售樓處關閉、網籤暫停，這個2月的前17天裡，杭州十區新房零成交，二手房僅2套網籤。或許，這個2月，將成為杭州近年來成交最為慘淡的月份。
隨著2月17日,浙江疫情防控由“封閉式管控”向“精密型智控”轉變，當天杭州市住保房管局也就疫情期間的房地產銷售出臺細則，意味著“冰封”了近一個月的杭州樓市，開始慢慢步入正軌。
疫情“黑天鵝”飄然而至，杭州樓市還好嗎？
1、開始有序動起來
2月17日，住保房管局的一紙文件，宣告杭州房地產開發企業、房地產中介企業，可以開始復工了。
對整個房地產行業來說，從來沒有像現在這般，期盼著上班。
這兩天，杭州的不少售樓處，會重新對外開放。
昨天（18日），許久沒動的成交數據，也終於開始有了變化：杭州全市新房簽約11套、二手房簽約3套。
“鼠年第一搖”鳳起錢潮，剛剛結束了登記，92套“千萬豪宅”，201戶登記，中籤率不到46%。
今天上午，保利融信·和光塵樾也開啟線上登記，精裝均價2萬6的和光塵樾，能不能維持“萬人搖”的熱度，也成為人們觀察樓市的風向標。
從2月至今，全省有99宗土地中止/終止出讓。但今天，浙江省土地使用權網上交易系統上，掛出了年後首宗涉宅用地拍賣公告。杭州土地市場，也將於下週開始正常“營業”。
一個我們熟悉的杭州樓市，彷彿又回來的了。
2、房企現金流吃緊
然而，“停擺”一個月的樓市，已經發生了很大變化。
各家房企通過APP、微信小程序、電商平臺等方式，開始將銷售業務從線下移至線上，還推出VR全景看房等，甚至開始學起李佳琦、薇婭，直播賣房。此前只是作為營銷輔助手段的線上售房，如今成了開發商“自救”的主戰場。
效果如何還不得而知，畢竟房子不是口紅，一聲“OH MY GOD”就能讓人剁手“買它”。對線上賣房，開發商更多是期待疫情結束後，部分看直播的客戶會來到售樓處。
全民營銷策略也開始啟動，像綠城、萬科、金地、旭輝等，都通過升級佣金和實物獎勵，提高老帶新比例。
更有一些房企喊出了久違的“降價促銷”口號。如2月18日，恆大啟動其“歷史上力度最大的一次優惠讓利”，全國恆大樓盤75折優惠。雖然大家已經知道，這是恆大每年都要玩的“套路”，水分很大，杭州城區項目一個都沒參加，但在疫情背景下，這也不失為吸引關注、拯救銷售的手段。這樣做的開發商不止一家，像世茂和招商蛇口，就針對杭州市場推出部分特價房源。
為什麼開發商會如此賣力“自救”？最主要的原因，是疫情對房企最重要的現金流，造成巨大影響。
很多開發商，現在採取所謂“569”甚至“257”的高週轉開發節奏。能“玩轉”的核心，就是對現金流的仰仗。現金流一斷，就是大麻煩。
浙江大學房地產研究中心高級研究員章惠芳表示：“原來的拿地、開工、開盤、付款、回款等時間節點，都是在去年的行情基礎上測算的。這次疫情的突發，暫停房產交易，意味著開發商缺少了最根本的收入來源。”
潮水退去時，才知道誰在裸泳。
3、沒到需要“救市”的程度
疫情對房地產行業，影響到底如何？讓我們來聽聽業內人士的看法。
濱江控股副總經理朱立東認為：“房地產在疫情的衝擊影響中，是一箇中性的行業，因為兩者之間的關聯度不是太高。從購房者的角度來說，剛需、改善、保值增值，三種需求和趨勢，不會發生根本性的逆轉。”
杭州房地產業協會秘書長丁曉紅表示：“SARS時期，杭州房地產出現了先抑後揚的格局，有不少人認為這次疫情也會重複這樣的格局。我認為目前的階段，已經不能夠用2003年需求受到壓抑而爆發的格局來相提並論。”
研究機構克而瑞浙江區域，近期調研了近200名房地產行業從業者。近4成受訪者認為，此次疫情對房地產行業的影響會持續至4月底；超過2成的受訪者則認為，這一影響有可能延續到6月底。近一半受訪者認為，今年房地產市場將呈前低後高走勢，二季度或短期內會出現反彈行情。接近8成的受訪者認為，雖然短期內疫情會對企業造成較大影響，但預計在今年二、三季度，企業整體運營會有所好轉。
克而瑞浙江區域的結論是：疫情之下，樓市需求會延後，但不會消失。從市場層面看，杭州剛需和改善需求旺盛，加上長期實行限價政策，房價維穩成為常態，疫情當下，購房需求短期被延遲，但中長期來看，需求並未消失，購買力也不會因為疫情產生較大影響，預計疫情過後，蓄積的購房需求會集中釋放，量升價穩為大概率事件。
目前，杭州樓市還遠沒到需要“救市”的程度，而政府的相關政策，也沒有鬆動的跡象。
像2月11日，杭州市規資局出臺的10條穩企業措施中，涵蓋調整土地出讓時間、緩繳土地出讓金、順延開竣工時間等多個開發商關心的問題，其中最“大手筆”的是1月31日至2月20日的土地款可延期21天繳納。
2月14日，浙江省建設廳發佈的支持企業發展18條措施中，也有針對性地減輕房地產開發企業資金壓力的措施。如疫情防控期間商品房預售資金中可用於前期工程費、管理費、銷售費、財務費等其他費用，由總額的20% 提高至30%。2020年6月30日前竣工驗收的住宅項目，可順延3個月繳納住宅物業保脩金等。
可以看出，這些政策主要針對的還是疫情帶來的工期延遲、交付延遲以及土地款延遲等，沒有一條涉及放寬的“限購限價”，“房住不炒”依然是主基調。
4、“小陽春”會來嗎？
值得注意的是，疫情期間，有一條消息，悄咪咪地為杭州樓市提振了信心：截至2019年末，杭州市常住人口首次突破千萬，達1036萬人，比2018年增加了55.4萬人。
一年增加55.4萬人，是什麼概念？
湧金君梳理了這幾年杭州常住人口淨增數據的變化：2015年為12.6萬，2016年為17萬，2017年為28萬，2018年為33.8萬。一年淨增55.4萬人，對杭州來說，是爆發式增長。
2018年度全國人口增量第一的深圳市，該年度其人口增量為49.83萬。杭州一年淨增55.4萬人，已經超過去年深圳的水平，充分說明了杭州這座城市的吸引力。
房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。不管55.4萬人中有多少準備買房，只要人口越多，相應的購買力就會越強，給樓市帶來的支撐力就越大。
購房就是買一個城市的未來，杭州面對疫情的響應速度、管理措施、透明度等綜合治理能力，不斷獲得全國網友的好評，讓這個城市的形象更加突出，會有越來越多的人喜歡這座城市，城市的吸引力可能會進一步增強。
前不久，一些房企老闆給員工寫了公開信，其中尤以碧桂園總裁莫斌和奧園集團董事局主席郭梓文寫得最為動情。莫斌寫道：“沒有一個冬天不會過去。”郭梓文說：“子夜終將盡，春日終到來。”
冬天正在過去、冰雪逐漸消融。杭州樓市的“春日”能不能來、何時能來，正是目前最大的懸念。
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