文/易居企業集團·克而瑞分析師 黃錦良
CRIC廣西南寧土拍預告：2018年樓市金九銀十已拉開序幕，南寧商品房方面，一批新盤集中亮相，不少樓盤打響買房特惠價格戰；反觀南寧土地市場慢熱；9月過半，13幅經營用地即將揭牌，其中不乏低密住宅用地。備受關注的南寧首場“金九銀十”土拍大戰將於9月19日正式打響。那麼，它們有何看點？你期待哪些房企參與競拍？這些地塊對於所在區域置業有何影響……就此，克而瑞廣西彙總【金九銀十南寧土拍預告特輯】，期待你閱讀後文末寫留言，與我們互動。
整體看
克而瑞廣西統計顯示，近期（9月19日至10月17日），南寧市主城區（這裡未統計武鳴區）即將揭牌的經營用地（這裡未統計加油站用途地塊）共計13幅，出讓面積合計約666.64畝，建面約102.03萬㎡，起始總價約31.92億元。
從地塊分佈城區位置上看，興寧區佔比較大，多達5幅；其次是青秀區、良慶區均是3幅；西鄉塘區2幅。
地塊的競價方式上看，以掛牌出讓為主，其中12幅地塊為掛牌出讓，1幅為招投標出讓。同時，地塊競價方式呈現多樣性，包括：
常規的“價高者得”3幅；
“兩限一競”（限地價、限房價、競配建產權移交住房）：4幅；
“限地價、競產權移交住房”：2幅；
“限房價、競地價”（新競價方式）：1幅；
“限房價，限銷售對象，競地價”（新競價方式）：1幅；
“限地價、限房價、競配建產權移交安置住房”：2幅。
整體來看，“雙限一競”地塊的“限房價”與“限地價”之差的數值近乎一致，普遍相差2500元/㎡左右。下面幾張盤點圖表，彙總2018金九銀十南寧土拍日的地塊基本信息：9月19日、9月21日、9月28日、9月29日、10月12日、10月17日；CRIC廣西將在土拍前後，推送相關推文，敬請關注。
出讓地塊信息一覽（點擊圖片可查看大圖）
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分城區看
以下，我們來看這些地塊分佈圖（結合後期製作的衛星圖圖示）、分析師點評，對地塊有更直觀的瞭解，也期待你閱後文末寫留言，來分享你的看法，猜測哪家房企有可能拿下這些地塊。
青秀區地塊
南寧市青秀區共計3幅地塊將掛牌出讓。其中，柳沙板塊2幅低密純住宅地塊（GC2018-076、GC2018-077）將於9月19日揭牌，地塊面積並不大，均是32～34畝左右。10月12日將出讓的仙葫（三岸）板塊1幅約56畝低密商住地塊（GC2018-088），同樣備受關注。
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地塊綜述：這兩幅純住宅地塊佔地面積分別為約34畝、32畝，彼此鄰近，均位於青秀區英華路北側（青山路西面）。它們都有共同亮點——容積率很低而且限高很低。076地塊容積率上限1.5，077地塊的是1.1，由於兩幅地塊南面為特殊場所，地塊內建築限高相對高度≤18米，並且地塊南側需退距50米。它們均是限地價≤6900元/㎡，限房價（毛坯部分）≤9400元/㎡。
分析師點評：這兩幅地塊或將做6層以下洋房產品為主，其環境、地段佔據一定優勢。兩幅雙限價地塊體量不大，彼此相鄰，被同一家房企一併拿下幾率較大，地塊合併開發，利於整體設計與打造規模。兩幅地塊北面即是在建的“錦悅青山”項目，不免讓我們猜想，這次新希望是否再度出手、深耕於此？此前參與“錦悅青山”地塊競拍的房企有新希望、大唐、萬科、榮和、天健等，這次它們是否再度出現拍賣席，我們拭目以待。
- GC2018-088地塊
地塊綜述：這幅商住塊佔地55.56畝，位於青秀區桂海外環高速東側、鳳嶺南路南側，容積率上限2.5（其中住宅2.25），建築限高60米，南面江景，江對岸即是五象新區龍崗片區。該地塊亮點在於自身有一定商業體量，佔比10%-15%。該地塊限地價≤6498元/㎡，限房價（毛坯部分）≤8898元/㎡。
分析師點評：仙葫三岸組團（鄰近鳳嶺南）一大片儲備地處在發展初期，彰泰、新城相繼進駐，如今第三塊地會是哪家拿下，拭目以待。上次積極參與該區域地塊競拍的房企有彰泰、新城住開、美的置業、陽光城、龍光地產等。
興寧區地塊
