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本期問答
問1：
您好飯總，我是社保滿五年首套首貸，屬於單身女生購房。總價在550左右，現在主要在看海淀的房子，自己一直在考慮3-4環之間的60左右的小兩居，目前工作單位在金融街附近。能接受四環裡。但是我一位叔叔建議說考慮田村附近或者更遠一點的次新房，這樣選擇餘地大一些，房子更大更新一些，六號線地鐵延長線修好以後也方便上班。請問飯總，如果不考慮學區，重點考慮地段和保值功能，哪種想法更適合自己？
飯總答1：
其實這兩種思路都可行，重要在於如何選片區，今後五環內的地永遠是稀缺的，也是資源最集中的區域，所以不要選太偏，除非有重資投入以及有重大規劃落實的區域。
你偏自住，面積越大越好，我建議你去看田村或稍遠一些的區域，不要超過5環，依你的預算買個80以上的問題不大。
問2：
本人購房需求是自住，單身，沒有小孩，希望小區環境較好，起碼不要有通廁所等牆上印刷品，有靠譜物業。小兩居，帶電梯。因為上班地點在軍博附近所以想就近買房。
1）有色金屬東區居住環境如何？靠近西站會不會亂。感覺物業一般。特別是臨羊坊店路的那棟樓，沒有門禁的。
2）我把有色金屬院東區和皇庭子、茂林居，有色金屬北區，復興路乙6號院在下文中成為南邊，普惠南里柳林館彩電小區茂林居這片稱為北邊。如果預算是500萬左右，電梯房，小兩居，以上小區哪個性價比最高？能按性價比高低排個順序嗎？彩電小區感覺位置挺尷尬的，在北邊又不是學區房。
3）能說說南邊和北邊兩邊的住宅增值空間或者說抗跌能力是怎麼樣的嗎？
4）南邊和北邊的樓梯房會加電梯嗎？有哪些是有加電梯的比較靠譜說法的小區嗎？
5）南邊的話，又沒學區又沒有幼兒園（新華社幼兒園上不了，會城門那個幼兒園好像只管鐵東小區的）
6）北邊和南邊目前最大議價空間是多少呢？
7）如果首付能多給，對講價有多大幫助？能佔幾個百分點？
8）貸款公積金的話，120萬全批下來的可能性大嗎？工作年限等條件已經符合。
補充兩個1）海淀明年的學區變化對北邊的學區房有什麼影響嗎？在價格上會不會有變動？
2）能單獨說說彩電小區的房子的優劣之處嗎？謝謝
飯總答2：
1、有色金屬的物業很一般，之前發生過治安問題，比較很亂。17號樓臨街太吵，靠近西站本來人員雜亂，而且不是封閉式小區，難免會有安全隱患。
2、這幾套性價比差不多，相比之下，普惠南里、茂林居、彩電小區這三個性價比更高。
3、你所說的北邊和南邊基本同屬一個地段，保值沒問題，今後五環內的地是稀缺的。增值的話，無論南北都沒問題，但會有一些減分項，參考我剛剛在第1條裡說到的。所以1號線以北的區域較合適，而且也臨近玉淵潭公園，環境不錯。
4、電梯問題主要看業主和物業的溝通情況。
6、8.3w左右
7、你的首付除非直接給到業主手中，有可能會降點。如果首付做資金監管的話，和業主是沒關係的，多給沒用。
8、只要繳存年限購，120w沒問題。
9、對你選的小區影響不大，主要是資源均衡化的問題，核心教育資源是向本區的其他地方輸送，反而可能會有一點促進作用。
10、彩電小區還不錯，就是樓齡老了點，學區一般。
問3：
飯總您好！我看東四環 化工那一片蓋起來了 我想了解那一片，19年4季度入手，考慮限競商品房，價格450上下，位置：長安街以北，最好5環內，多謝。
飯總答3：
百子灣附近目前沒聽說有什麼限競房項目。
問4：
飯總您好！我的幾個問題梳理了一下：
主要問一下北邊和南邊和東邊：
北邊：
1、諮詢張家口的赤城縣，有個新雪國， 也是投資幾百億， 我看從14年開始，一期的項目已經落地的就有109億。看介紹也是相當的高大上。這邊是否可以依託旅遊，滑雪，能夠支撐當地的房價？
2、拉斐水岸，貌似離延慶比較近，二期的價格好像不到1萬，這個項目怎麼樣？
南邊：
3、涿州鉑悅山，貌似現在銷售很火爆的樣子，但是是真火爆還是假火爆，我沒有驗證，但是銷售都在推這個地方。涿州這個地方很久以前去看過，離高鐵遠的孔雀城是1萬左右，但是距離北京真的很近， 可是整個城市感覺還是比較落後。這裡是不是沒有什麼產業。
4、華銀天鵝湖：最近有銷售也給推薦這個，說這個之前是1萬8左右 ，現在已經腰斬到8千。說是這個地方非常好。我看離十渡比較近，這種地方前景能有多好？南邊這幾個感覺交通比起北邊的下花園，拉斐，新雪國，長城裡都要差一些。
還有東邊就是香河有個安平，獅子城，這邊有幾個銷售也一直在推二手的，沒房本，說是可以過戶，不知道真假，房價大概1萬左右，說是最高1萬8。
信息太亂，甄別起來困難度很大，所以諮詢一下飯總專家。
飯總答4：
1、旅遊本身不支撐房價，起到支撐作用的始終是產業和附加資源，類似於下花園的中英智慧產業園、北大金秋教育集團等
2、拉斐水岸這個項目你自住沒問題，投資需要有個長週期。
3、涿州在我環京區域裡的排序是較後的，去年這一輪環京調控，政策到目前為止都嚴格不放鬆，北三縣、固安已經是腰斬後的狀態，帶動了涿州等地下跌。涿州雖然是不限購，但整個環京除張家口下花園以外的區域幾乎冰凍，多少還是接受了一些外溢人口。但相對於固安，它的價值潛力還是要靠後。
下花園13團
下花園13團10月27日（週六）發團，參團請加微信飯總-芊芊：w2578559595
名爵花園的優勢：
1.距離高鐵站大約1公里，小區附近有直達北京的公交車899路
2.周邊配套為市政成熟配套，社區內的商業街已基本成熟，正在營業的有超市發、籃球館、酒樓，小區門口華聯超市即將開業。
3.距離北大金秋中學僅600米，距離下花園區醫院1公里。
4.附近有北大金秋幼兒園已開始招生
5.成熟型項目，前五期已經交房，可以實地參觀小區的綠化和物業。
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