● 前言導讀
_
隨著新型冠狀病毒肺炎疫情持續蔓延，全國各地陸續關閉售樓處、延遲開工時間。“停售令”和“停工令”的發佈，使得當前房地產交易市場處於關閉狀態，處於產業鏈上游的土地交易市場亦被波及。在此，首佳顧問就疫情對國內重點城市土地市場的一系列影響展開深度探討。
一、土地一級市場掛牌出讓時間延期
_
1月30日，北京市規劃和自然委員會網站發佈公告，根據當前新型冠狀病毒肺炎疫情防控需要，將北京市海淀區西北旺鎮HD00-0403-0043、0049地塊、北京市昌平區東小口鎮HC-022、HC-027地塊和北京市昌平區東小口鎮HC-031地塊、HC-030地塊掛牌競價截止時間由2020年2月4日15：00時調整為2020年2月14日15：00時。延期上市地塊土地總面積約19.38萬平方米，起拍總價150.8億元。根據該網站公佈數據，除去已宣佈延期的地塊，北京市尚有7宗土地等待入市，截至2月7日，北京2月將有10宗居住用地及商服用地入市，涉及54.59萬平方米土地供應，起拍價總金額347.33億元。各地塊參數詳情見下表：
北京推遲拍地係為配合疫情管控要求、響應延期上班號召，並提倡線上業務辦理、避免現場人群聚集。而北京市土拍延期並非個別現象，進入2月以來，重慶、武漢、上海、石家莊等多個城市均宣佈推遲土地交易，特別是在2月3日，福州、福清、蘇州、天津、南通在內的多座城市也發佈通知，將數宗土地的出讓時間推遲數日至十數日不等。
二、土地供應及成交情況
_
春節假期疊加疫情“黑天鵝事件”，使1月份的土地交易市場大幅受挫。中指數據統計，2020年1月1日至2月7日，全國一二線城市土地整體供應1158宗，同比下跌21.54%；供應建設用地面積4390.63萬平方米，同比下跌33.73%；供應規劃建築面積為9105.59萬平方米，同比下跌29.02%；其中住宅類用地供應面積1664.82萬平方米，同比下跌39.48%。成交方面，全國一二線城市土地共成交766宗，同比下跌42.32%；成交建設用地面積2856.41萬平方米，同比下跌50.66%；成交規劃建築面積6022.11萬平方米，同比下跌46.79%；其中住宅用地成交面積1307.38萬平方米，同比下跌45.85%。土地出讓金收入2083.89億元，同比下跌30.19%。整體來看，受疫情帶來的停工、停售等連鎖反應，2020年伊始，土地市場供應、成交數據同比大幅下跌。
三、原因分析
_
一方面，受疫情影響，全國號召延遲上班+靈活辦公，休假時間在原有法定假期上得以延長，返工時間一再推遲，因此，節後復工節奏的放緩是影響土地市場的主要原因；另一方面，從往年供地節奏來看，城市供地時間集中於下半年，1、2月份無論是從數量還是地價上看，供地節奏偏慢，在全年供地計劃中處於低點。
四、影響範圍
_
房地產開發企業：“停售令”影響房企項目銷售和去庫存，導致資金回籠機制被破壞，進而降低房企後續購地能力和購地意願。在高週轉模式下，房企對於項目施工週期，從拿地、施工到主體封頂，再到單體竣工、整體交付，時間節點會排得很緊張。在這種情況下，“停工令”對它的影響就會大一些，會打亂房企2020年度投資計劃，購地計劃也將隨之調整。
新房、二手房市場：竣工交付受影響，售樓處、中介門店關閉，營銷受阻。不幸中的幸運是1、2月原本即為房地產市場淡季，目前1月份數據來看暫未受到顯著影響，但2月份很可能是最艱難的一個月。而從目前的情況來看，全國範圍內，人口流入更多的重點城市受疫情影響，3月份也仍將大概率面臨著包括復工進一步推遲、營銷活動難以展開等一系列影響，年後“小陽春”已不可能出現。因此，在首佳顧問看來，今年一季度樓市的整體銷售較往年出現大力度下滑已是不可避免。而房屋銷售的下滑，將嚴重影響房企運營的資金鍊，在資金緊繃的情況下，無疑將直接影響房企購地的積極性。
五、何去何從
_
當前，全國正處於新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控中，土拍延遲、復工延期、營銷受阻等多重因素疊加，土地市場將何去何從？關鍵還得看2020年第一季度的疫情控制情況和宏觀經濟政策，以及房企的銷售情況和投資意願。目前基本上可以判斷，隨著房企資金面壓力增大，2020年第一季度居住用地交易市場會十分冷清，土地投資會明顯受到影響。若疫情控制得當，房地產銷售市場在二季度或更早能夠有所回升。土地市場回暖很大程度上取決於房企的資金狀況，若資金回籠加速，那麼土地市場將隨之回暖；若是資金狀況沒有明顯改善，那麼土地市場的回暖會明顯滯後於住宅銷售市場，房企購地會趨於謹慎。最差的情況則是整個上半年都會受到波及。
盡一切可能減少公共活動、人員接觸，是當前社會各界對疫情防控最大的支持。不過，在首佳顧問看來，短期房地產各環節受疫情影響或延遲或停滯，但房地產仍是一個重資產的行業，房企的拿地需求仍在，土地儲備與開發週轉或許暫停，但不會停步。未來金融政策、貸款款利率、公積金政策等關鍵影響因素是否會出現利好、市場走向如何？我們會持續關注並與您一同分享。
（注：本文由首佳顧問原創發表，作者：城市更新事業部華北區拆評顧問部 趙佳理、陳潔瓊， 如需轉載請聯繫首佳顧問，轉載文章需在文章前寫明作者、公司及轉載來源，違者必究。）
閱讀更多 首佳顧問 的文章
