PART 1
隔幾年一次，萬科又出來發佈地產警世通言了。
9月11日，在一份據說是鬱亮的內部講話中，萬科董事長說，要將回款指標當作了超越銷售額、利潤等指標的最核心指標。
接下來三年事業計劃書的制定，所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”。 “如果今年6300億回款目標沒有達成，所有的業務都可以停，因為這說明，我們沒有任何資格和能力做下去。”
聽這話，感覺樓市馬上要崩盤了有沒有？
生於憂患，死於安樂！行業帶頭大哥明明活得特健康，還這麼深思熟慮地自虐，感動ing……
結果，後臺有一個粉絲幽幽地評論：
華為的任正非，不總是揚言華為要完蛋了嗎？結果相信任正非話的對手們，一個個都完蛋了，華為活得很好。 萬科在歷史上常常唱衰樓市，以配合樓市調控。但事實上，很少在拿地、擴張上手軟過。 現在融創中國的孫宏斌也學會了這一點，常常對市場做出“危言聳聽”的判斷，最後融創發展得比誰都快，拿地速度堪稱第一。
絕對的誅心之論啊！難道華為、萬科和融創都在下一盤大到不可描述的大棋？
這一次，杭州人要不要再信一次鬱亮？
不妨來回顧一下，萬科前幾次唱衰，究竟有沒有帶偏大家。
PART 2
首先得承認，過去十多年，萬科幾乎踩對了所有周期！
不論是2008年金融危機，還是2004年開始曠日時久的調控，萬科都“先知先覺”搶先一步作出降價調整，掌握市場主動權。
與之相配合的，還有輿論的造勢。不得不說，宇宙級開發商確實有“神一般存在”的理由。
先看2007年12月13日那一次著名的預測，當時還是“王的時代”。
當時，王石在清華大學國際交流中心參加“中英低收入人群住房解決方案比較研究”的新聞發佈會，記者問：樓市拐點是否出現了？”
王石說：我認可你關於“拐點論”的說法。
隨之而來的是，萬科在2008年新春期間，全國以8折甚至更低的價格清倉存量房源。這一事件，後來也成為中國樓市真正走向拐點的標誌。
此後，中國樓市由持續看漲，轉變為持續看跌，並最終演變為量價齊跌的熊市景象。
2014年2月10日下午，王石出席了新書《大道當然》發佈會。會上，王石預測了當年的房價：有學者2012、2013年預測中國會破產，我都不認同，但2014年我不敢說，情況非常不妙。
幾乎王石話音未落，杭州真的就開始了大規模降價。有的項目直降40萬元，更有項目精裝三房直降50萬元，而且送車位！
這也是杭州房市走向最黑暗時期的標誌性事件。
在潘石屹表達2015年中國房地產會“撞冰山”的觀點後，王石卻堅定看好2015。王石說：“2015年，萬科真正穩定持續、有效率、有質量的增長才開始。”
這次王石又說準了。2015年一二線城市房價漲幅驚人，萬科的全年銷售面積、金額和市場佔有率全面上漲。
PART 3
事實證明，在業內人士還在回味樓市的深寒時，只有萬科搶先一步看到機會。
難怪，早就有業內人士說：當萬科大舉拿地時，就意味著房價要漲了；當萬科計劃降價了，就預示著市場很快就會整體趨冷。
如果2007、2014和2015年這三個年份，你都相信了王石的預言，並堅決執行，應該已賺翻了。
萬科也確實這樣堅定執行了。
以2015年那次王石“看漲”後為例，在2015.7-2016.6的一年時間裡，萬科在杭州八區共競得11宗地塊，另有兩個合作項目。
這段時間，正是其它開發商拿地慾望低落之時。所以，萬科撿漏的這11宗地塊中，有6塊地的溢價率是0。
而這幾個樓盤後來入市，無不賺得盆滿缽滿。世紀之光從1萬6漲到3萬6，中央公園從3萬一路賣到4萬+。溪望的排屋更喊出6萬+……
2017年1月初，就在萬科的神操作一次次被市場驗證之後，萬科再一次發表了對樓市的預測。
當時，《上證報》專訪萬科董事長鬱亮，標題是：房價或會降。
