中房報記者 許倩 北京報道
在建築工地復工開工緩慢推進之際，一線城市土地市場率先燥熱起來。
數據顯示，2020年1——2月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為北京、上海、杭州、福州和廣州。其中北京、上海土地出讓金總額分別高達671.9億元和612.9億元，同比增長14%及121%。高價地、巨無霸地王項目重出江湖。
在銷售停滯、政策扶持尚未明朗之際，大部分房企現金流較為緊張，土地競拍註定只是少數房企的獨角戲。綠城中國、香港置地、華潤置地成為今年前兩個月拿地金額前三強，中交地產、首開股份緊隨其後。
土地從來都是房地產企業的生命線。去年3月一場會議上，綠城中國董事會主席張亞東直言，綠城中國業績下滑根本原因是手上沒有項目，沒有貨就沒有營銷、沒有回款，也就沒有投資。這是投資拿地問題，投資管理是綠城中國的短板。
疫情之下，有人看到“危”而持謹慎之態；也有房企人士看到“機”，認為當下政策寬鬆的窗口期已至，正迎來“抄底”土地市場的時機。
“疫情影響的應該就是這幾個月，現在拿地，房子在下半年甚至明年才開始賣。而且多數城市政府的全年供地計劃基本不會受到疫情干擾，負債率不太高的房企，並不會影響拿地節奏，還可以趁此抄底。”一位參與拿地的房企人士對記者稱。
北京上海高價地頻現
3月3日，深圳2020年住宅用地首拍大幕開啟。這次競拍中，深圳採取“雙限雙競”方式集中出讓4宗地塊，共吸引了中海、雅居樂、金地、龍光、保利、華髮、世茂、深圳安居集團等10餘家房企。經過5個半小時的“持久戰”，最終以1宗商住地流拍，3宗可售人才住房用地總成交金額34.86億元“戰績”落下帷幕，競得者為國企深圳安居集團。
在土地稀缺的深圳，住宅用地長期供不應求，但受制於限制銷售價格、嚴苛的人才住房面積要求，深圳土地拍賣最終成為巨頭、國企央企的博弈大會。
“疫情期間，樓市基本處於冰凍狀態，開發商資金更顯緊張，但疫情是短期的，拿地是長期的，所以本次土地拍賣雖然是建設人才住房，但不少開發商還是積極參與，兩塊地達到最高限價，顯示開發商對深圳樓市長期看好。”深圳中原董事總經理鄭叔倫表示。
今年的土地拍賣市場，一線城市成為最大看點。今年前2個月，北京以673億元的成交總價列居城市土地出讓榜單首位，比去年同期高出83.3億元，為近6年來新高。上海和杭州分別以619億元和370億元的成交總額佔據榜單第二、三位。
北京中原統計數據顯示，2月，全國300城市共成交842宗住宅用地，有8宗成交金額超過40億元，其中6宗超過50億元。成交金額排名前十的住宅地塊“身價”均超29億元，其中7宗位於北京，另外3宗分別位於上海、福州及南京。
2月20日，上海徐彙區黃浦江南延伸段28個地塊，以高達310.5億元成交金額刷新上海土地成交總價紀錄，拿下這一巨無霸地塊的是香港置地聯合體。這一成交金額已超過2014年中民投拿下董家渡地塊的248.5億元以及2016年招商+華僑城聯合體拿下深圳會展中心地塊的310億元。預計總投資逾600億元。
北京前兩個月共成交16宗住宅地塊，囊括了海淀、石景山、大興、通州、昌平五大區域，吸引了眾多房企參與，其中央企國企的身影多次出現。值得注意的是，不限價地塊捲土重來。在16宗住宅地塊中，12宗為不限價地塊，僅4宗為限競房用地。限競房用地曾是北京土地市場的主流，但開發商對此類用地並不熱情，導致過去兩年流拍、底價成交頻頻發生。
2月28日，北京掛牌4宗土地，出讓總價118.75億元。其中2宗地塊位於朝陽區金盞鄉小店村，均以“限地價+競自持”方式出讓，均為“不限價”住宅用地。2月25日，北京一宗位於西北旺鎮的不限價地塊，吸引了7家企業參與，經過72輪競拍，最終以76億元、溢價近26%被華潤置地聯合體拿下。
溢價率是人們關注土地市場的一個焦點，今年前兩個月北京土地平均溢價率達到19.48%，是5年來首次回升，2019年北京土地平均溢價率低至12.47%。爭搶最激烈的是2月18日的通州區臺湖鎮地塊拍賣，共吸引了17家房企參與，最終綠城以49.78%溢價率拿下；在此4天前，綠城剛從十多家房企的競爭中搶下北京昌平區東小口地塊，溢價率29.8%。
