似乎在對外說著一件事情：
大量的二三線城市發展已經進入到雙中心甚至多中心的發展路徑裡，一個城市同時存在若干個中心區域，也就導致了一個城市可以接納更多的金茂府項目
包括各位細看第二個府系項目的位置，還有點微妙
我們來看，南京的項目坐落於秦淮河邊，世界聞名；常州的春秋金茂府位於春秋淹城遺址旁，“三城三河”的建築形制世界唯一， 也創了常州土拍10年以來的最低容積率
無錫澄江金茂府選址江陰最有名的歷史文化座標長江飯店原址旁，而徐州雲龍湖金茂府邊上的雲龍湖也是媲美西湖的5A級文化景點，是該區域2012年後首次出讓的住宅土地
（四地歷史文化選址實景圖）
細看金茂在四個城市的第二次擇址，每進一座城市都選擇最優質核心的地段，甚至是歷史和文化名片象徵的地段，整合所有稀缺的資源，復刻一脈相承的文化生活意境。
甚至每一座金茂府從示範區、售樓處的打造都融進了當地的歷史文脈，一磚一瓦、一步一景，與屬地文化相融合
比如常州春秋金茂府將春秋淹城遺址的“三城三河”的回型樣式融合進示範區
（“回”字主題的常州春秋金茂府示範區效果圖）
而這說明了兩件事情，第一件，伴隨著第一個金茂府的城市定位，項目品牌已經獲得了極強的客戶認知，金茂府具備佔據更高端城市定位的可能
金茂佔據更好的地段，是對城市的信心，是對客戶的信心，同樣也是對自己產品的信心，更加是深耕城市的戰略決心
第二，也在說明大量的二三線城市發展在進入到2.0階段，從過去簡單的城市化到如今的舊城改造城市升級的階段
而金茂的品牌觀和城市的發展觀恰巧在2020年形成了共振，這也出現了很有趣的局面，金茂在一個城市更多的佈局
而對於城市發展來說，在這個階段也需要金茂府這樣的強產品力的項目落地，從而能夠實現城市升級的居住理念
這樣的訴求的背後也在代表著，越來越多的二三線客戶進入改善賽道，而這樣的狀態也就意味著對於客戶而言，特別是改善類的客戶，此時需要更好的產品
所以整個南京區域公司因為佈局的正確，整個去年的業績都非常的不錯，整個2019年的簽約額近300億，相比較2018年提升98%，回款額提升了123%
一座城市的開發與運營並非一蹴而就，6個城市佈局了35個樓盤代表的是金茂在這些城市深耕的決心。在這幾年的時間裡，產品線也更加多元，除了府悅墅也拓展到了城市運營IP打造，從多業態合作發展到服務品質提升
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當然讓我興奮的還不只是這些，這套邏輯下整個金茂依然有他的助推器，就是他這麼久以來構建的產品體系
金茂的產品力標籤非常的明顯且統一，就是科技住宅的邏輯。 這一套產品系已經最大程度的被市場認知，也最大程度的標準化
言下之意是什麼，就是購買金茂體系的產品就是放心，內核的科技系統會一直伴隨著你，不僅在金茂府，悅系也同樣會植入
這也是為什麼金茂是比較有可能在這一波線上模式中率先突圍出來的，就是他的產品標籤太強，用戶一旦認可不會有太多的質疑
當然，現在科技系統也到了浮出水面的時候成為了所有人的硬剛需，我已經不需要和大家解釋同層排水有什麼好處，新風系統可以帶來什麼，金茂的智能化呈現的無接觸模式對我們又意味著什麼
經歷過這一次疫情之後所有人都明白，這一套產品體系對生活對家庭意味著什麼
但是我想和大家說的，雖然我們人體感受的這套系統都是差不多的，給人帶來舒適的生活體驗，但是因為地域的不同，風土人情的不同，很多科技的處理方式都有了各種因地制宜的改變
比如南京因為是中國三大火爐之一，所以河西金茂府中的循環地源熱泵系統和毛細管網輻射系統，不僅能驅動溫度調節，還能維持室內溫度舒適均衡。
無錫的蠡湖金茂府因為是別墅，調整了毛細管網屋頂鋪設，實現地下室不潮不溼、四季恆溫
徐州因為水質比較硬，就特意強化了軟水系統，保證衣物晾曬後可以更加的柔軟
這次疫情也讓所有人意識到了智能家居和智能安防系統的重要性。常州和無錫這次的項目裡都增加了這個技術。特別是可以實現人臉全自動識別，充分解放雙手，安全便捷。
所以依然可以看到，基礎架構大致相同，但是每一款產品都在各種細枝末節進行細微的調整，從而可以最大程度上的滿足地方用戶的需求