原話是這樣的，鬱亮說：“未來房價會不會下降？這個可能性是有的，在這一輪調控的背景下，前期房價上漲過快的城市，未來一年將面臨價格回落的壓力。”
在此之前，鬱亮曾堅持“不對房價做任何預測”。
但這一次萬科變得更精明瞭。之前三次，都是“說了就做”，這一次卻是“做了才說”。
PART 4
在鬱亮預測中國房價下跌前半年，萬科已謹慎拿地了。
2016年，熱火朝天的杭州土地共賣出1584億元，尤其年底，幾乎場場都會拍出新“地王”。而這時候，萬科卻幾乎銷聲匿跡，甚至在聯合信達拍下奧體地王后，也因為出價過高選擇了退出。
但許多同行並沒有注意到萬科的這個暗示。
在杭州土地新政後，12月26日杭州仍拍出史上第二貴地王，樓面價43288元/㎡，溢價率72%。
事實證明，2016年底以後杭州拍出的眾多地王，因為限價，大多預期利潤微薄，有些至今還無法面市。萬科又成功逃過一次“地價大頂”。
雖然土地的操作對了，但鬱亮對房價的預測卻完全失準 。
回過頭來看，除北上深等一線城市在2017年上半年達到房價峰值，開始橫盤，不少二線城市如杭州、成都和西安等卻從那時起大漲。
大批三四線城市更在2017年底、2018年初全面普漲，且漲幅驚人。
可以看到，從2017年8月起，萬科在杭州又開始零星拿地，說明他們對年初的預測已不太自信，開始進行修補。
當年8月14日，萬科拿下中城匯MIDTOWN兩宗宅地。同一天，又參股融信拿下的古翠隱秀。9月14日，萬科參股金地拿下的悅虹灣。今年，萬科還在臨安拍得一塊樓面價1萬1的宅地。
但目前來看，因為限價，這幾塊高價地最多隻有微利，不算很成功的操作。
而作為一個杭州人，如果你相信了鬱亮2017年初的預測，基本就被帶溝裡去了。從那時到今年5月左右，杭州不少板塊的二手房都翻了一番，甚至更多。
PART 5
當然，誰也不是神仙，預測錯行情很正常。
王石和鬱亮真正把不少同行帶偏的，是2012年以後不時拋出的“白銀時代”理論。
該理論大意是：中國遍地黃金時代已一去不再。和黃金時代不同，白銀時代競爭更為激烈，“個位數的增長速度”將成為常態。
進入白銀時代，即意味著對企業競爭能力有更高要求。互聯網衝擊下，中國地產已由賣方市場轉向買方市場，繼續依靠舊有模式已無可能。
許多業內的迷弟迷妹們，都真誠地相信了這句話。
比如杭州許多本來活得挺好的本土房企，有的跑去做體育，有的跑去研製新藥，有的乾脆老闆套現把資產全賣給別人了。
回頭一看，萬科依然把雞蛋放在“住宅”一個籃子裡，房子賣得風生水起，一騎絕塵而去。
也有江湖經驗特別老道的，比如碧桂園、恆大和融創，繼續加大槓桿，瘋狂擴張，一下就追上萬科，甚至把“宇宙第一開發商”甩出了幾個身位。
他們的增長速度，何止是十位數？用的也大多是快週轉、中介渠道這些“舊有模式”。
所以去年孫宏斌還公開懟過鬱亮，說“白銀時代”太扯，這幾年是鑽石時代，大公司的鑽石時代，可以不斷地兼併小公司的市場份額。
這也難怪，那位粉絲，對鬱亮的最新言論不以為然。並認為是又一次“把同行帶進溝裡”的預謀。
鬱亮是不是真挾帶了一點小小私貨，得問他本人了。
不過可以確定的是，在此言論之前兩個月，萬科在環杭市場已在瘋狂加速出貨。像許村的桂語東方，原來報價毛坯2萬4左右，後來精裝2萬1就開盤了。
總的來說，我不太傾向於陰謀論。如果這真是一份內部講話，那麼它和對公眾說話的方式是不一樣的。
就像我們從小到大開過的各種會，老師或領導總喜歡把形勢的嚴峻誇大十倍。
不這樣振聾發聵一下，你們這些在好行情的蜜罐裡泡大的新員工們，怎麼有戰鬥力，應對接下來已轉變的預期，和更復雜的市場環境？
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