南寧市興寧區5幅地塊將掛牌出讓，分佈在興寧東、二塘、三塘、朝陽市中心，所打造產品具有多樣性，包括普通商住社區（約35畝），限定購房對象的商住項目（約21畝）、醫養住綜合體項目（約228畝），以及歷史文化街區項目（約6畝、12畝）。部分地塊對於競買人的建設要求頗為苛刻，並有一定指向性，這類地塊或早已“地有所主”，出讓結果雖懸念不大，但這些項目的建設將推進區域配套升級、城市更新。
- GC2018-068地塊
地塊綜述：這幅商住地塊佔地不大，僅約21畝，位於沙江路東面、廂竹路北面。容積率上限4.5，建築限高100米。地塊北面以城中村或自建房為主，東面臨近金源城小區；項目臨近快環、附近有地鐵站，交通出行較為便利。該地塊採用“限房價，限銷售對象，競地價”競價方式，項目住宅限售對象為“武警廣西邊防總隊官兵”，該地塊限房價（毛坯部分）≤6705元/㎡。
分析師點評：限售對象是較為特殊，有一定指向，競拍結果對普通商品房的購房者影響不大。
- GC2018-086地塊
地塊綜述：這幅商住地塊佔地約35畝，位於合坡路以西、二塘北里以北，容積率上限3.0（其中住宅2.4），建築限高80米。地塊北面臨近主幹道崑崙大道，並臨近規劃地鐵站點，南面通過繞城高速或規劃快速路方便來往鳳嶺北以及火車東站一帶。該地塊限地價≤4635元/㎡，限房價（毛坯部分）≤7138元/㎡。
分析師點評：近三年，興寧區二塘板塊鮮有商住地出讓，其地理位置是比較近青秀區鳳嶺北的。
- GC2018-087地塊
地塊綜述：這幅綜合用途地塊佔地約228畝，位於三塘北路西面，容積率上限1.5（其中住宅0.63），建築限高18～45米。地塊附近有碧桂園、聯發、海普集團在建商品房項目，並距崑崙大道有一定距離，環境較為清淨。該地塊建設要求一定指向，建設業態包括獨立生活區、協助生活區、專業護理區及記憶障礙照護區等養老單元，以及會所、老年大學、二級康復醫院等。該地塊競價方式為“限地價，競產權移交住房”，限地價≤7500元/㎡。
分析師點評：該項目將打造“醫養住”模式的大型康養綜合體，填補三塘板塊無大型康養項目的空白。從此前南寧市招商引資的重點項目簽約的相關新聞，以及地塊位置推測，有可能就是泰康之家醫養綜合社區項目用地，以醫養結合、活力養老、舒適居住為核心，提供全方位的退休生活解決方案。
- GC2018-061/062地塊
地塊綜述：這兩幅綜合用途地塊佔地不大，分別約6畝、12畝，位於民族大道與朝陽路交會。平均容積率上限1.5，建築層數≤2層，為南寧市“三街兩巷”項目金獅巷銀獅巷保護整治改造（一期）工程用地，主要建設歷史文化街區，並要求申請4A級旅遊景區評定，須於2018年12月30日前正式開街運營。地塊競價方式為“價高者得，不低於底價”，出讓公告裡地塊底價均為1810萬/畝。
分析師點評：從起始地價可看出南寧市中心用地的“寸土寸金”，目前市中心幾乎已無新增儲備用地，新建項目多為舊城改造項目。南寧市“三街兩巷”金獅巷銀獅巷保護整治改造（一期）工程是自治區成立60週年大慶重大公益項目之一，目前在建中。這兩幅地塊（多宗地塊組成）也是該項目部分用地，因其特殊性，其建設已“前置”在招拍掛前。
良慶區地塊
南寧市良慶區3幅地塊將出讓，2幅位於良慶大橋南板塊，1幅位於南寧綜合保稅區。良慶大橋南板塊兩幅商住地均需配建一定體量安置物業，均採用“限地價、限房價、競產權移交安置住房”競價方式，其中，限房價。而南寧綜合保稅區（位於五象南，目前由高新區託管）1幅商住地塊，採用“限房價、競地價”競價方式。
- GC2018-084地塊
地塊綜述：這幅商住地塊佔地約69畝，位於玉洞大道北側、那黃大道西側，2宗地組成，彼此有一定間隔，臨近那黃小學、光明城市小區。地塊容積率上限4，建築高度≤100米（沿水系一側第一排控高60米，第二排控高80米）。交通上看，可快速直達廣西體育中心、五象湖公園。該地塊採用公開招投標形式，將於9月28日上午10時開標。地塊競價方式為“限地價、限房價、競產權移交安置住房” ，項目須建設不少於45900㎡的安置物業，以及須配建1所9班幼兒園和1處文化活動站；該地塊限地價≤4500元/㎡，限房價（毛坯部分）≤9100元/㎡。