因為金茂知道，他迎來了最懂他們的客戶，金茂的產品系也到了最高光時刻
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但是這還沒完，當綠色科技類產品成為城市高端的必備標準的時候，金茂依然在改變
我們對金茂府既定的印象的
可能大概就是這個樣子的，而事實上南京的第一個金茂府項目河西金茂府也確實如此，一款非常標準且經典的新古典主義
（南京河西金茂府）
但是從第二個項目開始，我們很明顯的看到了產品表面的變化，從南京區域公司的幾個金茂府對外釋放的效果圖可以看出
整個立面呈現出非常年輕的現代感，整個大面塊的玻璃元素以及整體高級灰或者珍珠白的色調
（南京秦淮G32項目、徐州雲龍湖金茂府）
包括形態上也變得更加豐富，從我們比較熟悉的高層平層類產品，還有一些低密度的的別墅或者洋房類產品
（常州春秋金茂府）
這也對外傳遞出一個非常明顯的信號，金茂在佔據更好的地段，在更好的傳遞綠色科技居住理念的同時，整體的風格以及形態呈現更豐富的多樣性，從而滿足更多年輕客群的需求
這樣的顏值年輕化模式，有兩種可能，第一可能是如今的改善類客群變得更加年輕，更加熱愛這樣的產品形態
第二種可能是，首套也改善，更多的置業呈現出一步到位
這兩種可能到底哪一種
根據我和金茂南京的朋友們聊天，線下的實操團隊和我說：兩種同時存在，且兩種同步在發生
置換的客群越來越高頻的置換，首套的客群也明白如今房票的稀缺儘可能的一步到位。而兩種訴求直指一個方向：如今的行當需要好產品
金茂深耕南京區域，深諳城市需求的改變，而這樣的趨勢也就決定了他們更加因地制宜的改變
所以我們可以看到，常州春秋金茂府未來即將面世的產品，其主力戶型都集中在140-180平米之間
（常州春秋金茂府 165平戶型）
清一色的改善面積段也代表著金茂已經調整所有的火力，為這一群人服務
金茂在堅持自己的裡子的同時，也在儘可能的讓自己的表面跟上當下的趨勢主流，現如今的大趨勢是改善當道，但客戶呈現的是年輕化且對產品異常挑剔
而金茂府所有的改變，本質上都是追求如何更好的為客戶服務
這是這條產品線的靈魂，不為變而變，要變只是為讓客戶能夠更好的享受金茂府的產品
這是這條產品線的野心，他試圖讓自己沒有短板，保持自己的競爭壁壘的時候，圓潤的讓所有人喜歡
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另外，因為客群的年輕，金茂也是少有的一家全面擁抱互聯網營銷的房地產公司，這一點很重要
上週末，我參加了金茂南京區域的線上產品發佈會，這也是行業內難得的全線上發佈會，所有的內容都在線上所呈現
不知道各位有沒有留意過金茂做的一個小程序叫金茂粉，幾乎把自己的所有項目都做了網上售樓處，並且除了這次的發佈會之外，定期的還有各種直播各種主播的溝通
這件事最大的意義在於，因為金茂的客戶都不會是衝動性消費，也不會因為性價比這樣的單一邏輯就快速買單
但是儘管如此金茂依然在擁抱互聯網，將盡可能的產品信息在線上呈現
本質上這也代表著金茂對客戶的重視，客戶在哪裡，項目信息就在那裡。這也是少有的高端品類的房企會如此“接地氣”的和客戶溝通交流
從這個邏輯上代表著金茂對客戶的重視，也代表著對於未來趨勢的判斷，線下會有實體空間的營造，同時線上也會有載體承載用戶的溝通
所以從這個維度上來看，不論是擇址還是產品或者營銷，如果用一句話來總結就是
為客戶著想，領先市場半步
這句話的重要性在於，所有金茂的變化，不是為了變而變，不是為了差異性而變，更加不是簡單的為溢價而變，一切的改變都圍繞著用戶在迭代和升級
我之前對於金茂有一個非常“野蠻”的判斷
叫跟著金茂買房，大概率不會犯錯。這句話的背後邏輯就是因為金茂的擇址觀和產品的態度都非常嚴謹，所以你購買金茂的產品本質上也就沿襲了這樣的態度
而現在，如果你看懂金茂的轉變，或許你會認同這句話
但是現在我們看到這句話同樣適用於未來五年
所有的價格曲線無非就是在於對需求的解讀是否準確，好的產品在任何一個時代都是稀缺的
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