一位參與競拍的房企人士稱，“不限價”住宅用地給予開發商在產品上更大的自主性，因此拿地積極性較高，助推住宅用地溢價率上揚。
廣州土地出讓金總額雖較去年同期有所下降，但從近5年情況來看，處於“中等”水平。3月3日，廣州出臺樓市新政，針對土地出讓環節，政策明確新出讓土地可在簽訂出讓合同時約定分期繳納土地出讓金價款，一個月內繳納50%，餘款分期繳納，繳款期限最長不超過一年。“這是鼓勵開發商買地的具體舉措。”廣東省房協理事趙卓文稱。
但在上述城市土地拍賣火熱之外，因受疫情影響，目前大部分城市的土地市場仍處於低迷狀態。據CREIS數據，2020年1——2月，全國300城土地出讓金合計5030億元，比去年減少252億元，同比下降4.77%。根據中國指數研究院發佈的300城土地市場交易報告，2月份，二線城市土地成交量減少了近六成。其中武漢因疫情影響，當月無住宅用地入市。
少數房企的獨角戲
整體看，對於當前的土地市場，大部分房企仍持謹慎態度。
克而瑞數據顯示，截至今年2月底，百強房企投資金額超萬億元，同比下滑15%，二成房企拿地貨值超過200億元，單月拿地金額超過10億元的企業不足三成。此外，仍有超三成企業開年以來尚未拿地。2月份如祥生、合景泰富、首創置業等均無新增土地儲備。
這主要是百強房企受疫情期間銷售大幅下滑所致，投資節奏、投資力度均大幅放緩，預計疫情過後土地市場將迎來拿地“小陽春”，但難現去年一季度的地王潮。
據中指院統計，今年前2個月，包括恆大、萬科、碧桂園、保利發展、中海地產、融創等十強房企銷售額同比下降18.6%。除恆大外，業績均不及去年同期。前兩月，銷售額突破700億元的房企共有3家，為恆大、萬科和碧桂園。銷售破百億元的房企規模數量相比去年減少了 9 家。2月單月情況更不樂觀， 百強房企銷售額同比下降38.66%，環比下降46.41%。
但市場任何時候，都不缺乏大膽進取的房企，甚至還將逆市看作彎道超車的機會。這些拿地迅猛的房企多屬於資金充裕、融資成本較低的央企、國企，以及部分有著強烈規模擴張需求的區域房企。
從新增土地金額看，今年前兩個月，綠城中國、香港置地、華潤置地、中交集團、首開股份、北京住總、中海地產、保利發展、融創中國、北京建工，佔據行業前十名，拿地金額總計高達1752.8億元。從新增土地建築面積看，碧桂園、綠地控股、保利發展、綠城中國、陽光城佔據行業前五。
顯然，綠城中國是當下拿地最迅猛的房企。1~2月，綠城中國在北京、杭州、成都、大連、溫州、天津等10個城市累計獲得13宗地塊，新增土地建築面積210.8萬平方米，拿地金額共計312.8億元，預估貨值585.6億元。尤其2月份拿地271億元，成為目前土地市場的頭號獲益者。
綠城中國在土地市場的“爆發”實則延續了去年的拿地節奏。今年尤其加大了在一線城市的重倉力度，在北京拿下的4宗地塊合計權益金額162.8億元，佔比達到60.8%。今年1月初，綠城中國在經營會議中提出，2020年擬達成新增投資貨值、銷售金額各2500億元的目標，再一次表現出對規模的渴望。這家經歷過債務危機、人事變更的老牌房企，被重新按下加速鍵。
受限資金與拿地開發條件，土地競技場上，“國進民退”的現象愈發明顯。
今年前兩個月，北京土地市場拍出的16宗地塊，除了融創和綠城外，均為資金實力雄厚的國企和央企所獲。如中交集團作為實力雄厚的知名央企，與華潤聯合拿下北京通州馬駒橋鎮地塊、與首開+華潤+住總拿下海淀西北旺地塊、又與華潤+北科建拿下另一塊海淀西北旺地塊。同時，中交還是綠城的大股東。
相形之下，實力不強的民企私企的拿地空間已經越來越小。在多位房地產行業人士看來，政策扶持及供應端放量之下，土地市場很有可能在疫情過後迎來房企補倉的“小高峰”， 現金流充裕的房企將是贏家。
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