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本期问答
问1：
您好饭总，我是社保满五年首套首贷，属于单身女生购房。总价在550左右，现在主要在看海淀的房子，自己一直在考虑3-4环之间的60左右的小两居，目前工作单位在金融街附近。能接受四环里。但是我一位叔叔建议说考虑田村附近或者更远一点的次新房，这样选择余地大一些，房子更大更新一些，六号线地铁延长线修好以后也方便上班。请问饭总，如果不考虑学区，重点考虑地段和保值功能，哪种想法更适合自己？
饭总答1：
其实这两种思路都可行，重要在于如何选片区，今后五环内的地永远是稀缺的，也是资源最集中的区域，所以不要选太偏，除非有重资投入以及有重大规划落实的区域。
你偏自住，面积越大越好，我建议你去看田村或稍远一些的区域，不要超过5环，依你的预算买个80以上的问题不大。
问2：
本人购房需求是自住，单身，没有小孩，希望小区环境较好，起码不要有通厕所等墙上印刷品，有靠谱物业。小两居，带电梯。因为上班地点在军博附近所以想就近买房。
1）有色金属东区居住环境如何？靠近西站会不会乱。感觉物业一般。特别是临羊坊店路的那栋楼，没有门禁的。
2）我把有色金属院东区和皇庭子、茂林居，有色金属北区，复兴路乙6号院在下文中成为南边，普惠南里柳林馆彩电小区茂林居这片称为北边。如果预算是500万左右，电梯房，小两居，以上小区哪个性价比最高？能按性价比高低排个顺序吗？彩电小区感觉位置挺尴尬的，在北边又不是学区房。
3）能说说南边和北边两边的住宅增值空间或者说抗跌能力是怎么样的吗？
4）南边和北边的楼梯房会加电梯吗？有哪些是有加电梯的比较靠谱说法的小区吗？
5）南边的话，又没学区又没有幼儿园（新华社幼儿园上不了，会城门那个幼儿园好像只管铁东小区的）
6）北边和南边目前最大议价空间是多少呢？
7）如果首付能多给，对讲价有多大帮助？能占几个百分点？
8）贷款公积金的话，120万全批下来的可能性大吗？工作年限等条件已经符合。
补充两个1）海淀明年的学区变化对北边的学区房有什么影响吗？在价格上会不会有变动？
2）能单独说说彩电小区的房子的优劣之处吗？谢谢
饭总答2：
1、有色金属的物业很一般，之前发生过治安问题，比较很乱。17号楼临街太吵，靠近西站本来人员杂乱，而且不是封闭式小区，难免会有安全隐患。
2、这几套性价比差不多，相比之下，普惠南里、茂林居、彩电小区这三个性价比更高。
3、你所说的北边和南边基本同属一个地段，保值没问题，今后五环内的地是稀缺的。增值的话，无论南北都没问题，但会有一些减分项，参考我刚刚在第1条里说到的。所以1号线以北的区域较合适，而且也临近玉渊潭公园，环境不错。
4、电梯问题主要看业主和物业的沟通情况。
6、8.3w左右
7、你的首付除非直接给到业主手中，有可能会降点。如果首付做资金监管的话，和业主是没关系的，多给没用。
8、只要缴存年限购，120w没问题。
9、对你选的小区影响不大，主要是资源均衡化的问题，核心教育资源是向本区的其他地方输送，反而可能会有一点促进作用。
10、彩电小区还不错，就是楼龄老了点，学区一般。
问3：
饭总您好！我看东四环 化工那一片盖起来了 我想了解那一片，19年4季度入手，考虑限竞商品房，价格450上下，位置：长安街以北，最好5环内，多谢。
饭总答3：
百子湾附近目前没听说有什么限竞房项目。
问4：
饭总您好！我的几个问题梳理了一下：
主要问一下北边和南边和东边：
北边：
1、咨询张家口的赤城县，有个新雪国， 也是投资几百亿， 我看从14年开始，一期的项目已经落地的就有109亿。看介绍也是相当的高大上。这边是否可以依托旅游，滑雪，能够支撑当地的房价？
2、拉斐水岸，貌似离延庆比较近，二期的价格好像不到1万，这个项目怎么样？
南边：
3、涿州铂悦山，貌似现在销售很火爆的样子，但是是真火爆还是假火爆，我没有验证，但是销售都在推这个地方。涿州这个地方很久以前去看过，离高铁远的孔雀城是1万左右，但是距离北京真的很近， 可是整个城市感觉还是比较落后。这里是不是没有什么产业。
4、华银天鹅湖：最近有销售也给推荐这个，说这个之前是1万8左右 ，现在已经腰斩到8千。说是这个地方非常好。我看离十渡比较近，这种地方前景能有多好？南边这几个感觉交通比起北边的下花园，拉斐，新雪国，长城里都要差一些。
还有东边就是香河有个安平，狮子城，这边有几个销售也一直在推二手的，没房本，说是可以过户，不知道真假，房价大概1万左右，说是最高1万8。
信息太乱，甄别起来困难度很大，所以咨询一下饭总专家。
饭总答4：
1、旅游本身不支撑房价，起到支撑作用的始终是产业和附加资源，类似于下花园的中英智慧产业园、北大金秋教育集团等
2、拉斐水岸这个项目你自住没问题，投资需要有个长周期。
3、涿州在我环京区域里的排序是较后的，去年这一轮环京调控，政策到目前为止都严格不放松，北三县、固安已经是腰斩后的状态，带动了涿州等地下跌。涿州虽然是不限购，但整个环京除张家口下花园以外的区域几乎冰冻，多少还是接受了一些外溢人口。但相对于固安，它的价值潜力还是要靠后。
下花园13团
下花园13团10月27日（周六）发团，参团请加微信饭总-芊芊：w2578559595
名爵花园的优势：
1.距离高铁站大约1公里，小区附近有直达北京的公交车899路
2.周边配套为市政成熟配套，社区内的商业街已基本成熟，正在营业的有超市发、篮球馆、酒楼，小区门口华联超市即将开业。
3.距离北大金秋中学仅600米，距离下花园区医院1公里。
4.附近有北大金秋幼儿园已开始招生
5.成熟型项目，前五期已经交房，可以实地参观小区的绿化和物业。
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