觀點地產網時間進入3月中旬，一年一度的觀點年度論壇如期到來。這一次，主題是“抗疫時期與更新時代”。
“更新時代”這個主題已經提了很多次，每一次都在不同的時代背景下產生了不同的觀點。時逢疫情“黑天鵝”的特殊時期，五礦地產有限公司董事長、黨委書記何劍波表示，“這個主題探討有著格外的意義。”
何劍波深耕地產業界數十年，同時也是觀點論壇中的老朋友。非常時期，論壇由線下改為線上，他特地抽出了半個小時做客論壇，從思維、策略、模式三個方面提出了對行業的思考和建議。
“新冠疫情影響可能超過2003年”
新冠疫情持續至今，業內多以2003年非典疫情時期影響為參照、對比。認為經濟下行壓力增大、GDP破“6”者有之，認定只是階段性影響一季度甚至半年者有之，亦有學者不下定論、只推出了多個預測模型。
何劍波的態度是“謹慎樂觀”。他提出，本次疫情對經濟及房地產行業的短期衝擊可能大於2003年，並一一列舉了兩段時期經濟、行業週期之間的不同。
宏觀經濟上，2019年不同於2003年的上行期和復甦期，GDP同比增速由當年的10%引渡到6.1%，疫情下的經濟可能產生一系列負面效應；而地產行業亦不同於2003年的上行週期，經過系列政策調控，目前平穩發展、存在下行壓力。
這是現下大環境的新變化。何劍波強調，在“房住不炒”的基調下，疫情之後政策仍會以維持房地產市場穩定發展為主，不要期望政策全面寬鬆，但政策邊際有可能適度鬆綁。
“疫情之後‘穩房價’的政策含義或許就會發生改變。”何劍波分析，去年全國商品房銷售額創下了近16萬億元的新高，但隨著城鎮化空間越來越小，行業規模逐漸見頂，壓力也達到歷史高位。2019年底，現金流壓力大的房企已開始“以價換量”，而隨著本次疫情爆發，部分房企推行線上優惠“價格戰”以提前鎖客——這將導致行業銷售毛利率階段性普降。其中，拿地成本低的項目和開發商有定價主動權，而不降價的房企就可能賣不動。
在精細化管理上，何劍波戲稱，地產行業將進入到看齊製造業的階段。隨著地價和房價的價差縮小，“今天的土儲就是明天的規模”這個思維該變上一變了：疫情會迫使行業發展模式由高負債、高槓杆、高週轉加速轉變為低負債、低槓桿、低成本、高週轉。
此外，考慮到政府財政預算赤字率突破3%的空間不大，他預測，2020年土地出讓及優質地塊供應或將有所增加，針對房企的政策也會易松難緊，拿地在一季度後會回暖。
“升級標準是消費者說了算”
生意的本質是市場交易，這由供需關係主導。何劍波認為，疫情並沒有改變房地產市場的供求關係，需求釋放被延後了，但未消失。
他對房企提出了幾個建議——短期適當拿地、抓緊回款，進行產品升級和創新，長期狠抓品牌和服務，通過願意為優質物業、優質服務買單的客戶實現溢價。
他強調，“以價換量”不是長久之計。短期內，房企需要立即注入的“更新策略”就是產品升級和創新，而整體上，綠色健康社區、智慧社區將會成為新的時代潮流。
“‘綠色健康’升級到什麼樣的標準，是消費者說了算。”從中央空調、社區密度、戶型設計、成本控制到衛生間下水道處理，何劍波信手拈來，實用主義一如多年。
長遠來看，對於房地產開發企業“地”就是“貨”，最終留下的只有管理體系、人員和品牌，要依靠品牌和服務賺錢。對此，他有自己的一套觀點：“抓品牌”即對項目品質標準加速升級，從粗放型到精細化管理的升級；“搞服務”即深耕社區，深入挖掘客戶需求，不斷完善“智慧社區”的功能。
“很多物業公司過去只是拿智慧社區當噱頭。”何劍波對此直言不諱。智慧社區具備戰略意義，在疫情防控隔離這個時期表現突出。具體到細節，他列舉了疫情防控期間遠程查診、定時搶菜、快遞機器人配送三個例子——這些都是物業企業在疫情下的進步。
何劍波指出，長遠來看，房企應抓品牌和搞服務，建立獨立的物業盈利模式，為資源尋找出路。“（至於）升級到什麼樣的標準，是消費者說了算。”
此外，冷飯熱炒的“房地產互聯網+”迎來了新一波風口。疫情期間線下銷售停擺，培養了購房客戶在線上接受服務的習慣，為VR、AR、AI等技術落地帶來了契機。
以房企線上銷售平臺為例，何劍波分析，這種“更新模式”將房地產集客與交易場景向線上遷移，通過物的數字化、人的數字化和流程的數字化，打破時間和空間約束，實現從客戶溝通、看房、選房、到認購等流程的線上化，再配合定金保價差額補償促銷、一段時間內的無理由退房，可以挖掘線上紅利，提前鎖定潛在購房者。
“未來的房企不僅要追求規模，還要質量（利潤）要效率（ROE），更要有安全邊界——負債率的控制，還要有存量資產經營能力。”
2020年，若非政策全面寬鬆，總規模下滑應是普遍共識。但是，在過去房地產發展的20年中，“黑天鵝”事件有危也有機，不斷地推動了行業洗牌、創新、轉型。何劍波語氣堅定，“相信這一次疫情也不是個例外。”
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