分析師點評：這是今年以來南寧市第二幅通過招投標來確定競得者的商住地塊，同樣是含一定體量的安置物業，對開發商制定競標文件，以及開發方案有一定考評要求。地塊所處地段和配套顯而易見。限地價和限房價的差價相對較大，差值4600元/㎡（若是底價則差值5837元/㎡），這樣看來，即使開發商須配建一定體量的安置物業，整體來看還是有較大開發利潤空間。
- GC2018-085地塊
地塊綜述：這幅商住地塊佔地約48畝，位於鳳朝路西側、良興路南側，臨近良慶河和楞塘衝連通渠水系。地塊容積率上限3，建築高度≤100米（沿水系、綠地一側第一排控高60米，第二排控高80米，其餘100米）。地塊周邊有大型體育產業、文化旅遊產業、地鐵、BRT等配套加持。地塊競價方式為“限地價、限房價、競產權移交安置住房” ，項目須建設不少於32130㎡的安置物業，以及須配建1所9班幼兒園和1處文化活動站；該地塊限地價≤5000元/㎡，限房價（毛坯部分）≤9100元/㎡。
分析師點評：又一幅良慶社區儲備地塊將出讓，隨著城鎮化的推進，良慶鎮周邊已陸續高樓林立，附近配套也相繼落地投入使用，交通、教育、醫療、休閒配套也將不斷完善；龍光、陽光城、大唐、盛邦、天譽、萬科等品牌房企紛紛搶灘於此，江景、湖景水系資源，良慶大橋南板塊有望成為下一個五象置業熱點新板塊。
- GC2018-089地塊
地塊綜述：這幅商住地塊佔地約102畝，位於南寧綜合保稅區金海路南面、平樂大道西面(地理位置是五象南，繞城高速南面)。地塊用途分明，A、B地塊組成，較小面積A地塊為商業用途，B地塊為住宅用途；其中商業用地容積率上限3，限高100米，住宅用地容積率上限2.5，限高80米，並且配建1所12班幼兒園。地塊附近在建的商品房項目不多，包括百強房企彰泰、榮和，本土國企廣西大都、當代豐耘，以及外資合建的新中公司。地塊競價方式為“限房價、競地價” ，限房價（毛坯部分）≤7420元/㎡。
分析師點評：這幅地塊商業住宅分區明確，商業體量近4萬㎡，住宅體量約13萬㎡，並且配套幼兒園。今年6月的中新南寧國際物流園配套居住區項目落地（針對該園區員工進行租賃為主），而該區域板塊的“搶地大戰”還要追溯到去年11月，當時彰泰、榮和、合景、天譽、金地等房企積極競拍，最終本土房企彰泰、榮和舉牌到最後，各有斬獲。
西鄉塘地塊
南寧市西鄉塘區2幅地塊將出讓，其中一幅位於距南寧市市中心約30公里金陵鎮上純住宅地塊（22畝），一幅位於西鄉塘區北湖板塊的舊改項目二期用地，佔地面積僅約2畝。
- GC2018-038地塊
地塊綜述：這幅純住宅地塊佔地約22畝，位於西鄉塘區金陵鎮(距離金陵鎮鎮政府約800米)。建築限高60米，容積率上限1.8。地塊接駁南百二級公路，距離南寧市市中心約30公里。目前地塊附近新建商品房項目僅有一個（今年6月一自然人身份競買者拿地，佔地32畝，目前暫無該項目具體信息）。地塊競價方式為 “ 限地價、競產權移交住房” ，限地價≤2500元/㎡。
分析師點評：這幅金陵鎮22畝純住宅塊地，曾於去年11月掛牌，但因無人報名流掛；城市邊緣置業區域，其住宅用地地價和住宅項目房價相對市區主城區的都相對低些，但其商品房市場尚處“探索期”，開發商對此地區的進駐一般持謹慎態度；這次是否會有開發商參與競買，懸念依舊。
- GC2018-083地塊
地塊綜述：這幅商住地塊佔地約2畝，位於北湖南路以東、衡陽東路以北。建築限高100米，容積率上限5.5，特定地區限高≤100米。該地塊商業計容建面佔比10%-15%。地塊所處北湖明秀板塊，周邊配套成熟，多座商業MALL坐落於此。地鐵5號線（在建）地鐵站距離地塊不遠，而地塊北面緊挨著在建的“大嘉匯康悅”項目。地塊競價方式為“價高者得，不低於底價”，由於地塊為舊改項目用地，須此前中標的土地熟化人方可參與競拍。
分析師點評：這幅迷你地塊，估計只能建一棟商住樓，其為西鄉塘區北湖舊貨市場片區舊城區改建項目二期用地，或將和這一舊改項目一期合併開發，也就是“大嘉匯康悅”的二期用地。
目前統計
暫無江南區、邕寧區新地塊供應
南寧土拍金九銀十
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希望哪家房企拿地？
能認真地看到這裡
都是圍觀土拍的“鐵粉”
圖文來源：CRIC廣西；南寧市國土局招拍掛信息。
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